A Costa-Hawkins bérlakástörvény egy kaliforniai állami törvény, amely bizonyos típusú bérlakásokat mentesít a bérleti díj ellenőrzésére vonatkozó rendeletek alól, és lehetővé teszi a bérbeadók számára, hogy visszaállítsák a bérleti díjat a bérleti díj-ellenőrzött bérlakásokban, ha azok megüresednek, vagy ha az utolsó bérlő már nem lakik állandóan az egységben (beleértve azt is, ha elköltöznek és albérlőket hagynak hátra).
1995-ben a kaliforniai törvényhozás kezelni akarta a bérbeadók növekvő elégedetlenségét a helyi lakbérszabályozó törvények bevezetésével kapcsolatban Kalifornia városaiban. Abban az időben léteztek “mérsékelt” lakbérellenőrzési rendeletek, amelyek korlátozták a lakott lakások lakbéremelését, és “szigorú” lakbérellenőrzési rendeletek, amelyek ténylegesen a szabadpiacon lévő üres lakások bérleti díját határozták meg.
A lakbérellenőrzési rendeleteket régóta úgy tartották, hogy azok a városok “rendőrségi hatáskörének” érvényes gyakorlását jelentik a lakosok egészségének és biztonságának szabályozására. (Lásd: Birkenfeld kontra Berkeley városa (1976) 17 Cal. 3d 129.) 1995-ben öt kaliforniai városban (Berkeley, Santa Monica, Cotati, East Palo Alto és West Hollywood) volt “szigorú” lakbérellenőrzési rendelet (azaz “üresedés-ellenőrzés”). Mivel San Francisco esetében is hasonló törvényhozás fenyegetett, az állami törvényhozók lépéseket tettek.
1995 februárjában két lakásügyi törvényjavaslatot láttak, amelyekből végül a Costa-Hawkins bérlakástörvény lett. Phil Hawkins államgyűlési képviselő bevezette az AB 1164-et. A közgyűlési törvényjavaslat eredetileg az állami lakástörvények ésszerűsítését és az elavult jogszabályok törlését célozta. Eközben Jim Costa állam szenátora benyújtotta az SB 1257-es szenátusi törvényjavaslatot, amely tartalmazta annak a törvénynek a kialakulóban lévő rendelkezéseit, amelyből később a törvény lett. (Konkrétan lehetővé tenné a bérbeadók számára, hogy megállapítsák az új bérleti szerződések kezdeti bérleti díját, valamint az új építésű és egylakásos/lakótelepi lakások bérleti díját és minden későbbi bérleti díjat.)
Az 1164. számú közgyűlési törvénytervezetet végül úgy módosították, hogy az SB 1257. számú törvénytervezet nyelvezetének nagy részét tartalmazza, és Jim Costa társszerzővel együtt Costa-Hawkins bérlakástörvény néven vált ismertté. (A hatályba lépett Costa-Hawkins eredetileg csak akkor tette lehetővé a későbbi lakókkal szembeni üresedés-ellenőrzést, ha a bérleti szerződés tiltotta az albérletbe adást. Nem minden bérleti szerződés tartalmazott ilyen rendelkezéseket, ezért a Costa-Hawkins-t a következő évben módosították az AB 3244 révén, hogy elismerjék azokat a bérleti díj-ellenőrzési jogokat, amelyeket az albérlők 1996-ra már megszerezhettek, de egyébként megszüntették az albérletbe adás tilalmának követelményét.
Costa-Hawkins azt terjesztette elő, amit a jogalkotó “mérsékelt megközelítésnek tekintett a szabad piacot indokolatlanul és tisztességtelenül akadályozó szélsőséges üresedés-ellenőrzési rendeletek megdöntésére”. Az új törvényjavaslatot olyan eszköznek tekintették, amely megkönnyíti a helyi lakbérellenőrzési törvények célját – a biztonságos és megfizethető lakhatás elősegítését a bérlők számára, ugyanakkor ösztönzi az új bérlakások fejlesztését. A Costa-Hawkins bérlakástörvény (Cal. Civ., §1954.50, et seq.) megtiltotta az üresedés ellenőrzését, és bizonyos típusú egységeket – pl. az új építésű, külön elidegeníthető tulajdonjoggal rendelkező, önálló egységeket, mint az egylakásos házak és társasházak – mentesített a bérleti díj ellenőrzése alól.
Costa-Hawkins nagyrészt sikeresen elérte céljait, de 2001-re világossá vált, hogy nem számolt egy “kiskapuval”. Mivel a Costa-Hawkins mentesíti a “bármely más lakóegység tulajdonjogától elkülönítetten elidegeníthető” lakóegységeket, a társasházak tulajdonosai engedélyt kaptak a lakások társasházzá alakítására, miközben a folyamatot valójában soha nem fejezték be. Az épületek társasházi jelleget öltöttek – a lakbérellenőrzés alól mentesített egységek -, de valójában továbbra is bérlők, nem pedig tulajdonosok lakták őket. 2001-ben a kaliforniai törvényhozás bezárta a kiskaput (lásd, S.B. 985), megkövetelve, hogy az alosztó ténylegesen eladja a társasházi egységeket, hogy megkapja a helyi lakbéremelési korlátozásoktól való állami jogi védelmet.
A Costa-Hawkins nem a világosság mintaképe, és az esetjog nem nyújt iránymutatást, így a bérbeadó-bérlő viták izgalmas csatatérré válnak.