Ez a második része a Great Mall of the Great Plains hétrészes sorozatának. Olvassa el az első, harmadik, negyedik, ötödik és hatodik részt.
Légifelvétel arról a területről, amelyen végül a Great Mall of the Great Plains épülni fog, 1991.
Ha olvasta a Rómeó és Júliát, valószínűleg emlékszik a klasszikus sorra: “A plázának más néven is olyan édes illata lenne”. Nem egészen ez a sor, de valami ilyesmi. Mindenesetre feltételezem, hogy ez a mondat mindenkinek eszébe jutott 1992 októberében, amikor a Jordon Perlmutter & Co. bejelentette, hogy a washingtoni Petrie Dierman Kughn fejlesztőtársakkal közös vállalkozásban egy emeletes, 1.000.000 négyzetméteres outlet plázát építenek Olathe-ban. Hamarosan további harmincnégy hektárt szándékoztak megvásárolni az Olathe-Santa Fe Partnershiptől. Az építkezés várhatóan 1993 őszén kezdődik, és a bevásárlóközpont 1995 tavaszára nyitja meg kapuit. A bevásárlóközpontban csúcskategóriás áruházak, hét-kilenc horgonyzó áruház, diszkont kiskereskedelmi egységek, egy élelmiszerudvar és esetleg egy mozi is helyet kapott volna. Még nem szerződtek le bérlők, de a fejlesztők optimisták voltak.
És a pláza neve? A “Southpark Plaza” már kiesett. Mostantól (trombitafanfár) The Great Mall of the Great Plains (Az Alföld nagy bevásárlóközpontja) volt a neve.
1992-re, néhány gyenge gazdasági év után az amerikai vásárlók az outlet plázákba áramlottak. A Lawrence Riverfront Plaza Factory Outlet 1990-ben nyílt meg, és elég sikeres volt ahhoz, hogy a 90-es évek elején egy másik cég lényegében a folyó túloldalán épített egy outlet plázát. Az outlet plázák országszerte fényes pontot jelentettek az egyébként felhős kiskereskedelmi légkörben. A hagyományos bevásárlóközpontokat általában túlépítettnek tartották, és akkoriban a fejlesztőknek és Olathe-nak volt értelme egy outlet plázára fogadni, még akkor is, ha szokatlan volt, hogy egy ilyen közel legyen egy sűrűn lakott területhez.
Azokban az időkben volt egy íratlan szabály, az úgynevezett “érzékenységi korlát”, amely megakadályozta, hogy az outlet központok 40 mérföldön belül épüljenek olyan helyekhez, ahol hagyományos áruházak léteztek, mivel az outletek potenciálisan sokkal olcsóbban árulnák ugyanazokat az árucikkeket. (Legalább arra akarták rávenni az embert, hogy vezessen érte!) De ha ez akkoriban nem is volt szokványos, úgy tűnik, hogy ez a kiskereskedelmi norma egyre inkább erodálódott, mert amikor a Great Mallt tervezték, a Kansas Cityben, Kansasban (mindössze húsz mérföldre) található, gyengélkedő Indian Springs bevásárlóközpont tulajdonosai azt fontolgatták, hogy bevásárlóközpontjukat outlet plázává alakítják át. Ez fokozta a nyomást Olathe-ra, hogy gyorsan cselekedjen, hogy mindent jóváhagyjanak a fejlesztők számára.
Ezúttal a Great Mall fejlesztői 85 millió dolláros ipari bevételi kötvényt kértek (ami a kansasi törvények értelmében adókedvezményre jogosította volna őket), valamint tíz évre 50%-os ingatlanadó-kedvezményt. Azt mondták, hogy az ingatlanadó-kedvezmények segítenének a bérlők bevonásában, és addig nem tudják véglegesíteni a projekt további finanszírozását, amíg a bérlők felétől nem kapnak kötelezettségvállalást.
Egy városi jelentés szerint a bevásárlóközpont évi 2,7 millió dollárnyi ingatlanadót termelt volna Olathe-nak (engedmények nélkül). Várhatóan évente akár 207 millió dollár kiskereskedelmi forgalmat is generálhatna, és 1800 embert foglalkoztatna. Más helyeken az outlet plázák népszerűek voltak a turisták körében, és a Great Mall kezdete óta úgy tűnik, hogy a turisták bevonzását minden fél a pláza sikerstratégiájának lényeges részeként ismerte el. A jelentés becslése szerint a pláza forgalmának fele a Johnson megyén kívül élőknek szól majd, bár a fejlesztők azt mondták a KC Starnak, hogy csak a Kansas City területén élő 2 millió embernek elegendő üzletet kell generálnia a pláza fenntartásához.
Decemberben Olathe városi tanácsa egyhangúlag megszavazta a 85 millió dolláros ipari bevételi kötvények és az ingatlanadó-kedvezmény jóváhagyását. Volt azonban egy bökkenő. A városi tanács egy teljesítménymegállapodást foglalt bele, amely kimondta, hogy ha a bevásárlóközpont nem termel bizonyos mennyiségű forgalmiadó-bevételt, a városnak lehetősége lesz arra, hogy megszüntesse vagy csökkentse az ingatlanadó-kedvezményt. Azt is megkövetelték, hogy a fejlesztők 1996-ra nyissák meg a bevásárlóközpontot, nehogy legalább egy év kedvezményt elveszítsenek.
Egyes polgárok, újságírók és a környező városok tisztviselői különböző mértékben bírálták az adókedvezményeket, mondván, hogy becsapják a lakosokat, mivel csökkentik azt a pénzösszeget, amely a közszolgáltatásokra fordítható lett volna. Azzal is érveltek, hogy a meglévő Olathe-i kiskereskedők, akik teljes ingatlanadót fizettek, most tisztességtelen hátrányba kerülnének a plázával való versenyben. A környező városok egy maroknyi tisztviselője azt a kritikát fogalmazta meg, hogy ez azt jelenti, hogy valószínűleg nekik is nagyobb adókedvezményeket kell majd nyújtaniuk a vállalkozások odavonzása érdekében, és enyhén aggódtak amiatt, hogy forgalmiadó-bevételektől esnek el, mivel az olathiak többet vásárolnak majd a saját városukban (ami Olathe számára a pláza fő célja volt).
A támogatók azonban rámutattak, hogy a lakosok egyáltalán nem járnának jól, ha a pláza nem épülne meg. A KC Starban Charley Vogtot az Olathe-i Kereskedelmi Kamarától idézték, aki azt mondta: “50% valamiből sokkal jobb, mint 100% semmiből”. Sok olathe-i azért is örült, mert ha az engedmények biztosítják a plázát, és a pláza megtérül a városnak, akkor a lakástulajdonosok adóterhei csökkenhetnek. Nem kisebb, mint Olathe polgármestere, Jacob F. Ruf szólalt meg az ügyben, aki a KC Starnak írt, hogy megvédje a döntést, és néhány optimista számmal szolgáljon. Azt mondta, hogy Olathe városa alaposan megfontolta a plázaberuházást, és úgy vélte, hogy az jót tesz Olathe-nak, Johnson megyének és az egész nagyvárosi területnek.
A következő hónapban (1993 januárjában) a KC Star arról számolt be, hogy Kansas képviselői a csökkentési eljárások felülvizsgálatáról tárgyalnak. Az iskolák számára az egész államra kiterjedő malomadó lehetővé tette, hogy az “adóalanyok” (például a városok) adókedvezményeket nyújtsanak anélkül, hogy ez hatással lenne a helyi iskoláikra, mivel a pénzt máshol pótolják az államban. A törvényhozók remélték, hogy ezt meg tudják változtatni, hogy visszaállítsák az elszámoltathatóságot és igazságosabbá tegyék a dolgokat Kansas-szerte.
Az Aetna Life Insurance Co., amely az Indian Springs bevásárlóközpont tulajdonosa volt, ugyanebben a hónapban tárgyalt a bevásárlóközpont bővítéséről és a The Great Plains Marketplace nevű outlet-központként való átalakításáról. Kansas City, Kansas polgármestere, Joe Steineger kifejezetten kijelentette, hogy a projektet még az Olathe’s Great Mall előtt szeretnék elindítani, mert a terület valószínűleg nem bírna el két outlet plázát. Az Indian Springs és a Great Mall közötti verseny egész 1993-ban folytatódott.
A Great Mall nyilvánvalóan már a kezdetektől fogva hullámokat vetett. A pláza nem volt ellentmondásoktól mentes, de a városi tisztviselők úgy érezték, hogy megéri a kockázatot. Dollármilliók hagyták el Olathe-ot minden évben, mivel a lakosok más városokba mentek vásárolni. A pláza 50%-kal, 4 millió dollárról 6 millió dollárra növelte az éves forgalmiadó-bevételt. Az ilyen bevételek segítenének a többnyire lakosok lakta városban csökkenteni a lakástulajdonosok ingatlanadó-terheit, és még vonzóbbá tennék Olathe-ot az élet szempontjából. Ráadásul sok városi tisztviselő azt remélte, hogy a Great Mall identitást ad majd Olathe-nak, és a Kansas City környékén és azon túl élő emberek számára is célponttá teszi.
1994 januárjában a Great Mall fejlesztői közzétették a bérlők részleges listáját a kiskereskedőkről, akiket sikerült megnyerniük. A horgonyok a következők voltak: SuperSports USA, Linens N Things, Marshalls, Service Merchandise és Fun Factory (játékterem). A kisebb üzletek között volt a Ballard Sports Outlet, a Benetton Outlet, a Book Warehouse, a Claire’s Boutique Outlet, a Famous Footwear és a No Nonsense Outlet. És mivel nem lenne pláza gyorsétterem és édesség nélkül, a pláza tartalmazott egy Mr. Bulky üzletet, Auntie Anne’s Pretzels, Blue Chip Cookies, Rocky Mountain Chocolate Factory és Sbarro üzleteket is. Ezen üzletek közül sok új volt Kansas City területén, eloszlatva néhány félelmet, hogy a pláza kannibalizálná a már meglévő üzleteket.
A részleges bérlői listán kívül a fejlesztők bejelentették, hogy a pláza legújabb terve szerint 1,2 millió négyzetméteres lenne (ugyanannyi, mint a közeli Oak Park Mall, amely még nem vette hozzá a Nordstrom üzletét) és 175 üzlettel rendelkezne. Most már várhatóan 1900 embert foglalkoztat majd, és remélhetőleg továbbra is élvezni fogja a korábban említett 207 millió dolláros éves forgalmat.
Két nappal később az Aetna Life Insurance Co. bejelentette, hogy eláll az Indian Springs Shopping Center átépítésére vonatkozó tervétől.
Nyárra megkezdődött a 151. utca és az I-35 csomópontjának építése, és a bevásárlóközpont területén folyamatban volt az út-, csatorna- és vízvezeték-építés. Némi átsorolást követően őszre tervezték a földmunkákat, és a pláza várhatóan másfél évvel később, 1996 tavaszán nyitotta meg kapuit. A pláza teljes építési költségét 85 millió dollárra becsülték.
A csomópont novemberben készült el, hét hónappal a tervezett határidő előtt. A csomópont várhatóan gazdasági kaput nyitott Olathe számára, hasonlóan a 119. és az I-35-ös út kereszteződéséhez, nemcsak a bevásárlóközpont, hanem mindenféle más gazdasági lehetőség számára is. Az Olathe Medical Center is sokkal könnyebben elérhetővé vált. Az egyik kedvencem, amit a Great Mall kutatása közben találtam, John C. Patterson november 30-i KC Star-cikkében jelent meg, amelyben a csomópont megnyitásának ünneplését részletezte: “Két iskolabusz tele üzleti vezetőkkel és különböző kormányzati tisztviselőkkel haladt át a 151. utcai csomóponton kedden a 28,5 millió dolláros kijárat hivatalos megnyitójának megünneplésére”. Ez aztán a buli!
Köszönjük, hogy elolvasta a Great Mall of the Great Plains történetét. Remélem, legalább annyira élvezték az olvasását, mint amennyire én élveztem a kutatását és megírását. Szeretnék köszönetet mondani a Kansas City Star, a Kansas City Business Journal és a The Olathe News összes újságírójának, akiknek kemény munkájából merítettem. Szeretnék köszönetet mondani mindenkinek, aki képekkel és/vagy anekdotákkal szolgált. Külön köszönet Bryannek a kutatási tippekért és azért, hogy számtalan órát töltött velem bevásárlóközpontokat járva. És végül köszönöm mindazoknak az embereknek, akik lehetővé tették a bevásárlóközpontot, és mindenkinek, aki ott dolgozott és vásárolt, és aki azzá tette, ami volt a túlságosan rövid fennállása alatt. Ha van olyan emléked a plázával kapcsolatban, amelyet szívesen megosztanál velünk, kérlek, hagyj nekünk egy megjegyzést, vagy írj nekem egy e-mailt a [email protected] címre. Továbbá, ha van bármilyen képük a bevásárlóközpontról, amit szívesen megosztanának, kérem, küldjék el nekem!
-Mike Keller, Johnson Megyei Könyvtár