3. Split Treatment Transaction: Részben §121 (lakóhely) és részben §1031 (üzleti vagy befektetési célokra használt)
- A megosztott kezelésű ügylet olyan ingatlanra vonatkozik, amelyet részben fő lakóhelyként, részben üzleti vagy befektetési célokra használtak;
- Az adózónak és adótanácsadójának fel kell osztania a fő lakóhelyként használt részt a §121 szerinti adómentességhez, a fennmaradó részt pedig a §1031 szerinti halasztásra jogosult részhez;
- Az adózó közvetlenül a záráskor kaphatja meg az eladási bevételt az ügylet fő lakóhely szerinti felosztásából;
- Az adózónak rendelkeznie kell egy QI-vel az ügylet §1031 szerinti csere részéhez (i.A QI megkapja az eladási bevételnek az üzleti vagy befektetési részre eső részét, és a QI hasonló természetű csereingatlant szerez be a §1031 csere szabályai és követelményei szerint. Az adóalanynak meg kell felelnie a §1031 szerinti cseréhez szükséges összes többi követelménynek.
Példa: Egy négy egységből álló ingatlan (Fourplex)
Az adóalany egy négy egységből álló ingatlan tulajdonosa, amelyben három egységet az elmúlt négy évben bérbe adott (§1031), és ahol a fennmaradó egységben az elmúlt négy évben fő lakóhelyként (§121) is lakott (teljesítve a §121 szerinti követelményt, hogy az elmúlt öt évből legalább két évben fő lakóhelyként használta). Az ingatlant eladják egy vevőnek, és az adóalany megkapja az eladásnak a fő lakóhelynek tulajdonított részét (§121), és megbíz egy QI-t, hogy tartsa a három bérleti egység eladásából származó nettó bevételt, hogy folytassa a 1031-es cserét egy hasonló természetű csereingatlanra.
4. Megosztott kezelési tranzakció: Részben §121 (lakóhely) és részben §1031 (farm vagy tanya)
- A megosztott kezelésű ügylet olyan ingatlant foglal magában, amelyet részben fő lakóhelyként, részben farmként vagy tanyaként használnak;
- Az adóalanynak és adótanácsadójának fel kell osztania a fő lakóhelyként használt részt a §121 szerinti adómentességhez, a fennmaradó farm/ tanya részt pedig a §1031 szerinti halasztáshoz;
- Az adózó az eladási bevételt közvetlenül a záráskor kaphatja meg a tranzakció fő lakóhely szerinti felosztásából;
- Az adózónak rendelkeznie kell egy QI-vel a tranzakció §1031 szerinti csere részéhez (i.A QI megkapja az eladási bevételnek a farm vagy tanya részből származó részét, és a QI hasonló természetű csereingatlant szerez be a §1031 csere szabályai és követelményei szerint. Az adóalanynak meg kell felelnie a §1031 szerinti cseréhez szükséges összes többi követelménynek.
Egy példa: Az adóalany az elmúlt négy évben egy 100 hektáros farm tulajdonosa volt, és az ingatlanon lévő farmházban lakott. A megye által az elsődleges lakóhely számára engedélyezett minimális hektárszám öt hektár. Az ingatlant eladják egy vevőnek, és az adózó megkapja az eladásból a fő lakóhelyi részhez, a fő lakóhelyhez és az öt hektár földhöz (121. §) tartozó részt, és megbíz egy QI-t, hogy tartsa a tanya/földrész, 95 hektár értékesítéséből származó nettó bevételt egy 1031-es cserével egy hasonló természetű csereingatlanra.
5. Bérleményt fő lakóingatlanná alakít (§1031 §121-re átalakítva)
Ebben a forgatókönyvben az adóalanynak a §1031 szerinti csereingatlanként megszerzett ingatlant azzal a szándékkal kell tartania, hogy eredetileg üzleti vagy befektetési céllal tartja. Ideális esetben az adóalanynak olyan tényekkel/körülményekkel és dokumentációval kell rendelkeznie, amelyek alátámasztják azt a szándékot, hogy a §1031 szerinti cserét követően üzleti célra használja vagy befektetési céllal tartja. A cserét követően legalább ötéves tartási időszakot is be kell tartani. Az adóalanynak az öt évből legalább két évig fő lakóhelyként kell használnia, hogy jogosult legyen a 121. § szerinti adómentességre. A 121. § szerinti adómentességet csökkenti az ingatlan fő lakóhelyként való használatának és az ingatlan üzleti vagy befektetési célú használatának aránya. És végül, minden olyan értékcsökkenési leírás, amelyet az ingatlan üzleti célú vagy befektetési célú használatának ideje alatt számoltak el, kizárásra kerül.
Egy példa: Az adóalany §1031 szerinti cserét hajt végre egy csereingatlanra, amelyet kezdetben befektetési céllal kíván tartani, és az ingatlant három évre bérbe adja. Az adóalany szándéka a jövőben megváltozik, és úgy dönt, hogy három év bérbeadás után beköltözik a korábbi bérleménybe, és további öt évig fő lakóhelyként él az ingatlanban. A teljes tulajdonjog nyolc év (ami meghaladja a minimális ötéves tartási időszakot, amikor egy bérbe adott ingatlant fő lakóingatlanná alakítanak át). Ebben a forgatókönyvben az adóalany jogosult a 121. § szerinti adókivonás 5/8-ára, mivel az elmúlt nyolc évből csak öt évet élt az ingatlanban, és a hároméves bérleti időszak alatt visszaforgatott értékcsökkenés nem jogosult adókivonásra.
6. Fő lakóhely átalakítása bérbeadó ingatlanná (121. § átalakítása a 1031. §-ba)
A 2005-14-es adóeljárás útmutatást nyújt a 121. § és a 1031. § egyidejű alkalmazásához, ha az adóalany fő lakóhelyet alakított át bérbeadó ingatlanná. Ebben a forgatókönyvben az adóalanynak meg kell felelnie a §121 követelményeinek, és az elmúlt öt évből két évig az ingatlanban kell laknia, mielőtt az adóalany a fő lakóhelyet bérbeadó ingatlanná alakítja. Az adófizető a §121 szerinti küszöbértékekig (250 000 $ egyedülálló; 500 000 $ házasok esetében) kizárhatja a tőkenyereségre kivetett adót, és a §1031 szerinti halasztott adóztatású cserét hajthat végre egy olyan, a §1031 szerinti helyettesítő ingatlanra, amelyet befektetési vagy üzleti céllal tart vagy használ. Az adófizető mind a §121 szerinti adómentességet, mind a §1031 szerinti adóhalasztást kihasználhatja az eladás fennmaradó része és a §121 küszöbértékek feletti adómentesség tekintetében.
7. A 2008. évi lakástámogatási adótörvény szerinti felosztások és korlátozások
A 2008. évi lakástámogatási törvény számos, az elsődleges lakóhely eladásából származó nyereség §121 szerinti adómentességével kapcsolatos kérdéssel foglalkozik, beleértve a lakóhely tartási idejének elkülönítését minősített és nem minősített tartási időszakokra. A 121. szakasz szerinti adókizárást fel kell osztani az ingatlan befektetési célú ingatlanként és az ingatlan fő lakóhelyként való használatának időszaka között. A 121. szakasz szerinti nyereség kizárása nem vonatkozik a nem minősített tartási időszakhoz kapcsolódó nyereségre (amikor az ingatlant nem fő lakóhelyként használták).
A tartási időszak minősített vagy nem minősített időszakként való besorolása fontos. A 2008. évi lakástámogatási törvény értelmében minden olyan időszak, amely nem minősített tartási időszak, nem minősített tartási időszaknak minősül. Minősített tartási időszaknak minősül:
- Minden olyan időszak, amikor az adóalany az ingatlant fő lakóhelyeként használta; vagy
- Az adóalany által az ingatlan fő lakóhelyként való használatát követő ötéves időszak bármely része, ha az ingatlant ezen ötéves időszakon belül értékesítik.
A minősített birtoklási időszak magában foglalja azt az időt, amikor az ingatlant az adóalany, az adóalany házastársa vagy az adóalany volt házastársa fő lakóhelyként használja. (Lásd: Sec. 121(b)(4)(C)(i))
A felosztási szabályok általában csak a fő lakóhellyé történő átalakítást megelőző időszakokra vonatkoznak, és nem a fő lakóhellyé történő átalakítást követő időszakokra Ennek megfelelően, ha egy egyedülálló adóalany fő lakóhellyé alakítja át fő lakóhelyét bérleménynek, és soha nem költözik vissza, és egyébként megfelel a 121. § szerinti öt évből kettő követelménynek, az adóalany jogosult a teljes 250 000 $-os kizárásra, amikor a bérleményt eladja. Ez a szabály a nem minősített használt időszakokra vonatkozik a §121 szerinti ötéves visszatekintési időszakon belül, az ingatlan fő lakóhelyként való utolsó használatának időpontját követően. Ha tehát az adófizető az ingatlant az első és a második évben fő lakóhelyként használta, majd a harmadik és a negyedik évben bérbe adta az ingatlant, majd az ötödik évben fő lakóhelyként használta, akkor a felosztási szabályok alkalmazandók, és a nyereségnek csak háromötöde (5 évből 3 év) lenne jogosult a §121 szerinti adókivonásra.
Minden adófizetőnek ajánlott adótanácsadótól tanácsot kérnie saját konkrét helyzetének és az adószabályok alkalmazásának áttekintése érdekében.
Minden adófizetőnek ajánlott adótanácsadótól tanácsot kérnie saját konkrét helyzetének és az adószabályok alkalmazásának áttekintése céljából.