Wie man mit einem Ratenverkauf Steuern spart

Sollten Sie aus der Ratenverkaufsbehandlung aussteigen?

Wenn Sie eine Immobilie auf Ratenbasis verkaufen, können Sie aus der Ratenverkaufsbehandlung aussteigen, indem Sie den gesamten Gewinn im Jahr des Verkaufs versteuern. Warum sollten Sie das tun? Dafür gibt es mehrere mögliche Gründe.

Sie könnten zum Beispiel erwarten, dass Sie 2017 niedrigere Steuersätze zahlen als 2018 oder 2019. In diesem Fall ziehen Sie es vielleicht vor, in Ihrer Steuererklärung für 2017 den vollen fälligen Steuerbetrag zu zahlen.

Oder Sie haben vielleicht Kapitalverluste oder ausgesetzte passive Verluste, die mit der Steuer auf einen Ratenveräußerungsgewinn verrechnet werden können. Daher kann es für Sie von Vorteil sein, den gesamten Gewinn im Jahr des Verkaufs zu melden, anstatt ihn über einen längeren Zeitraum zu verteilen.

Sind Sie nicht sicher, wie Sie Ihren Verkauf melden sollen? Ihr Steuerberater kann Ihre kumulierte Steuerschuld mit und ohne Ratenzahlungsmeldung berechnen. Dann haben Sie die Informationen, die Sie brauchen, um in Ihrer Steuererklärung für 2017 eine fundierte Entscheidung zu treffen.

Qualifizierung als Ratenverkauf

Bei Ratenverkäufen leistet der Käufer im Laufe der Zeit Zahlungen an den Verkäufer, anstatt bei Abschluss eine Pauschalsumme zu übergeben. Die Verpflichtung des Käufers, künftige Zahlungen an den Verkäufer zu leisten, kann in einer Treuhandurkunde, einem Schuldschein, einem Grundstücksvertrag, einer Hypothek oder einem anderen Schuldtitel festgeschrieben sein.

Nach dem Steuergesetzbuch kann der Verkäufer bei einem Ratenkauf die Steuer auf einen Gewinn aus dem Verkauf aufschieben und möglicherweise die Gesamtsteuerschuld verringern, indem er die Steuerschuld über mehrere Jahre verteilt. Es handelt sich also um eine beliebte Steuerplanungstechnik für Immobilieneigentümer.

Um als Ratenverkauf im Sinne des Steuerrechts zu gelten, müssen Sie mindestens eine Zahlung nach dem Jahr des Verkaufs erhalten. Wenn Sie zum Beispiel im Oktober eine Immobilie verkaufen und insgesamt drei monatliche Zahlungen im Oktober, November und Dezember erhalten, können Sie nicht als Ratenkauf gemeldet werden. Wenn Sie dagegen nur zwei Zahlungen vereinbaren – beispielsweise eine im Dezember 2017 und die andere im Januar 2018 -, sind Sie qualifiziert.

Wenn es Ihren Bedürfnissen entspricht, können Sie bei der Einreichung Ihrer Steuererklärung für 2017 die Behandlung als Ratenverkauf „abwählen“. (Siehe „Sollten Sie aus der Ratenverkaufsbehandlung aussteigen?“ auf der rechten Seite.) Beachten Sie auch, dass die Ratenverkaufsregeln nur für Gewinne, nicht für Verluste gelten.

Verständnis der Ausschlüsse

Die folgenden Arten von Transaktionen sind nicht für die Meldung von Ratenverkäufen geeignet:

• • Verkauf von Vorräten an persönlichen Gegenständen,

• • Verkauf von persönlichen Gegenständen durch einen Händler (eine Person, die diese Art von persönlichen Gegenständen regelmäßig auf Ratenbasis verkauft oder anderweitig veräußert), es sei denn, die Gegenstände werden in der Landwirtschaft verwendet oder erzeugt,

• • Verkäufe von Teilzeitnutzungsrechten und Wohngrundstücken durch Händler, es sei denn, der Käufer entscheidet sich für die Zahlung einer besonderen Zinsgebühr, und

• Verkäufe von Aktien oder Wertpapieren, die an einem etablierten Wertpapiermarkt gehandelt werden.

Für diese Arten von Transaktionen müssen Sie den gesamten Gewinn aus dem Verkauf in dem Jahr melden, in dem er anfällt.

Die steuerlichen Vorteile nutzen

Obwohl Sie bei Ratenverkäufen mehrere Jahre warten müssen, bis Sie den vollen Marktwert der Immobilie erhalten, bieten sie drei wichtige steuerliche Vorteile:

1. Langfristige Behandlung von Kapitalgewinnen. Bei einem Ratenverkauf von Immobilien wird jeglicher Gewinn als steuerbegünstigter langfristiger Gewinn besteuert, wenn Sie die Immobilie länger als ein Jahr besessen haben. Nach geltendem Steuerrecht beträgt der Höchstsatz für langfristige Kapitalgewinne 15 % bzw. 20 %, wenn Sie sich in der höchsten Einkommenssteuerstufe von 39,6 % befinden. Selbst wenn Sie auch die 3,8 %ige Nettokapitalertragssteuer (NIIT) zu entrichten haben, ist der maximale kombinierte Bundessteuersatz auf 23,8 % begrenzt.

2. Steueraufschub. Anstatt den gesamten Gewinn in einem Jahr zu versteuern, ist nur ein Teil des Gewinns im Jahr der Veräußerung steuerpflichtig. Der Rest ist in den Jahren zu versteuern, in denen die Zahlungen eingehen.

Der steuerpflichtige Anteil jeder Zahlung basiert auf dem „Bruttogewinnverhältnis“. Zur Berechnung dieses Verhältnisses teilen Sie den Bruttogewinn aus dem Verkauf durch den Preis.

Beispiel: Sie verkaufen im November 2017 ein kleines Mehrfamilienhaus, das Sie 2005 mit einer bereinigten Steuerbasis von 600.000 USD erworben haben. Der Käufer erklärt sich bereit, 1,5 Mio. USD in drei jährlichen Raten von jeweils 500.000 USD zu zahlen. Da Ihr Bruttogewinn 900.000 $ beträgt (1,5 Mio. $ – 600.000 $), beträgt der steuerpflichtige Anteil jeder erhaltenen Rate 60 % (900.000 $ / 1,5 Mio. $). Wenn Sie den Verkauf in Ihrer Steuererklärung für 2017 angeben, müssen Sie nur 300.000 USD des Gewinns versteuern (60 % x 500.000 USD). In den Jahren 2018 und 2019 müssen Sie ebenfalls 300.000 $ des Gewinns versteuern.

3. Geringere Steuerschuld. Da Ihr Gewinn aus einem Ratenverkauf über mehrere Jahre verteilt wird, können Sie in jedem dieser Jahre von der Steuersatzdifferenz profitieren. Nehmen wir der Einfachheit halber an, dass Sie einen Ratenverkauf mit einer Laufzeit von fünf Jahren vereinbaren, bei dem 50.000 $ des Gewinns jedes Jahr mit dem Steuersatz von 15 % anstatt mit 20 % besteuert werden (wenn der gesamte Gewinn im Jahr des Verkaufs besteuert worden wäre). Dadurch sparen Sie jedes Jahr 2.500 $ (50.000 $ x 5 % Steuersatzdifferenz), was eine Gesamtersparnis von 12.500 $ (2.500 $ x 5 Jahre) ergibt. Diese Sätze können sich jedoch in Zukunft ändern, wenn Steuerreformen in Kraft treten.

Weitere steuerliche Hürden überwinden

Vorsicht: Das Steuerrecht enthält einige versteckte „Steuerfallen“ für den Unvorsichtigen, wenn eine Immobilie auf Ratenzahlungsbasis verkauft wird. Erstens muss jede Abschreibung, die für die Immobilie geltend gemacht wird, in dem Maße, in dem sie den nach der linearen Methode zulässigen Betrag übersteigt, als ordentliches Einkommen wieder geltend gemacht werden. Die bereinigte Bemessungsgrundlage der Immobilie wird um den Betrag des wiedergewonnenen Einkommens erhöht, wodurch sich der in künftigen Jahren realisierte Gewinn verringert.

Übersteigt der Verkaufspreis Ihrer Immobilie (mit Ausnahme von landwirtschaftlichem oder persönlichem Eigentum) 150.000 $, müssen außerdem Zinsen auf die gestundete Steuer gezahlt werden, sofern Ihre ausstehenden Ratenverpflichtungen 5 Mio. $ übersteigen.

Schließlich sind Verkäufe von abschreibungsfähigen Immobilien an verbundene Parteien verboten, es sei denn, Sie können nachweisen, dass die Steuervermeidung nicht der Hauptzweck des Verkaufs war. Wenn die nahestehende Person die Immobilie innerhalb von zwei Jahren entweder durch Weiterverkauf oder auf andere Weise veräußert, wird die restliche Steuer sofort fällig.

Wichtiger Hinweis: Die Definition einer „nahestehenden Person“ beschränkt sich nicht auf unmittelbare Familienangehörige wie Ehepartner, Kinder, Enkelkinder, Geschwister und Eltern. Sie umfasst auch eine Personen- oder Kapitalgesellschaft, an der Sie eine Mehrheitsbeteiligung halten, oder ein Vermögen oder einen Trust, mit dem Sie verbunden sind. Um negative steuerliche Folgen bei Geschäften mit verbundenen Parteien zu vermeiden, sollten Sie eine Klausel aufnehmen, die besagt, dass die Immobilie nicht innerhalb von zwei Jahren veräußert werden darf.

Fazit

Ratenkäufe sind nicht für jede Immobilientransaktion geeignet, aber für geduldige Verkäufer, die nicht knapp bei Kasse sind, können Ratenkäufe zum Abschluss einer Vereinbarung beitragen. Ihr Steuerberater kann Ihnen dabei helfen, ein profitables Geschäft mit günstigen steuerlichen Folgen abzuschließen.