Mivel a nonprofit szervezetek nem rendelkeznek az épületeik fejlesztéséhez és működtetéséhez szükséges pénzeszközökkel, ezért külső forrásokból, például helyi, állami és szövetségi kormányoktól, valamint magánszervezetektől kérnek finanszírozást. A projektek gyakran többrétegű támogatásokat kapnak saját tőke, adósság, támogatások és adókedvezmények formájában (a nonprofit szervezetek az IRS adótörvénykönyv 501(c)(3) szakasza szerint adómentes szervezetek).
- SzövetségiEdit
- Low-Income Housing Tax CreditEdit
- 8. szakasz Szerkesztés
- 202. szakasz & 811. szakaszSzerkesztés
- Szövetségi átutalásSzerkesztés
- Community Development Block GrantSzerkesztés
- HOME alapokSzerkesztés
- Egyéb állami finanszírozási forrásokSzerkesztés
- Adómentes kötvényekSzerkesztés
- Housing trust fundsEdit
- PrivateEdit
SzövetségiEdit
Low-Income Housing Tax CreditEdit
A LIHTC-k eladásakor a fejlesztők általában korlátolt felelősségű társaságot (LP vagy LLC) kötnek egy befektetővel (lásd a fenti, a tulajdonjoggal kapcsolatos tárgyalást), ahol a befektető 99%-ban partner lesz. Bár a LIHTC felhasználható arra, hogy befektetőket csábítson egy projektbe, ritkán fedezi a teljes fejlesztési költséget, és a fejlesztőknek további “hiányfinanszírozási” forrásokat kell találniuk.
8. szakasz Szerkesztés
Jelenleg a Housing Choice Voucher program (a Section 8-on keresztül) forrásokat biztosít a Public Housing Authorities (PHAs) számára, amelyek az egy- és többcsaládos lakástulajdonosoknak a bérlő jövedelmének 30%-a és a “tisztességes piaci bérleti díj” közötti különbséget fizetik ki a megfizethető lakhatás biztosításáért. A 8. szakasz szerinti pénzeszközök elosztásának két módja van: a projektalapú támogatás és a bérlőalapú támogatás. A nonprofit szervezetek nem kapnak közvetlenül projektalapú támogatást; ezért a PHA-val való partnerségre van szükség ahhoz, hogy ezt a programot igénybe lehessen venni. A PHA-k az utalványelosztásuk legfeljebb 20%-át használhatják fel projektalapú utalványokra.
A nonprofit fejlesztők számára, akik tulajdonában van a telek, ahol a lakásépítésük található, a 8. szakasz általában befolyásolja a projekt jövedelmét, mivel bérleti támogatást nyújtanak. A projektalapú utalványok lehetővé teszik a tulajdonosok számára, hogy ingatlanuk egy részét vagy egészét megfizethető bérlakások céljára szánják, és ezért támogatásban részesülnek. Abban az esetben, ha egy bérlő úgy dönt, hogy kiköltözik a támogatott lakásból, az a lakás továbbra is megfizethető marad. Ezzel szemben a bérlő-alapú utalványok esetében a támogatás a bérlőhöz van kötve, így a bérlő egyik háztartásból a másikba költözhet, és továbbra is jogosult a lakhatási támogatásra.
202. szakasz & 811. szakaszSzerkesztés
Szövetségi átutalásSzerkesztés
A következőkben ismertetett finanszírozási programokat a HUD biztosítja, de az államok és a helyi joghatóságok között osztják szét a projektek számára. A lakásépítők az államokon és a helyi joghatóságokon keresztül pályáznak a forrásokra, a támogatási finanszírozás azonban valójában szövetségi pénzekből származik.
Community Development Block GrantSzerkesztés
A CDBG programot az 1974-es Housing and Community Development Act hozta létre, és nyolc szövetségi programot váltott fel, amelyek projektspecifikus javaslatok alapján nyújtottak támogatást az államoknak és a helyi közösségeknek, és szigorú szabályozásokkal rendelkeztek a pénz elosztására vonatkozóan. Ezzel szemben a CDBG program lehetővé teszi az államok és a települések számára, hogy a CDBG-alapokat konszolidált tervük (egy kötelező terv, amely felvázolja a közösség lakhatási szükségleteit, 5 éves stratégiáját, valamint egy 1 éves tervet, amely a forrásokra és a megvalósításra összpontosít) alapján tervezzék. Az összevont terv készítésekor közösségi részvételre van szükség. A HUD ezután meghatározza, hogy a pénzeszközöket hogyan osztják szét a különböző pályázó közösségek között egy pár képlet segítségével, amelyek a szegénység mértékét, a népességet, a lakások túlzsúfoltságát, a lakások korát és a népességnövekedési elmaradást mérik a nagyvárosi területekhez képest.
A közösségnek nyújtott CDBG pénzeszközök legalább 70%-ának az alacsony és közepes jövedelműek (legfeljebb 80% AMI, vagy Area Median Income) javát kell szolgálnia. A fennmaradó összeg felhasználható a nyomornegyedek vagy a pusztulás megelőzésére vagy felszámolására, vagy természeti katasztrófa által okozott közösségi szükségletekre. Az alapok felhasználhatók ingatlanok megszerzésére, elidegenítésére vagy megtartására; meglévő lakó- és nem lakóépületek átalakítására; szociális szolgáltatásokra; és gazdaságfejlesztésre.
A helyi önkormányzatok nem használhatják fel a CDBG-alapokat új lakásépítésre (kivéve a “végső menedékként szolgáló lakások” esetében, vagy ha a CDBG-projekthez hasonló helyettesítő lakások csak új építéssel valósíthatók meg). Azok a nonprofit és egyéb szervezetek azonban, amelyek egy városrész-rehabilitációs, közösségi gazdaságfejlesztési vagy energiatakarékossági projekt részét képezik, felhasználhatják a forrásokat lakásépítésre.
2011 elején Barack Obama elnök olyan költségvetést javasolt a 2012-es pénzügyi évre, amely a CDBG program 7,5%-os, azaz 300 millió dolláros csökkentését tartalmazta.
HOME alapokSzerkesztés
A HOME-alapok felhasználhatók az emberek otthonvásárlásának támogatására, saját tulajdonú és bérlakások fejlesztésére (beleértve a telekvásárlást és a meglévő ingatlanok bontását a HOME által finanszírozott projekt megvalósítása érdekében; és az áthelyezési költségek kifizetését), meglévő lakások rehabilitációjára, valamint “bérlői alapú bérleti támogatás” (vagy TBRA) nyújtására. A fejlesztési projekteknek a legfeljebb 80%-os AMI-vel rendelkező háztartásoknak kell szólniuk, és a bérleti projektek esetében a kedvezményezett családok legalább 90%-ának 60%-os AMI alatti jövedelemmel kell rendelkeznie. Az olyan bérleti projektek esetében, amelyekben öt vagy több egységet támogatnak, a háztartások legalább 20%-ának az AMI 50%-nál alacsonyabb jövedelemmel kell rendelkeznie.
A HOME-forrásokra vonatkozó egyéb követelmények közé tartozik a más forrásokból származó forrásokkal való párosítás, a projektek minimális megfizethetőségi feltételei, a TBRA-ra vonatkozó korlátozások, valamint a források elosztásának és elköltésének határideje. Minden egyes dollárnyi kapott HOME-támogatás után a joghatóságoknak 25 centet kell biztosítaniuk nem szövetségi forrásból. Az újonnan épített bérlakásoknak legalább 20 évig megfizethetőnek kell maradniuk. A saját tulajdonú lakások (újonnan épített és átalakított), a megszerzett bérlakások és az átalakított bérlakások esetében a megfizethetőség minimális időtartama 5 és 15 év között mozog, attól függően, hogy a támogatott egységek számához képest mekkora összegű támogatást kaptak. A 8. szakasz szerinti utalványokkal ellentétben a TBRA két évre korlátozódik, és nem használható fel projektalapú bérleti támogatásra. Végül, a HOME-alapokat két éven belül le kell kötni (beleértve a CHDO-k számára fenntartott forrásokat is), és öt éven belül el kell költeni.
A HOME-alapok gyakran nem elegendőek ahhoz, hogy a bérleti díjakat az AMI alapján megengedett maximális értékre csökkentsék; ezért további forrásokat kell szerezni és felhasználni a HOME-alapokkal együtt, mint például a LIHTC. Mind a HOME-, mind a CDBG-alapokat kritizálták amiatt, hogy nem tudnak elég nagy támogatást nyújtani ahhoz, hogy az AMI 30%-os vagy annál alacsonyabb jövedelemmel rendelkező háztartások számára lakhatást biztosítsanak.
Egyéb állami finanszírozási forrásokSzerkesztés
Adómentes kötvényekSzerkesztés
Vannak olyan kötvények, amelyek kizárólag nonprofit szervezetek számára léteznek bérlakások biztosítására. Ilyen célokra történő felhasználás esetén az IRS-kód a kötvénybevételek legalább 95%-ára vonatkozóan felhasználási korlátozásokat ír elő. A megengedett felhasználási módok között van olyan, amely minimálisan megfizethető kihasználtsági szintet határoz meg. A LIHTC-khez hasonlóan az egységek legalább 40%-át olyan háztartásoknak kell elfoglalniuk, amelyek jövedelme az AMI 60%-a vagy annál kevesebb, vagy az egységek legalább 20%-át olyan háztartásoknak kell elfoglalniuk, amelyek jövedelme az AMI 50%-át nem haladja meg.
A szövetségi kormány korlátozza az adómentes kötvények mennyiségét, amelyet egy állam egy adott évben kibocsáthat. A 2000-es évek végi pénzügyi válság miatt az állami lakásfinanszírozási ügynökségek “gyakorlatilag befagytak… a lakáskötvények piacáról”, ami miatt sok ügynökség vagy felfüggesztette, vagy jelentősen csökkentette a kibocsátott kötvények mennyiségét.
Housing trust fundsEdit
Housing trust fund (HTF) minden kormányzati szinten (nemzeti, állami, megyei és helyi) létrehoztak. Ezeket az alapokat kifejezetten az alacsony és közepes jövedelmű háztartások megfizethető lakhatásának biztosítására hozzák létre, és a beszedett bevételi forrásokon alapulnak. A HTF-ek általában sokkal kevesebb korlátozással rendelkeznek, mint az állami finanszírozás más formái, és a fejlesztési tevékenységek széles körére használhatók fel. Például a National Housing Trust Fund keretében támogatható tevékenységek közé tartoznak többek között a következők: ingatlanvásárlás, fejlesztési/rehabilitációs költségek, építési költségek és bizonyos működési költségek.
A legtöbb alap esetében a megfizethetőség minimális követelménye 5 és 30 év között mozog. A HTF-ek többsége az AMI 80%-os vagy annál alacsonyabb jövedelműeket célozza meg; azonban a HTF-ek körülbelül egynegyede a hajléktalanokat vagy az AMI 50%-os vagy annál alacsonyabb jövedelműeket célozza meg.
A 8. szakasz szerinti alapokhoz hasonlóan, mivel a vagyonkezelői alapokat általában kormányzati vagy kvázi kormányzati szervek kezelik, az alapok felhasználása érdekében a nonprofit fejlesztési projekteket a lakáshatóságokkal, közösségfejlesztési osztályokkal vagy vállalatokkal, újjáépítési ügynökségekkel vagy számos más lehetséges irányító szervvel partnerségben kell megvalósítani. (Az irányító ügynökségekkel kapcsolatos további információkért lásd: Housing trust fund – Administration or governance)
PrivateEdit
A megfizethető lakhatáshoz nyújtott támogatásokat és alacsony kamatozású kölcsönöket általában helyi közösségi alapítványok és nemzeti nonprofit szervezetek finanszírozzák. A helyi közösségi alapítványok elsősorban konkrét városrészek javítására összpontosítanak, míg a nemzeti nonprofit szervezetek szélesebb körű célokat tűznek ki. A for-profit vállalatok szintén kínálnak finanszírozási lehetőségeket a kapcsolódó nonprofit alapítványokon vagy partnerségeken keresztül, mint például a Living Cities, a pénzintézetek, biztosítótársaságok és a HUD partnerségével létrehozott lakásalap. Továbbá, ha egy magánvállalat üzleti tevékenységének nagy részét egy adott területen végzi, akkor földterületet, pénzt és szakértelmet is adhat a nonprofit fejlesztőknek.