Wo können Hausbesitzer bei HOA-Problemen Hilfe finden?

Von Deborah Goonan, Independent American Communities

Aktualisiert am 28. Februar 2021

Ich erhalte viele Anfragen von Hausbesitzern und Anwohnern, die Hilfe bei HOA-Problemen suchen. Was können Sie tun, wenn mit Ihrer HOA etwas schief läuft?

Das hängt vom jeweiligen Problem ab, aber ich versuche, die Leser auf die begrenzt verfügbaren Ressourcen hinzuweisen. Die Wahrheit ist, dass die HOA-Branche zwar für ihre Hauptakteure sehr lukrativ ist, aber für die Wohnungsverbraucher nur sehr locker reguliert ist – wenn überhaupt.

Es gibt keine „HOA-Verbraucher-Hotline“ und derzeit keine große nationale Verbrauchergruppe mit politischer Macht, die mit den Handelsgruppen der HOA-Branche konkurrieren könnte.

HOA-Interessengruppen existieren in erster Linie, um die Geschäftsinteressen von Branchen und Berufen zu fördern und zu schützen, die Gemeinschaften von allgemeinem Interesse dienen. Dazu gehören in erster Linie Community Association Manager, HOA-Anwälte, Architekten, Planer und Bauherren von Wohngemeinschaften, zu denen auch die Einrichtung einer obligatorischen Association Governance gehört.

Unglücklicherweise ist das, was für die Wirtschaft gut funktioniert, nicht unbedingt gut für die Verbraucher von Wohnraum.

Auf dieser Website finden Sie Tausende von Artikeln zu einer breiten Palette von HOA-Themen aus der Sicht der Wohnungsverbraucher, die sich über das ganze Land erstrecken.

Erfahren Sie mehr über die aktuellen legislativen und rechtlichen Trends und Ihre Verfassungs- und Bürgerrechte in HOA-verwalteten Wohnungen.

Nutzen Sie die Themenliste und die Suchfunktionen für Schlüsselwörter, um die gewünschten Informationen zu finden. Wenn Sie nicht finden können, was Sie suchen, kontaktieren Sie mich unter [email protected]

Grassroots help

Allerdings gibt es überall in den USA viele kleinere, verbraucherorientierte Gruppen und Organisationen, die Hausbesitzer und Bewohner von HOAs aufklären und beginnen, Verbindungen zu einflussreichen politischen Entscheidungsträgern herzustellen. (Suchen Sie im Internet nach „Graswurzelhilfe bei HOA-Problemen“, um einige zu finden.)

Vielleicht finden Sie auch eine oder mehrere Gruppen oder Blogs, denen Sie beitreten und folgen möchten. Zumindest haben Sie die Möglichkeit, mit anderen Gleichgesinnten in Kontakt zu treten, die vielleicht durch die gleiche HOA-Hölle gehen.

Lösen von HOA-Streitigkeiten

Wie können Sie einen Streit mit Ihrer HOA lösen? Oder wie ersetzen Sie einen schurkischen HOA-, Eigentumswohnungs- oder Genossenschaftsvorstand? Was ist, wenn Sie rechtliche Schritte erwägen, weil Ihre HOA eine Klage gegen Sie eingereicht hat?

Was ist, wenn Sie versucht haben, mit Ihrem HOA-Vorstand zu kommunizieren, dieser aber nicht bereit ist, Ihnen zuzuhören oder Kompromisse einzugehen?

Ihre Möglichkeiten zur Beilegung der meisten HOA-Streitigkeiten beschränken sich auf Folgendes:

• Sammeln Sie sich mit anderen Hausbesitzern und versuchen Sie, den Vorstand zu ersetzen. Das bedeutet, dass Sie bereit sein müssen, als Freiwilliger zur Verbesserung der Gemeinschaft beizutragen. Aber je nach Verband kann es extrem schwierig oder nahezu unmöglich sein, einige abtrünnige Vorstände zu ersetzen, die unbedingt an die Macht wollen.

• Schluck deinen Stolz herunter und erfülle die Forderungen des HOA-Vorstands, in der Hoffnung, dass sie dich in Ruhe lassen.

• Setz dein Haus auf den Markt, verkaufe es und zieh aus. Oder ziehen Sie aus und vermieten Sie Ihre Wohnung, obwohl eine Vermietung möglicherweise nicht möglich ist, wenn der Verband die Vermietung einschränkt.

• Wenn die Angelegenheit wirklich wichtig oder unvermeidlich ist, können Sie beschließen, rechtliche Schritte einzuleiten, um Ihre Rechte zu schützen. Seien Sie sich jedoch über alle Ihre Möglichkeiten und die Herausforderung, einen Hausbesitzer-/Verbraucher-freundlichen Anwalt zu finden, im Klaren. Machen Sie sich klar, dass HOA-Klagen stressig sind und der Ausgang ungewiss ist.

Beginnen Sie damit, mit Ihren Nachbarn zu kommunizieren

Gehen Sie nicht davon aus, dass Sie mit Ihrem HOA-Streit allein fertig werden müssen. Es ist gut möglich, dass mehrere Ihrer Nachbarn ähnliche Sorgen und Beschwerden haben und dass sie die gleichen Probleme mit Ihrem HOA-Vorstand und der Verwaltung haben.

Versuchen Sie, mit Ihren Nachbarn persönlich zu sprechen, wenn dies möglich ist. Wenn das nicht möglich ist, sollten Sie virtuelle Kommunikationsmittel wie die Zonzon-App nutzen, um mit den Mitgliedern Ihrer Gemeinschaft in Kontakt zu treten und zusammenzuarbeiten. Im Gegensatz zu Social-Media-Plattformen (Facebook, Nextdoor) müssen Sie nicht befürchten, dass Ihre Beiträge und Kommentare von HOA-Gruppenadministratoren gefiltert oder zensiert werden. Ihre Kommunikation auf Zonzon ist nur innerhalb Ihrer Gemeinschaft privat und nutzergesteuert.

Sie werden vielleicht angenehm überrascht sein, wenn Sie gegenseitige Unterstützung für Ihre Anliegen finden, was es Eigentümern und Bewohnern ermöglicht, eine gemeinsame Anstrengung für positive Veränderungen in Ihrer Gemeinschaft zu organisieren.

Erfahren Sie hier mehr über Zonzon, oder wenden Sie sich direkt an den Gründer & und CEO der App, Samuel Pilli.

Offenlegung: Ich bin einer von mehreren Beratern von ZonZon.

Wie Sie sich wehren können, bevor Sie eine Klage anstrengen

Eine der besten Ressourcen, die ich im Hinblick auf den Umgang mit HOA-Streitigkeiten gefunden habe: Die HOA Warrior Reports I und II von Shelly Marshall. Die Berichte enthalten viele praktische Tipps, die auf den persönlichen Erfahrungen der Autorin und ihrer guten Menschenkenntnis beruhen. Sie werden gut geschriebene und leicht verständliche Schritt-für-Schritt-Taktiken finden, die Sie anwenden können, und dabei hoffentlich einen totalen Rechtskrieg vermeiden.

Marshall teilt auch ihre Tipps, wie man einen außer Kontrolle geratenen HOA-Vorstand ersetzt, einschließlich dessen, was sie und ihre Nachbarn aus ihren Fehlern gelernt haben.

Alternative Streitbeilegung (ADR)

ADR wird von Handelsgruppen der HOA-Branche bevorzugt, einschließlich der Hausbauer und der Handelsgruppen für die Verwaltung von Gemeindeverbänden.

Aber beachten Sie, dass nicht alle Arten von HOA-Streitigkeiten für ADR geeignet sind, insbesondere wenn die HOA oder der Hausbesitzer nicht bereit sind, in gutem Glauben auf eine gemeinsame Lösung hinzuarbeiten.

Staatliche Gesetze oder Verwaltungsdokumente können vorschreiben, dass Hausbesitzer ihre ADR-Optionen ausschöpfen müssen, bevor sie eine Klage gegen ihre HOA einreichen können.

Lesen Sie die folgenden Informationen, um mehr über Schiedsverfahren und Mediation zu erfahren, wie sie funktionieren und wie sie sich von Rechtsstreitigkeiten und voneinander unterscheiden.

Lesen Sie über die Vor- und Nachteile von Schiedsverfahren. Im Gegensatz zu dem, was Ihnen vielleicht gesagt wurde, kann ein Schiedsverfahren genauso kostspielig sein wie ein Rechtsstreit. Es kann zu einer schnelleren Lösung führen, aber der Hausbesitzer kann auf einer schlechten Entscheidung sitzen bleiben, die von den Gerichten nicht rückgängig gemacht werden kann.

HOAs oder Immobilienentwickler sind in Schiedsverfahren oft im Vorteil, insbesondere wenn sie Schiedsrichter auswählen, die in der Vergangenheit Streitigkeiten zu ihren Gunsten entschieden haben.

Auch die Mediation hat ihre Vor- und Nachteile. Wenn eine der beiden Parteien kommunikationsunwillig ist, kann die Mediation eine Verschwendung von Zeit und Geld sein.

HOA-Klagen

Das größte Hindernis für viele Hausbesitzer ist die Suche nach einem Rechtsbeistand, da die überwiegende Mehrheit der Anwälte HOAs und nicht Hausbesitzer vertritt. Das liegt daran, dass der Verband über die finanziellen Mittel aller seiner Mitglieder verfügt, einschließlich der Versicherungspolicen, die die Mitglieder des HOA-Vorstands vor persönlicher Haftung schützen.

Hauseigentümer haben nur begrenzte Mittel, und nur wenige können sich eine teure rechtliche Vertretung leisten.

Auch kann es laut dem Virginia-Anwalt John Cowherd schwierig sein, Experten zu finden, die im Namen von Hausbesitzern aussagen können:

In den meisten Fällen, die Eigentümer gegen HOA- oder Condo-Vorstände haben, benötigen sie 1-2 Experten, z.B., Ingenieur, Schätzer für Reparaturen, Gutachter, usw. Viele dieser Fachleute haben Verbindungen zu „Branchenführern“. Eigentümeranwälte brauchen ein Netzwerk von unparteiischen Sachverständigen.

Meiner Erfahrung nach ist es viel einfacher, schnellere und bessere Ergebnisse zu erzielen, wenn man professionelle Beziehungen zu solchen Sachverständigen unterhält, die den Eigentümern von Grundstücken oder Wohneinheiten „gut zu Gesicht stehen“. Dies ist ein weiterer Grund, warum es einigen Anwälten in der Praxis oft schwer fällt, in HOA-Fällen Ergebnisse für die Eigentümer zu erzielen.

Die Unterstützung durch solche Experten ist in der Regel genauso wichtig oder wichtiger als die Auswahl des Anwalts. Leider wissen viele Eigentümer nicht, welchen Experten sie brauchen oder wo sie ihn finden können, weil es sich dabei um Spezialwissen handelt, das man von der Allgemeinheit nicht erwarten kann.

Die politische Landschaft beginnt sich jedoch zu verändern, und immer mehr Anwälte setzen sich für Hausbesitzer ein, denen durch ihre HOAs Unrecht widerfährt.

Wenn Sie diesen Artikel lesen und Vorschläge für Hausbesitzer-Ressourcen haben oder praktikable Alternativen für die Beilegung von Streitigkeiten und den Schutz der individuellen Rechte von Eigentümern und Bewohnern kennen, wenden Sie sich bitte an mich unter [email protected].

Einige HOA-Experten, die sich für die Verbraucher einsetzen

Als Service für die Leser stellt Independent American Communities die folgende Liste ausschließlich zu Informations- und Bildungszwecken zur Verfügung. Einige der unten aufgeführten Experten sind Rechtsanwälte. Den Verbrauchern wird empfohlen, bei der Auswahl eines Rechtsbeistands nach bestem Wissen und Gewissen vorzugehen.

Die von den einzelnen Experten zur Verfügung gestellten Informationen zur Gesetzgebung können sich auf bestimmte Staaten beziehen und können sich ändern, wenn neue Gesetze erlassen oder bestehende Gesetze geändert werden.

Sie haben einen Vorschlag zur Ergänzung der Liste? Kontaktieren Sie mich unter [email protected]

Die Experten sind alphabetisch nach Nachnamen geordnet.

Shu Bartholomew (Virginia)

Seit mehr als 20 Jahren ist Shu Gastgeberin ihres eigenen wöchentlichen Podcasts, On the Commons, OTC Multimedia Productions, der auf WEBR Fairfax Radio ausgestrahlt wird. Die einstündige Sendung enthält Gastinterviews, HOA-Experten und -Verfechter sowie Diskussionen über ein breites Spektrum von Themen, die alle Formen von gemeinschaftlich verwalteten Wohnanlagen in den USA betreffen.
Aktuelle und neuere Podcasts.

Vollständiges OTC-Podcast-Archiv

Jan Bergemann, Präsident, CCFJ (Florida)

Bergemann ist Präsident von Floridas größter Organisation für Hausbesitzer, Cyber Citizens for Justice. Die umfangreiche CCFJ-Website enthält eine Fundgrube von Nachrichten und redaktionellen Stellungnahmen, die für Hausbesitzer, Eigentumswohnungen und Genossenschaften in Florida relevant sind. Die Organisation setzt sich auch für Haus- und Wohnungseigentümer ein und verfolgt relevante HOA- und Condo-Gesetze im Sunshine State.

Die CCFJ Foundation bietet Bildungsressourcen und Rechtshilfe für Hausbesitzer in Florida, die in Streitigkeiten mit ihren HOAs verwickelt sind.

John Colby Cowherd, Rechtsanwalt, (Virginia und D.C.)

John Cowherd vertritt Hausbesitzer und Geschäftsinhaber in Angelegenheiten, die mit Immobilien- und Gemeinschaftsvereinigungsstreitigkeiten zusammenhängen. Cowherd betont die Bedeutung des Common Law, der verfassungsmäßigen Eigentumsrechte und einer gründlichen Überprüfung der Rechtsstaatlichkeit und bietet praktische Lösungen und Ermutigung für Immobilieneigentümer, die in Streitigkeiten mit ihren HOAs stecken. Er unterhält auch einen Blog, in dem er eine Vielzahl von Themen und Rechtsprechung behandelt, die für Immobilien, Wohneigentum, Kleinunternehmen und HOA-Verwaltung von Bedeutung sind.

Hier ist eine Auswahl seiner nützlichen HOA-Blogartikel:

Hören Sie auf, das Gemeinschaftsrecht falsch zu erklären

Eigentümerin von Eigentumswohnungen setzt sich mit ihrem Antrag auf Anwaltsgebühren durch

Überwindung von Verzögerungstaktiken im Schiedsverfahren

Das Schuldspiel der Oberflächenwasserumleitung

Bill Davis, Rechtsanwalt (Texas)

Bill Davis ist als Einzelanwalt tätig und vertritt Hausbesitzer in Fragen des Immobilienrechts und mit Schwerpunkt Verbraucherschutz.

Sehr viele Podcasts, in denen Bill Davis und sein juristisches Fachwissen über den Verbraucherschutz im Wohnungswesen im Bundesstaat Texas vorgestellt werden, finden Sie unter On The Commons

Brian R. DeHem, Rechtsanwalt (Indiana)

Brian DeHem ist ein Anwalt für Unternehmensdienstleistungen und taktische Rechtsstreitigkeiten, der im Raum Indianapolis tätig ist. DeHem ist der Ansicht, dass HOAs Wirtschaftseinheiten sind, die oft schlecht verwaltet werden. Er vertritt Hausbesitzer, die ihre Rechte in HOA-verwalteten Gemeinschaften geltend machen oder verteidigen.

Jonathan Dessaules, Rechtsanwalt (Arizona & Kalifornien)

In seinem juristischen Profil heißt es: „Jonathan ist einer der wenigen Anwälte in Arizona, die die Hausbesitzer bei HOA-Streitigkeiten vertreten, und hat einen wesentlichen Teil seiner Praxis der ausschließlichen Vertretung von Eigentümern gewidmet.“

Mit mehr als 20 Jahren Erfahrung als Prozessanwalt vertritt Dessaules Hauseigentümer bei HOA-Inkasso und Zwangsvollstreckung, baubezogenen Fragen, Streitigkeiten im Zusammenhang mit der Durchsetzung von Covenants und Restriktionen sowie HOA-Wahl- und Verwaltungsfragen.

Die Dessaules Law Group unterhält einen informativen Rechtsblog über verschiedene HOA- und Immobilienthemen.

Peter Kovacs, Rechtsanwalt (Indiana)

Peter Kovacs ist ein Einzelanwalt mit Sitz in Fishers. Er konzentriert sich auf die Betreuung von Privatpersonen, kleinen Unternehmen und gemeinnützigen Organisationen, einschließlich der Vertretung von Hausbesitzern bei Streitigkeiten im Zusammenhang mit HOAs.

Dennis Legere, Gründer, Arizona Homeowners Coalition (AZHOC)

Dennis Legere ist ein führender Fürsprecher und Lobbyist für die Homeowners Coalition, die er 2013 gegründet hat. Legere arbeitet direkt mit den Gesetzgebern des Bundesstaates zusammen, um Gesetze zu verabschieden, die den Verbrauchern von Wohnraum und den Eigentümern in HOA-verwalteten Gemeinschaften zugutekommen.

AZHOC setzt sich für den Schutz und die Wiederherstellung der verfassungsmäßigen und gewohnheitsrechtlichen Rechte von HOA-verwalteten Immobilieneigentümern in Arizona ein.

AZHOC unterhält eine Website (https://hoatruth.com/), auf der sich Hausbesitzer in Arizona als Mitglieder der Koalition registrieren, die Gesetzgebung und Gesetzesentwürfe im Zusammenhang mit HOA-verwalteten Gemeinschaften und Eigentumswohnungen verfolgen und die einschlägige Rechtsprechung einsehen können.

Norman Lerum, Rechtsanwalt (Illinois)

Norm Lerum ist ein führender Rechtsanwalt mit Sitz in Chicago, der über umfangreiche Erfahrungen in der Prozessführung in den Bereichen Wohnungseigentumsrecht, Immobilien, Geschäfts- und Vertragsstreitigkeiten, Versicherungsschutz und Personenschäden verfügt.

Norm Lerum ist einer der wenigen Anwälte, die Wohnungseigentümer vertreten, die ihre Rechte nach dem Gesetz von Illinois geltend machen, einschließlich der gesetzlich verankerten Rechte nach dem Ersten Verfassungszusatz (freie Meinungsäußerung) und des Rechts auf ein ordnungsgemäßes Verfahren. (Einzelheiten lesen Sie hier.) Lerums jahrzehntelange Erfahrung im Geschäfts- und Vertragsrecht führt zu einem gründlichen rechtlichen Verständnis der treuhänderischen Pflichten, die von Wohnungseigentumsvorstandsmitgliedern verlangt werden.

Shelly Marshall (Arizona)

Shelly Marshall ist Anwältin und Autorin von zwei HOA-Lehrbüchern. Die Veröffentlichungen enthalten konkrete Tipps und Vorschläge für Hausbesitzer, die einen übermäßig kontrollierenden HOA-Vorstand stürzen wollen, um Frieden und Demokratie in ihre Gemeinschaft zurückzubringen.

Für weitere Informationen klicken Sie auf die folgenden Links:

HOA Warrior: Battle Tactics for Fighting your HOA, all the way to court if necessary Kindle Edition

HOA WARRIOR II: Responding to Pets, Paint, & Parking in Your HOA: (Vorlagen, Formulare, Briefe und Philosophie für den Umgang mit Ihrem Vorstand oder wenn Sie Vorstand werden) Kindle Edition

Marjorie Murray (Kalifornien)

Marjorie Murray ist die Präsidentin des Center for California HOA Law, einer Organisation, die sich für die Belange von Eigentümern einsetzt und Bildungsressourcen zu staatlichen Gesetzen und einschlägiger Rechtsprechung bereitstellt, die sich auf Eigentümer von Immobilien in HOA-verwalteten Gemeinschaften auswirken.

Die CCHAL-Website bietet zahlreiche Ressourcen zur Selbsthilfe, die am besten in Verbindung mit den Informationen genutzt werden, die in den kostenlosen County Law Libraries in Kalifornien zur Verfügung stehen.

CCHAL ist eine 501(c)(3)-Organisation, die in Kalifornien verbraucherfreundliche HOA-Gesetze im Namen von Immobilieneigentümern und Bewohnern von HOA-verwalteten Gemeinschaftsanlagen gefördert hat.

Shorge Sato, Rechtsanwalt (Illinois)

Shorge Sato ist ein Rechtsanwalt in der Gegend von Chicago, der sich auf Gesellschafts-, Verfassungs- und Immobilienrecht spezialisiert hat. Seinem juristischen Profil zufolge hilft Sato Immobilieneigentümern, ihre Rechte gegen „betrügerische Bauunternehmer, anmaßende Gemeinden und korrupte Wohnungseigentümergemeinschaften“ zu verteidigen.

Sato ist Einzelanwalt in der Kanzlei Shoken Legal und setzt sich für ein Gesetz über die Rechte von Wohnungseigentümern ein, das u. a. strengere Anforderungen an die Offenlegung von Wohnungseigentümergemeinschaften, den Schutz der Rechte von Wohnungseigentümern auf uneingeschränkte Beteiligung an der Verwaltung der Gemeinschaft und eine stärkere rechtliche Verantwortlichkeit für Vorstandsmitglieder und Wohnungseigentümergemeinschaften vorsieht, die ihre Macht missbrauchen oder ihre treuhänderischen Pflichten vernachlässigen.

J. Patrick Sutton, Rechtsanwalt (Texas)

J. Patrick Sutton ist auf Immobilien- und Eigentumsrecht spezialisiert und führt Zivilprozesse vor einzelstaatlichen und bundesstaatlichen Gerichten. Seinem juristischen Profil zufolge vertritt Sutton Verbraucher und Hausbesitzer nur bei Streitigkeiten im Zusammenhang mit HOAs. Er vertritt keine HOAs oder Banken.

Zu seinen aktuellen Fällen gehören die Abwehr von Zwangsvollstreckungen, Anfechtungen von Änderungen von Eigentumsbeschränkungen und Anfechtungen von kommunalen Verboten von Kurzzeitvermietungen.

Ryan Torrens, Verfechter der HOA-Reform (Florida)

Ryan Torrens ist ein Anwalt für Verbraucherrechtsstreitigkeiten, der seit langem Eigentümern hilft, sich gegen unfaire Inkassopraktiken zu wehren und ihre Häuser vor Zwangsvollstreckungen zu retten. Angewidert von HOA-Missbrauch und rechtlichen Ungerechtigkeiten, die den Kampf gegen HOAs vor Gericht kostspielig machen, arbeitet er daran, eine gemeinnützige Interessengruppe zu organisieren, um HOA-Gesetze zu reformieren und HOAs im Sunshine State möglicherweise sogar zu verbieten.

Haftungsausschluss: Dieser Beitrag dient nur zur Information. Ich bin kein Rechtsanwalt. – Deborah Goonan, IAC