A földbérleti szerződések számos kereskedelmi ingatlanügylet fontos részét képezik. Sok kereskedelmi ingatlanszakember mégis ritkán találkozik a földbérleti szerződésekkel, és kevéssé érti őket. Ebben a cikkben megvilágítjuk, hogyan működnek a földbérletek, elmagyarázzuk, hogyan néznek ki a tipikus földbérleti konstrukciók, és tisztázunk néhány gyakori tévhitet is a földbérletről.
Mi a földbérlet?
Először is, mi is pontosan a földbérlet? A földbérlet, gyakran földbérletnek is nevezik, egyszerűen csak a földterület bérletét jelenti. Általában a földterületet viszonylag hosszú időre (50-99 évre) adják bérbe egy bérlőnek, aki épületet épít az ingatlanon. A földbérlet elválasztja a földterület tulajdonjogát a földterületre épített épület és fejlesztések tulajdonjogától.
Miért van értelme a földbérletnek
Bár elsőre furcsának tűnhet, hogy egy fejlesztő vagy bérlő olyan földterületre épít épületet, amely más tulajdonában van, jó okai vannak annak, hogy a földbérlet miért előnyös minden érintett fél számára.
A bérlők számára talán a legnagyobb előny az, hogy a földbérlet olyan jó elhelyezkedésű földterülethez biztosít hozzáférést, amelyet egyébként nem lehetne megvásárolni. Ezért használják széles körben a földbérletet számos nagy kiskereskedelmi bérlő, például a McDonald’s, a Chick-fil-a és a Starbucks. A földbérlet másik előnye, hogy a bérlőnek nem kell előteremtenie a földterület megvásárlásához szükséges előzetes készpénzt. Ez csökkenti a befektetéshez szükséges kezdeti saját tőkét, felszabadítja a készpénzt más célokra, és javítja a hozamot is.
A földtulajdonos számára a földbérlet stabil jövedelemáramlást biztosít, jellemzően egy hitelképes bérlőtől, miközben a földtulajdonos megtarthatja a föld tulajdonjogát. A földbérleti szerződések rendszerint rendelkeznek beépített eszkalációs záradékokkal és kilakoltatási jogokkal, amelyek a földtulajdonos számára megfelelő bérleti díjnövekedést biztosítanak a bérleti szerződés időtartama alatt, valamint további lefelé irányuló védelmet nemfizetés esetén. A földtulajdonosok további előnye, hogy a földbérleti szerződések általában visszavásárlási záradékkal rendelkeznek, amely a bérleti szerződés lejártakor a fejlesztések tulajdonjogát a bérbeadóra ruházza át.
Hátrasorolt és nem hátrasorolt földbérleti szerződések
A hátrasorolás a követelések vagy a tulajdonosi érdekek elsőbbségére utal. Ha a fejlesztések finanszírozására építési kölcsönt vagy tartós kölcsönt vesznek igénybe, a rangidős hitelező a hitel fedezetéül szolgáló eszközön fennálló követelések hierarchiájában “első helyet” követel. Mint ilyen, a rangidős vagy “első” hitelező megköveteli, hogy az ingatlanon fennálló bármely más hitelezőt vagy követelést alárendeljék az első érdekeltségének.
Az alárendelt földbérlet egyszerűen olyan földbérlet, amelyben a földtulajdonos beleegyezik, hogy a föld tulajdonjogára vonatkozó követelések hierarchiájában alacsonyabb ranghelyet foglaljon el. Lényegében a földtulajdonos a fejlesztésekre felvett hitel biztosítékaként a földet adja zálogba, így gyakorlatilag a projekt második vagy junior hitelezőjévé válik.
Miért rendelné egy tulajdonos alárendelni a földbérletben való érdekeltségét? Számos oka van annak, hogy ez miért lehet előnyös. Az egyik ilyen eset különösen az, amikor ez megkönnyíti egy olyan épület építéséhez szükséges adósságfinanszírozást, amely növeli a szomszédos ingatlanok értékét, amelyek szintén a földbérlet tulajdonosának tulajdonában vannak. Ez a földtulajdonos számára a tárgyi ügyleten kívül további előnyöket biztosítana. Egy másik ok az, hogy a földtulajdonos cserébe magasabb bérleti díjakat vagy más kedvezőbb feltételeket tudna kialkudni.
Másrészt, a nem alárendelt földbérlet olyan földbérlet, ahol a földtulajdonos megtartja első helyét az eszközre vonatkozó követelések hierarchiájában. Ebben az esetben a hitelezőnek nem lenne joga visszavenni a földet a bérlő nemteljesítése esetén. Ez az alanyi jogon kívüli pozíció sokkal biztonságosabbnak tekinthető a földtulajdonos számára (még a jelzálogjognál is jobb), és mint ilyen, ez általában alacsonyabb bérleti díjjal jár. Egy nem alárendelt földbérlet esetén a hitelezők vonakodnak a hitelezéstől, de általában csak a bérleti díjakat veszik figyelembe a hitelfelvétel során, amikor meghatározzák az ingatlan maximális hitelösszegét.
A földbérlet értékelése
A földbérlet értékelése nem különbözik bármely más bérlet vagy pénzáramlás értékelésétől. Mivel van egy világosan meghatározott lízingidőszak, lízingdíj, eszkalációs ütemterv és végérték, ezeknek a pénzáramoknak az előrejelzése elkészíthető, majd diszkontálható a jelenérték meghatározása céljából.
A diszkontráta kiválasztása nagyban függ attól, hogy mennyire kockázatosak ezek a jövőbeli pénzáramok. A földbérlet kockázati profilját befolyásolja az alárendeltség, a bérlő hitelminősége, a helyszín jövőbeli vonzereje, a fejlesztések minősége és értéke, valamint a bérleti szerződés egyéb releváns feltételei. Mint minden bérleti szerződés esetében, mindig fontos alaposan elolvasni a bérleti szerződést, hogy teljes képet kapjunk arról, hogy ki miért és mikor felelős. Ezek a bérleti feltételek ezután felhasználhatók a diszkontált cash flow elemzés elvégzéséhez.
Következtetés
A földbérleti szerződések számos kereskedelmi ingatlanügylet fontos részét képezik. A földbérlet jellemzően nagyon alacsony hozammal jár, mivel sziklaszilárd jövedelemáramlásról van szó. A földbérletből származó jövedelemáramlás azonban nagyon biztonságosnak tekinthető, különösen, ha nem alárendelt, és ezért még a jelzáloghitelnél is jobb. Bár gyakran a bérlés helyett a tulajdonjogot részesítik előnyben, a földhaszonbérlet vonzó előnyöket biztosíthat a fejlesztők és a bérlők számára anélkül, hogy a földterület tulajdonjoga átruházásra kerülne.