A társasházi lakások jó befektetés?

Mindannyian tudjuk, hogy a bérlakásokba való befektetés nagyszerű módja lehet a jövedelemszerzésnek. De a bérbeadásra szánt egylakásos házak megvásárlása drága lehet, különösen a kezdők számára. A társasházi egységek általában olcsóbbak. A társasházi befektetés jó belépési lehetőséget jelent egy befektető számára?

Mi az a társasház?

A társasház vagy társasházi lakás egy nagyobb épületen vagy közösségen belüli magánlakás. Ez lehet egy többszintes sorház vagy egyetlen egység egy magasházban, amely felett és alatt más társasházi egységek vannak.

A társasház befektetési ingatlanként bérbe adható bérlőknek. Ez nagyon hasonlóvá teheti egy lakáshoz. A különbség a tulajdonjogban rejlik. Minden egyes társasházi lakást magánszemélyek birtokolnak. A lakásokat viszont olyan valaki adja bérbe, aki az egész épület tulajdonosa.

Az ingatlantulajdonos megvásárol egy társasházi lakást, és havi társasházi díjat fizet (magának a társasháznak a vételárán felül). Ez a díj fedezi a társasházi közösség többi tulajdonosával közösen használt közös területek karbantartását és fenntartását.

A társasházi befektetések előnyei & Hátrányai

Vásároljon-e társasházat befektetési céllal?

Ez néhány kulcsfontosságú dologtól függ, mint minden ingatlanbefektetés.

A legfontosabbak az ingatlan elhelyezkedése és a pénzügyek. Nem számít, hogy a társasház elhelyezkedésének kívánatosnak kell lennie, minősített bérlői körrel.

Az adott ingatlan megtérülésének (ROI) ráadásul szinkronban kell lennie az Ön befektetési céljaival.

És ha aggódik az ingatlan rossz kezelése miatt, akkor olyan szolgáltatásokat vehet igénybe, mint a Buildium, amely racionalizálja az ingatlankezelési feladatokat.

A társasházak az egylakásos lakóházak mellett az ingatlanportfólióm egy részét teszik ki. Tehát azt mondanám, hogy igen, egy társasház jó befektetés lehet.

Itt vannak az előnyök és hátrányok, amelyeket figyelembe kell venni.

Befektetés társasházakba Előnyök

Kevesebb karbantartás miatt kell aggódni

A társasházi tulajdonlás egyik legnagyobb előnye, hogy más emberek elvégzik a külső ingatlan karbantartását az Ön számára. Sem Önt, sem a bérlőjét nem terheli a felelősség, hogy például havat lapátoljon vagy füvet nyírjon.

Társasházi tulajdonosként nem kell olyan nagy kiadásokra, mint például a tető cseréje, költségvetést készítenie. Öné a társasház belseje, de nem az épület külső szerkezete. Így Önnek csak az egységében található készülékek és rendszerek karbantartása miatt kell aggódnia.

A társasházi társulás gondoskodik az épület és a terület karbantartásával járó költségekről és gondokról. (De a társasházakra vonatkozóan nincsenek szigorú szabályok. Minden egyes társasházközösség eldönti, hogy mi az, amiért a társasházközösség felelős, és mi az, amiért a tulajdonosok. Ezért vásárlás előtt alaposan olvassa el a társasházi dokumentumokat.)

Megfizethetőség

Befektetésként általában olcsóbb egy társasházi lakás megvásárlása, mint egy hasonló tulajdonságokkal rendelkező családi ház vagy sorház. Így kevesebb készpénzre van szüksége a kezdéshez.

Viszont győződjön meg arról, hogy a havi bérleti díj, amit el tud számolni, képes-e fedezni az összes tulajdonlási költséget, beleértve a havi társasházi díjat is. A társasházi lakás vételára azért alacsonyabb, mert a lakásvásárlók figyelembe veszik ezt az ismétlődő fix társasházi díjat.

Közművek

A társasházi élet nagy előnye a magas színvonalú közösségi szolgáltatásokhoz való hozzáférés. Gyakran van klubszoba, medence és fitneszterem. Ezek a kényelmi szolgáltatások nagyon vonzóak sok bérlő számára, ami segít megtartani a bérleményt. A vonzó kényelmi szolgáltatásokkal rendelkező ingatlanok gyakran nagy keresletnek örvendenek. Ez gyors forgalmat jelenthet, ha egy bérlő kiköltözik. A rövid üresedés a befektető legjobb barátja, amikor a cash flow kezeléséről van szó.

Büszkeség a tulajdonlásra

A legtöbb társasházban magas a tulajdonosok kihasználtsága. A házirend gyakran kimondja, hogy a tulajdonosoknak csak egy bizonyos százaléka adhatja ki egységét. Ez jellemzően a tulajdonosi büszkeséget jelenti, ami a közösségre és az ingatlan felelősségteljes gondozására ösztönöz. A tulajdonosok jellemzően jobban vigyáznak az ingatlanukra és a közös közösségi erőforrásokra, mint a bérlők. Ez egy vonzóbb befektetést jelent az Ön számára.

Biztonság

A legtöbb társasház fokozott biztonsággal rendelkezik. Általában kulcsra van szükséged az épületbe való belépéshez, mielőtt az egységed bejárati ajtajához érnél. Minden egység fel van szerelve kaputelefonnal, amelyet a lakók használhatnak az engedélyezett vendégek és látogatók “berregésére”. Ez a többletbiztonság növeli a lakók biztonságérzetét, és távol tartja a kérdezősködőket – ez egy olyan vonzó tulajdonság, amelyért sok bérlő felárat fizet.

A társasházi szabályok megőrizhetik a befektetési ingatlan értékét

Egy társasházi közösségben általában több szabályt kell követni tulajdonosként. A társasházi szövetség engedélyére van szüksége ahhoz, hogy változtatásokat hajtson végre az egységén, akár kívül, akár belül. Valószínűleg nem változtathatod meg például a bejárati ajtód színét. Gyakran megtiltják a lakóknak, hogy otthoni irodából bármilyen üzleti tevékenységet folytassanak. A társasházi szabályok valószínűleg szigorúbbak, mint a hasonló, nem társasháznak minősülő ingatlanoké. Ez segít elrettenteni a nemkívánatos tevékenységet, amely az ingatlan értékcsökkenéséhez vezet.

A társasházi szabályok és előírások gyakran pontosan azok, amelyekre szükség van egy olyan rendezett közösség fenntartásához, amely minden tulajdonos számára előnyös. Lehet, hogy a bérlője nem termeszthet fűszernövényeket cserépben a teraszon, de Önnek sem kell aggódnia amiatt, hogy a szomszéd terasza szeméttárolóvá válik.

Az olyan bérleménybe szeretek befektetni, ahol szerény társasházi vagy lakástulajdonosi társulási (HOA) díj van. Az egyesület rendfenntartó erőként szolgál, amely megakadályozza, hogy a tulajdonosok elhanyagolják ingatlanjukat, és visszatartja a lakók rossz viselkedését. Ez segít fenntartani a lakások értékét, és vonzóvá teszi az ingatlant, ami fontos, akár új bérlőket keresek, akár el akarom adni az ingatlant.

Befektetés társasházakba Hátrányok

Rosszul viselkedő szomszédok

Minden közösségben vannak szomszédok. Lehetnek feletted, melletted és alattad is szomszédok. Jó esély van arra, hogy a tulajdonlásod egy pontján neked vagy a bérlődnek olyan szomszédja lesz, akiről azt kívánod, bárcsak ne költözött volna be. Ha a szomszédok nem kívánatosak a szomszédságban, akkor nehéz lesz boldognak tartania a bérlőjét. Ez a kívántnál nagyobb üresedést és állandó bérlőcserét eredményezhet.

És tulajdonosként valószínűleg személyesen kell kezelnie a szomszédokkal szembeni sérelmeket, ami frusztráló és időigényes lehet. Nem minden tulajdonos felelős és figyelmes.

Az egyik társasházi lakásomban felfedeztem, hogy a hálószobai szekrény mennyezetén vízkár keletkezett. Az okról kiderült, hogy a légkondicionáló szivárgása volt a fölöttem lévő egységben. A társasházi szövetség semmit sem tett, hogy segítsen nekem a probléma megoldásában. Bíróság elé kellett vinnem a tulajdonost, hogy megpróbáljam megtéríttetni a javítási költségeimet. A vízvezeték-szerelőm írásban igazolta, hogy az én egységemben keletkezett kárt az ő légkondicionálójuk okozta (amely közvetlenül a nyilvánvaló szivárgás felett van), de a bíróságon mégis vesztettem. A vízvezeték-szerelő barátjuk ellentmondott a nyilvánvalónak, és a bíróság nekik adott igazat. Nekem kellett fizetnem a penészmentesítés és a gipszkarton javítás költségeit.

Növekvő társasházi díjak és/vagy külön bírságok

A társasházi díjak általában néhány évente emelkednek az inflációval. A havi díjakon kívül egy drága, egyszeri “különadóval” is sújthatják Önt. A különadó egy olyan kiegészítő díj, amelyet minden tulajdonosra kivetnek egy speciális projektért, például a parkoló újraaszfaltozásáért. Ha nem számol a növekvő díjakkal, akkor olyan helyzetbe kerülhet, hogy nem tudja megfizetni a társasházi díjakat vagy a különadót.

Pénzügyi rossz gazdálkodás lehetősége

A társasházakat egy társulási tanács irányítja, amelybe gyakran önkéntes vagy választott közösségi társasházi tulajdonosok tartoznak. Általában befektetők egy csoportja tulajdonolja a társasházakat, és egy vagyonkezelő céget bérel a társasházi díjak beszedésére és a közösség irányítására. Az állami kormányok megkövetelik, hogy a társasházak jogi irányító dokumentumokat, például alapszabályokat és alapító okiratokat hozzanak létre és kövessenek. De még mindig fennáll annak a veszélye, hogy a társasházi társulás rosszul gazdálkodik a pénzeszközökkel, és akár fizetésképtelenné is válhat.

Ingatlankezelési hibák lehetősége

Ha a társasházi társulás rosszul végzi a közös területek karbantartását, az rossz fényt vethet az egész közösségre. Tulajdonosként Ön bízik abban, hogy megteszik, amit ígérnek, hogy fenntartják az ingatlan esztétikáját és értékét. Ha nem teszik meg a szükséges fejlesztéseket és nem kezelik megfelelően az épületet és a közösséget, az negatívan befolyásolhatja az ingatlan hosszú távú felértékelődését, és elűzheti a minőségi bérlőket attól, hogy bérbe akarják adni az egységét.

A társasházi szabályok korlátozhatják a szabadságát

A legtöbb társasházi közösség korlátozza a bérbe adható egységek számát. Ha a korlát már teljesül, nem adhatja ki ingatlanát. A társasházi társulás pedig valószínűleg korlátozza a lakók számát, a bérleti szerződés időtartamát és a társasház használatának egyéb korlátait. Ezek a politikák megőrzik a közösségi érzést, és megakadályozzák, hogy az ingatlan inkább társasházzá váljon, mint tulajdonosi közösséggé. A vásárlás előtt győződjön meg arról, hogy a társasházat bérbe tudja adni, és győződjön meg arról, hogy Ön és a bérlők képesek megfelelni a társasházi követelményeknek, mint bérbeadott ingatlan.

Az eladás tovább tarthat

A társasházi vevők köre kisebb lehet, mint az egylakásos házak vevőié. Így amikor eljön az eladás ideje, előfordulhat, hogy a piacon töltött napok száma hosszabb lesz. De ismétlem, minden a helyszíntől függ. A népszerű területeken a társasházak gyorsabban elkelnek, mint a házak.

Szóval, vegyen egy társasházat?

Olvassa el gondosan az összes irányadó dokumentumot, mielőtt ajánlatot tesz egy társasházra. És beszéljen néhány szomszéddal. Ők majd elmondják, hogy a társasházi szövetség milyen jól kezeli a közösséget, és megosztják a belső információkat arról, hogy milyen az épületben élni.

És mint minden olyan ingatlanbefektetési ingatlan esetében, amelyet fontolgat, futtassa le a számokat, hogy megbizonyosodjon arról, hogy a bérleti díj fedezi a társasházi díjat, valamint a bérlemény tulajdonlásával és kezelésével kapcsolatos összes többi költséget.

Ha a biztos oldalon szeretne maradni, de mégis szeretné megvetni a lábát az ingatlanok világában, fontolja meg a crowdfundingot, amely biztonságosabb befektetésnek számít. A Crowdstreet például közvetlen hozzáférést biztosít konkrét ingatlanbefektetési lehetőségekhez, és mind a tőke-, mind az adósságbefektetési ajánlatok széles választékát szigorú előírások alapján választja ki.