A kilakoltatás költségei:
A bérbeadó több okból is kilakoltathat egy bérlőt, de az elsődleges ok az, hogy a bérlő nem fizeti a bérleti díjat. Valójában a TransUnion kutatása szerint a bérbeadók 84%-a* mondja, hogy a fizetési problémák az első számú aggodalmuk az új bérlőkkel kapcsolatban.
A kilakoltatáshoz gyakran szükség van a bérlő értesítésére, a bérlő elleni bírósági kereset benyújtására, és a kilakoltatás hosszadalmas, esetleg meghallgatást igénylő kilakoltatási eljáráson való végignézésére.
Ha úgy gondolja, hogy ez sok időnek és erőfeszítésnek hangzik, igaza van. A kilakoltatási eljárás költséges és időigényes, különösen, ha figyelembe vesszük, hogy alapos bérlőszűréssel megelőzhető lenne, mielőtt beköltözik az ingatlanba.
A BÉRLŐ KILAKOLTATÁSI FOLYAMATA
Mielőtt válaszolnánk arra, hogy mennyibe kerül valakinek a kilakoltatása, vessünk egy pillantást egy magas szintű áttekintésre arról, hogyan működik a kilakoltatási eljárás. A bérleti szerződés aláírása után probléma merül fel. Talán a bérleti díjat nem fizetik, a bérleti szerződést megszegik, vagy a bérlője megszegi a törvényt.
Egyáltalán, Ön és a bérlője megpróbálják megoldani a problémát, mielőtt a kilakoltatási felszólítást elküldenék, ami után Ön köteles várni egy bizonyos időt, amíg a bérlő megoldja a problémát. Ez a várakozási idő államonként nagyon eltérő.
Ha a probléma nem oldódik meg, bírósági keresetet nyújtanak be. A bírósági időpont megküldését követően a bérlője idézést kap, amelyre válaszadással válaszolhat, vagy megvárhatja a meghallgatást. A bíróságon mindketten elmondják a történet saját verzióját, és várják a bíró döntését.
Kétféle kimenetel lehetséges: Ön nyer, vagy a bérlő nyer. Ha a bérlő nyer és marad, Önt kötelezhetik a perköltség és az ügyvédi költség megfizetésére.
Ha Ön nyer, és a bérlőnek távoznia kell, a bíró bírósági végzést, más néven kilakoltatási végzést vagy helyreigazítási végzést ad ki. Vagy a bérlője önként távozik, vagy a rendfenntartó tisztviselőnek kell eltávolítania a bérlőt és a holmiját. A bérleti szerződés és a helyi törvények alapján a bérlője felelős lehet a bírósági iktatási díjak, az ügyvédi költségek, a ki nem fizetett bérleti díj és/vagy a kártérítés és a büntetések megfizetéséért.
A KÖLTÖZTETÉS BREAK DOWN
A költségek messzebbre terjednek, mint magának a kilakoltatásnak a költségei. Magukban foglalják az egyéb kapcsolódó kiadásokat is, amelyeket esetleg nem számolt be. A fenntartási díjak, az elmaradt bérleti díj, a bírósági költségek és egyéb jogi költségek mind részei a kilakoltatásnak.
A TransUnion SmartMove adatai szerint a kilakoltatással kapcsolatos összes kiadás az ingatlankezelők esetében átlagosan 3500 dollár, és akár 3-4 hétig is eltarthat, amíg a kilakoltatási folyamat lezajlik.**
BONTJUK LE, hogy lássuk, mit tartalmaznak ezek a költségek:
Jogi díjak: A legtöbb esetben ügyvédet kell fogadnia a bérlő kilakoltatásához, különösen azért, mert a kilakoltatási eljárás bonyolult lehet, és a papírmunkának százszázalékosan pontosnak kell lennie. Már egy elírt név is problémákat és késedelmet okozhat. Az ügyvédek általában több száz dollárt számolnak fel óránként, és ezek az órák gyorsan összeadódhatnak.
Mennyibe kerül egy kilakoltatás jogi költségekben? Egy ingatlanügyekkel vagy kilakoltatással foglalkozó ügyvéd átalánydíjat vagy óradíjat számíthat fel, és az, hogy mennyibe kerül valakinek a kilakoltatása, egyaránt függ az ügyvéd tapasztalatától és az ügy összetettségétől. A kilakoltatás jogi költségének alsó határátlaga 500 dollár.
Bírósági költségek: A bírósági kereset benyújtásának költségei változóak, de minden államban felszámítanak bejelentési díjakat. A kilakoltatásokat a bérlő gyakran megtámadja. A tanács által képviselt vitatott kilakoltatások bonyolultabbá tehetik az egyébként egyszerű kilakoltatást. A felfedezés, az indítványok és az esküdtszéki tárgyalásra vonatkozó igények növelhetik a jogi költségeket és elhúzhatják az eljárást, ami további bérleti díjveszteséget és elvesztegetett időt jelent.
Mennyibe kerül egy kilakoltatás bírósági költségekben? A kilakoltatás költségei a bírósági költségek tekintetében attól függően változnak, hogy melyik államban zajlik az ügye, de az országos átlag 50 dollár. Ne feledje, hogy a seriffi hivatalnak a felszólítás kézbesítéséért is díjat kell fizetnie, ezért mindenképpen kutassa fel ezt a kilakoltatási költséget is.
Kiesett bérleti díj: A jogi költségek mellett a kiesett bérleti díj az egyik legdrágább költsége a kilakoltatásnak. A lakbér a hivatalos kilakoltatási eljárás alatt is tovább halmozódik, és függetlenül a bírósági végeredménytől, előfordulhat, hogy kifizetetlen bérleti díj tartozása marad Önnek. Ha az ingatlanban kár keletkezik, a vállalkozókkal való kapcsolattartással és a szükséges javításokkal töltött idő meghosszabbítja azt az időtartamot, amíg az ingatlan üresen áll, és nem hoz bevételt. Nem is beszélve az egység átadásának többletköltségeiről – a bérbeadásra való előkészítés, a hirdetés, az ingatlan bemutatása stb. költségeiről.
Mennyibe kerül valakinek a kilakoltatása az elmaradt bérleti díj szempontjából? A medián bérleti díj és az átlagos 3 hónapos kilakoltatási folyamat alapján a kilakoltatások jellemzően 2540 dollárba kerülnek az üresedés miatt – ami nem kis szám a kezdő bérbeadók számára.
Az ingatlan átadási költségei: A kilakoltatás költségeit is figyelembe véve több pénz veszik el, mint a bérleti díj. A havi bevételedre mért közvetlen csapás mellett nehézkes forgalmi költségekkel is szembe kell nézned. A jelzáloghitel és a HOA-díjak kifizetése – amelyeket korábban a bérlő fedezett – most az Ön vállára hárul. A karbantartási szolgáltatások mellett valószínűleg reklámköltségek és ingatlankezelési díjak is felmerülnek.
Mennyibe kerül egy kilakoltatás az ingatlanforgalom szempontjából? Az Ön havi jelzáloghitelének összege, az, hogy tagja-e lakástulajdonosok egyesületének, és az, hogy milyen hirdetési módot választ, csak néhány tényező, amely hozzájárul valakinek a kilakoltatása költségeihez. Az ingatlanforgalom költségei átlagosan 1750 dollárra rúghatnak.
Igazságkár: Legalábbis takarítási költségek merülhetnek fel, ha külső szolgáltatót vesz igénybe az ingatlan kitakarításához. Egy kilakoltatás alatt álló bérlőnek (aki ezért nem tudja felvenni a bérleti díj kaucióját) kevés motivációja van arra, hogy kitakarítsa az ingatlant, mielőtt elhagyja a helyiséget. Az állami törvényektől függően előfordulhat, hogy a bérlő személyes tárgyait el kell távolítani és/vagy tárolni kell. Az elhagyott ingatlanok esetében többe kerülhet az elektronikai eszközök, nagyméretű tárgyak és veszélyes anyagok megfelelő ártalmatlanítása.
Mennyibe kerül valakinek a kilakoltatása vagyoni kár formájában? Ezt a számot nagyon nehéz pontosan meghatározni, figyelembe véve a sok változót. Mennyire volt tiszteletlen a bérlő? Mennyire volt kiterjedt a kár? Mennyire voltak drágák a tárgyak? Biztosítva voltak? Ha szerencséje van, egyáltalán nem lesz anyagi kár, de az egyik kilakoltatási költség, amire számíthat, az a zárak cseréje. Készüljön fel arra, hogy nagyjából 150 dollárt kell költenie egy lakatosra.
Pénzügyi károk: Még ha meg is nyer egy pénzügyi ítéletet a bérlővel szemben, az Amerikai Behajtók Szövetsége szerint az átlagos követelésbehajtás sikerességi aránya mindössze 17% (2010-es összehasonlító felmérés). Végül is, ha a bérlő képtelen fizetni a bérleti díjat, nem túl reális elvárás, hogy Ön képes lesz időben behajtani rajta a veszteségeit.
A kilakoltatás teljes költsége
A TransUnion SmartMove adatai szerint a kilakoltatással kapcsolatos teljes költség az ingatlankezelők számára átlagosan 3500 dollár, és a kilakoltatási eljárás lefutása akár 3-4 hétig is eltarthat.**
A nem pénzbeli költségeket is figyelembe kell venni, például a folyamatos jogi csatározás okozta feszültséget és stresszt. Az idő pénz, és minél több időt pazarol egy kilakoltatásra, annál kevesebb ideje marad jövedelmezőbb törekvésekre.
A kilakoltatás költségei végül is túl magasak, ha figyelembe vesszük, hogy lépéseket tehetünk annak érdekében, hogy eleve elkerüljük őket. Bérleti politikával és megelőző intézkedésekkel csökkentheti a kilakoltatás valószínűségét. A gondos bérlőszűrés segít csökkenteni a késedelmes és destruktív bérlők kockázatát, és egy olyan bérleti szerződés, amely kifejezetten ismerteti a késedelmi díjakat és a fizetési politikát, motiválni fogja a bérlőket, hogy a bérleti díjat prioritásként kezeljék.
MEGELŐZHETI A KIÜRÜLÉSEKET, MIELŐTT MEGHALADNAK
Hogy ingatlana továbbra is bevételt hozzon, minőségi bérlőkre van szüksége. Ha egy bérlő elmarad a bérleti díjjal és pénzt veszít Önnek, akkor valószínűleg gyorsan le akarja cserélni egy olyan bérlőre, aki képes fizetni a bérleti díjat. A jogi kilakoltatás azonban költséges és időigényes lehet, és a hivatalos kilakoltatási eljárást az Ön államának bérbeadó-bérlő törvényei szabályozzák. Míg a nagy ingatlankezelő cégeknek gyakran megvannak az erőforrásaik a kilakoltatás költségeinek viselésére, sok független bérbeadó esetében ez nem így van.
Ahogy Benjamin Franklin mondta: “Egy uncia megelőzés többet ér, mint egy font gyógymód”. Ha alaposan átvizsgálja bérlőit, és ezt a bérbeadási folyamat következetes részévé teszi, elkerülheti, hogy később ki kelljen lakoltatnia a bérlőt. A 35 dolláros SmartMove szűrőcsomag tartalmazza a kilakoltatási jelentést és a teljes hitelképességi jelentést.
Függetlenül attól, hogy a SmartMove bérlőszűrést vagy más szűrőszolgáltatást vesz igénybe, fontos, hogy a bérlőszűrő csomag részeként megrendelje a kilakoltatási jelentést, mivel a korábbi kilakoltatások nagymértékben előre jelzik a jövőbeli kilakoltatásokat. A TransUnion közel 200 ingatlan elemzéséből kiderült, hogy a kilakoltatott lakosoknak közel háromszor annyi korábbi kilakoltatási és bérleti díjjal kapcsolatos behajtási nyilvántartása van, mint a nem kilakoltatott lakosoknak.
BÉRLŐSZŰRÉS: A KÖLTSÉG/HATÉKONYSÁG ELEMZÉSE
A kilakoltatás átlagos költsége 3500 dollár, míg a SmartMove bérlőszűrő csomagja mindössze 35 dollárba kerül. A kilakoltatási jelentés futtatásának költség/haszon elemzésének számításával 10 bérlő előzetes szűrését végezheti el ugyanannyiért, mint egy bérlő kilakoltatását.
A bérbeadók 56 százaléka azt mondja, hogy a korábbi kilakoltatási múlt az egyik legfőbb aggályuk az új bérlőkkel kapcsolatban, és a kilakoltatási jelentés futtatása megadhatja Önnek azt a nyugalmat, amire szüksége van a következő bérleti szerződés megkötéséhez. Remélhetőleg nem kell néhány jelentkezőnél többet szűrnie, és magabiztosnak fogja érezni magát az első pár bérlővel kapcsolatban, akiknek lefuttatja a háttérellenőrzését – és a SmartMove innovatív árstruktúrájával soha nem kell többet fizetnie, mint amennyire szüksége van. Nincs előfizetéses szolgáltatás; egyszerűen csak fizessen az egyes jelentkezők kilakoltatási jelentéséért, ha szükséges.
Ha arra a több ezer dollárra gondol, amit elkerülhet, hogy egy kilakoltatásra kelljen költenie, egy bérlőszűrő szolgáltatás megfontolt befektetés. A SmartMove segítségével még a költségeket is átháríthatja a kérelmezőre, hogy ő fizesse a szűrést.
Még mindig adódhat olyan alkalom, amikor még a leggondosabb bérbeadónak is ki kell lakoltatnia egy bérlőt. A fejlett bérlőszűrés azonban a legjobb megoldás, hogy ne kerüljön bonyolult és költséges helyzetbe.
*2014 SmartMove felhasználói felmérés