Abandoned rentals can leave landlords confused as to how to proceed, and the rules for what you can and cannot do vary by state.
Egyszer bérbeadóként szembesülni fog egy üres vagy félig üres egységgel, és azon tűnődik, hol van a bérlője.
Talán azért, mert a bérlőnek kézbesített egy kilakoltatási felszólítást, és úgy gondolja, hogy az éjszaka folyamán kiköltözött, hogy elkerülje a további lépéseket. Vagy egy másik lehetőség, hogy a bérlő egyszerűen csak ki akart szállni a bérleti szerződésből és a bérleményből, és egyszerűen szakított vele.
A közelmúltban találkoztunk egy New York-i ingatlankezelővel, akinek nagyon érdekes története volt.
A korábbi bérlője elhunyt, és a fia vette át a bérleményt. A fia elhunyt, és Cory a következő kérdéssel találta magát szemben: “Mit csináljak a volt bérlőm hamvaival?”
Hallgassa meg Cory történetét, majd Steve megvitatja, hogy mit kell tudnia az elhagyott ingatlanokról.
Ha van kérdése a bérbeadói vagy bérlői léthez kapcsolódóan, szívesen meghallgatnánk.
A heti podcastban bemutatjuk kérdéseit, csak hagyjon üzenetet az alábbiakban.
Feliratkozhat a “RentPrep for Landlords” podcastunkra, hogy lépést tartson a bérbeadói történetekkel és oktatással.
Iratkozzon fel: iTunes | Android | Google Play | Stitcher | TuneIn | RSS
De visszatérve a tárgyhoz…
Most van egy olyan ingatlana, amelyről úgy gondolja, hogy elhagyatott bérlemény lehet. Ha azonban úgy jár el, mintha a bérlő már régen elment volna, az költséges hiba lehet az Ön számára. Amikor elhagyott bérleményről van szó, el kell kerülnie a 3 legnagyobb hibát, amit a bérbeadók elkövethetnek, hogy a bérlemény visszaszerzésekor a dolgok legálisak maradjanak.
Hiba #1: Feltételezi, hogy elhagyott, amikor nem az
Néha nyilvánvaló, ha egy bérlő elhagyja az ingatlant, például amikor éjszaka kiköltözik, és hagy egy üzenetet és egy szeméttel teli ingatlant. Máskor nehéz lehet megállapítani, hogy a bérlő elhagyta-e a bérleményt. A bérlemény átadásával és a rossz bérlőtől való megszabadulással kapcsolatos sietségükben egyes bérbeadók elkövethetik azt a hibát, hogy azt feltételezik, hogy az ingatlan elhagyatott, holott valójában nem az.
Ha nem biztos abban, hogy a bérlő valóban elhagyta-e az ingatlant, keresse meg a választ az alábbi kérdésekre:
- A bérlő elmaradt a bérleti díj fizetésével? Sok állam nem tekinti elhagyottnak a bérleményt, ha a bérleti díj rendben van.
- Kikapcsolták a közműveket? Egy gyors hívás a közműszolgáltatóhoz megadja ezt az információt, azonban ez is lehet véletlen egybeesés a nemfizetés és nem feltétlenül az elhagyás miatt.
- Maradt valami a bérleményben, például bútorok vagy ruhák? Ha értékes tárgyak maradtak hátra, kevésbé valószínű, hogy elhagyott, mint ha szemetet vagy rothadó ételt talál.
- Észrevettek a szomszédok valami jelentőset? Ha mások szemtanúi voltak egy költöztető teherautónak az ingatlannál a minap, vagy a bérlő közölte velük, hogy elmegy, az segít megerősíteni az elhagyás egyéb bizonyítékait.
- Beadtak-e címváltoztatást a postahivatalnak? Egy gyors látogatás a helyi postahivatalban segít kideríteni.
- Mit mondanak a bérlő sürgősségi elérhetőségei? Fel kell vennie a kapcsolatot a bérlő sürgősségi kapcsolattartóival, hogy megtudja, tudnak-e valamit mondani a bérlő távollétéről.
Egyetlen tényező sem perdöntő – ehelyett több dolgot is figyelembe kell vennie, mielőtt arra a következtetésre juthat, hogy az ingatlan elhagyatott. Nagyon vékony a határvonal aközött, hogy a bérlő elhagyja az ingatlant, vagy egyszerűen csak eltűnt egy időre. Szokatlan körülmények, például egy hosszabb nyaralás vagy üzleti út, kórházi tartózkodás vagy akár börtönbüntetés miatt úgy tűnhet, hogy a bérlő elhagyta az ingatlant, holott jogilag még mindig a birtokában van, amennyiben nem szegte meg a bérleti szerződés feltételeit.
Hiba #2. Személyes tárgyak eltüntetése
Amikor a bérlők sietve távoznak, akár kilakoltatási eljárás miatt, akár más okból, gyakran hagynak hátra személyes tárgyakat. Még ha meg is állapította, hogy a bérleményt valóban elhagyták, akkor is köteles némi időt és energiát fektetni a bérlő holmijának kezelésébe. Az új bérbeadók tévesen sajátjuknak tekinthetik az elhagyott vagyontárgyakat, és megtarthatják azokat, vagy megpróbálhatják eladni, hogy visszaszerezzék az elmaradt bevételt. Ez azonban törvénytelen, hacsak nem a megfelelő módon történik.
Míg a különböző államokban eltérő követelmények vannak, általánosságban elmondható, hogy a bérbeadónak egy ideig tárolnia kell a bérlő személyes tulajdonát, és ésszerű gondossággal kell gondoskodnia arról, hogy az ne sérüljön meg vagy ne lopják el. Bár ez furcsának tűnik – gondoskodni egy volt bérlő elhagyott kacatjairól -, a törvények teljesen egyértelműek, hogy legalábbis egy meghatározott ideig a bérbeadó felelős ezekért a tárgyakért.
Itt van néhány példa az ország különböző államaiból a bérlő hátrahagyott személyes tárgyainak kezelésére:
- Kalifornia megköveteli a bérbeadóktól a tárgyak elszállítását és biztonságos tárolását, majd a volt bérlőnek, ha lehetséges, valamint az esetleges kapcsolatainak kézbesítését, amely 18 napos határidőt ad a bérlőnek a tárgyak igénylésére. A bérlőnek ki kell fizetnie a bérbeadónak a tárolás ésszerű költségeit, mielőtt visszaköveteli az ingatlant. Ha nem követelik vissza, és az ingatlan értéke nem éri el a 300 dollárt, a bérbeadó megtarthatja vagy elidegenítheti azt. Ha értéke meghaladja a 300 dollárt, az ingatlant nyilvános árverésen kell értékesíteni.
- A kansasi bérbeadóknak 30 napig kell tárolniuk a tulajdonukat, és legalább 15 nappal az eladás vagy elidegenítés előtt meg kell kísérelniük értesíteniük a bérlőt. Ellentétben a legtöbb más állammal, ahol az értesítést postai úton kell küldeni vagy személyesen kézbesíteni, a kansasi törvények előírják a bérbeadók számára, hogy az értesítést a helyi újságban tegyék közzé. A közzétételtől számított 7 nap elteltével a bérbeadónak a közzétett értesítés egy példányát postai úton kell eljuttatnia a bérlő utolsó ismert címére. Az értékesítésből származó teljes bevétel a bérbeadót illeti meg.
- Az észak-karolinai törvény előírja a bérbeadók számára, hogy az elhagyott vagyontárgyakat 10 napig egy megyei raktárban tárolják, ezt követően a bérbeadó eladhatja, megtarthatja, adományozhatja vagy elidegenítheti a vagyontárgyakat. Ha a bérbeadó úgy dönt, hogy eladja az elhagyott ingatlant, legalább 7 nappal korábban írásbeli értesítést kell küldenie a bérlő utolsó ismert címére. A bevétel először a bérbeadót illeti meg a bérlő esetlegesen fennmaradó költségeinek kiegyenlítésére, a fennmaradó összeg pedig a megyét illeti meg.
Hiba #3. A folyamat dokumentálásának elmulasztása
Még akkor is, ha minden alapot lefedtek annak megítélésében, hogy a bérlemény elhagyott, és megfelelően rendelkeztek a volt bérlő minden vagyontárgyáról, sok bérbeadó elköveti azt a hibát, hogy nem dokumentálja az elhagyott bérlemény visszaszerzésének folyamatát. Ha rossz döntést hoz, és a bérlő jogtalan kizárási követeléssel szembesül, a bíróságon bizonyítania kell, hogy miért tette azt a döntést, amit tett.
Itt van néhány dolog, amit meg kell tennie annak érdekében, hogy megfelelően dokumentálja az elhagyott bérlemény visszaszerzésének feltárási folyamatát:
- Készítsen képeket az ingatlanról, beleértve azokat az eseteket, ahol úgy tűnik, hogy a bérlő elhagyta azt, például rothadó étel a hűtőben, bútorok hiánya, elhagyott háziállatok, ápolatlan gyep és így tovább.
- Jegyezze fel a szomszédokkal vagy a bérlő vészhelyzeti kapcsolattartóival folytatott beszélgetések nevét, időpontját és időpontját, valamint a beszélgetés összefoglalóját.
- Gyűjtsön össze minden olyan dokumentumot, amelyet a közműszolgáltatóktól kap a kikapcsolásokról.
- Megtarthatja a bérlőnek az utolsó ismert címére vagy a bérlő munkahelyére küldött hivatalos értesítések másolatát, hogy bizonyítsa a kommunikációs kísérleteit.
- Dokumentálja a hátrahagyott ingóságok költöztetésének és tárolásának költségeit bizonylatok vagy számlák segítségével.
Elhagyott lakáskulcs
Ha a lakása elhagyatott, de nem találja a kulcsot, akkor a lehető leghamarabb ki kell cseréltetnie a zárakat. A Kwikset olyan zárakat gyárt, amelyeket a Smart Key technológiával könnyen újra lehet nyitni. Csak győződjön meg róla, hogy a zárak újrakulcsolása előtt visszaveszi a lakás teljes irányítását.
A végső szó
Az általános esetben, amikor egy bérlő elhagyja a bérleményt, nem áll szándékában visszatérni, de túl sok olyan eset volt, amikor egy lelkes vagy tájékozatlan bérbeadó túl gyorsan és a törvényen kívül lépett, és elkövette ezeket a kritikus hibákat. Ha kétségei vannak, konzultáljon egy olyan ügyvéddel, aki a bérbeadói/bérlői kérdésekre szakosodott, és győződjön meg róla, hogy úgy jár el, hogy minimalizálja az egység üresen állásának idejét anélkül, hogy az állam törvényeinek betartását veszélyeztetné.
Volt már olyan bérlője, aki elhagyta a bérleményét? Milyen lépéseket tett annak érdekében, hogy minden jogi követelménynek megfeleljen? Kérjük, ossza meg ezt a cikket, és ossza meg velünk véleményét az alábbi megjegyzés rovatban.
Következő lépések:
Nagy valószínűséggel hamarosan új bérlőt fog keresni.
Itt az ideje, hogy utánaolvasson a bérlő átvilágítási folyamatának.
Így jobb adatokkal rendelkezik majd a döntések meghozatalához, amikor a következő bérlőjéről van szó.