Es kommt eine Zeit im Leben vieler Mieter, in der sich die Umstände ändern und sie ihren Mietvertrag vorzeitig auflösen wollen. Sei es wegen eines Jobwechsels, einer unangenehmen Mitbewohnersituation oder aus einem anderen der vielen Gründe, die Menschen dazu bewegen, ihre Sachen zu packen und umzuziehen. Unabhängig von den Gründen stellt die Entscheidung, umzuziehen, bevor der Mietvertrag ausläuft, einige komplizierte – aber nicht unüberwindbare – Probleme dar.
Das erste, was man wissen muss, um aus einem Mietvertrag herauszukommen, ist, dass es selten so einfach ist, seinen Vermieter anzurufen und seine Absichten zu erklären. Vielleicht haben Sie Glück und einen verständnisvollen Vermieter, der bereit ist, Sie ohne Strafe aus dem Vertrag zu entlassen, aber das ist nicht immer der Fall. Ein Mietvertrag ist ein rechtsverbindlicher Vertrag, in dem die Erwartungen beider Seiten festgelegt sind. Ihr Vermieter erwartet, dass Sie die Wohnung für einen bestimmten Zeitraum mieten und somit auch die Miete zahlen. Nicht jeder ist bereit, das so einfach aufzugeben.
Glücklicherweise sind Sie nicht völlig aufgeschmissen, wenn Sie einen Mietvertrag vorzeitig auflösen müssen oder wollen. Lesen Sie weiter, um die Grundlagen der Kündigung eines Mietvertrags zu erfahren, damit Sie gut vorbereitet sind.
Lesen Sie den Mietvertrag durch
Bevor Sie Ihrem Vermieter etwas sagen, lesen Sie Ihren unterschriebenen Mietvertrag durch und suchen Sie nach Angaben zur vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses. Der Vertrag sollte einen Abschnitt enthalten, in dem beschrieben wird, welche Umstände für eine Kündigung akzeptabel sind (falls es welche gibt), wie lange die Kündigungsfrist sein muss und welche finanziellen Strafen bei einer Vertragsauflösung drohen. Suchen Sie nach Begriffen wie „Kündigung des Mietvertrags“ oder „vorzeitige Entlassung“ und markieren Sie die Seite, damit Sie wissen, wo Sie diese Informationen später als Referenz finden können.
Sie haben den Abschnitt gefunden, aber dort steht, dass der Mietvertrag aus keinem Grund aufgelöst werden kann? Machen Sie sich noch keine Sorgen. Nur weil etwas im Mietvertrag steht, heißt das nicht, dass er nicht geändert werden kann, wenn beide Parteien zustimmen. Es besteht immer noch die Möglichkeit, dass Ihr Vermieter bereit ist, eine Lösung zu finden.
Beginnen Sie das Gespräch
Vereinbaren Sie einen Termin, um mit Ihrem Vermieter zu sprechen – am besten persönlich – und erklären Sie, warum Sie den Mietvertrag auflösen müssen. Transparenz und Ehrlichkeit sind dabei ebenso wichtig wie ein freundlicher und respektvoller Umgangston. Selbst wenn Ihre Beziehung zu Ihrem Vermieter strittig war oder Ihr Wunsch nach einer vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses in direktem Zusammenhang mit der Verwaltung Ihres Vermieters steht, haben Sie umso bessere Chancen auf eine günstige Lösung, je ruhiger und höflicher Sie sich verhalten können (töten Sie sie mit Freundlichkeit, nicht wahr?).
Beginnen Sie das Gespräch, indem Sie erklären, warum Sie den Mietvertrag auflösen möchten, und fragen Sie nach möglichen Lösungen. Beziehen Sie sich auf das, was Sie über die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses im Mietvertrag selbst gefunden haben, wenn es Informationen sind, die Ihnen helfen. Vermieter sind auch nur Menschen, und die meisten werden wahrscheinlich bereit sein, Ihnen zumindest zuzuhören. Wenn Sie eine Lösung finden, die für beide Seiten akzeptabel ist, z. B. die Zahlung einer angemessenen Vertragsstrafe oder die Unterstützung bei der Suche nach einem neuen Mieter für die Immobilie, sollten Sie das Verfahren ziemlich einfach gestalten können. Wenn Ihr Vermieter jedoch nicht einverstanden ist, müssen Sie sich damit abfinden, dass es ohne rechtliche Grundlage nicht geht.
Rechtliche Gründe für die Kündigung eines Mietvertrags
Es gibt einige Situationen, in denen es Ihnen rechtlich erlaubt ist, Ihren Mietvertrag zu kündigen, unabhängig davon, was im Vertrag über die vorzeitige Entlassung steht. Ihre spezifischen Rechte in diesem Bereich hängen von den Gesetzen in Ihrem Land ab, aber in der Regel kann eine rechtliche Grundlage für eine vorzeitige Auflösung des Mietvertrags geschaffen werden, wenn:
– Sie ein aktives Mitglied des Militärs sind und eine Mitteilung über einen Stationswechsel erhalten;
– Sie innerhalb der letzten drei bis sechs Monate Opfer häuslicher Gewalt geworden sind;
– Sie herausgefunden haben, dass die Miete selbst illegal ist;
– Ihr Vermieter es versäumt hat, die Räumlichkeiten in einer tauglichen und bewohnbaren Art und Weise instand zu halten;
– Ihr Vermieter gegen den Mietvertrag verstoßen hat, z. B. indem er Sie weniger als 24 Stunden vor dem Betreten Ihrer Wohnung benachrichtigt hat, obwohl der Mietvertrag vorschreibt, dass Sie dies tun müssen.
Wenn Sie einen Mietvertrag aufgrund eines Rechtsanspruchs kündigen wollen, sollten Sie sich über die Gesetze für Vermieter und Mieter in Ihrem Bundesland informieren (hier), auch darüber, wie lange die Kündigungsfrist sein muss, wenn Sie den Mietvertrag aus einem rechtlich zulässigen Grund kündigen. Selbst wenn das Gesetz auf Ihrer Seite ist, müssen Sie Ihre Absicht, die Wohnung zu räumen, mindestens 30 Tage vorher mitteilen.
Fragen Sie nach Unter- oder Weitervermietung
Während Sie vielleicht eine Vielzahl von Gründen haben, um einen Mietvertrag vorzeitig zu kündigen, hat Ihr Vermieter einen ganz einfachen Grund, dies nicht zu tun: die Miete. Fragen Sie also Ihren Vermieter, ob es eine Möglichkeit gibt, einen Kompromiss zu finden, indem Sie einen neuen Mieter finden, der den Rest des Mietvertrags durch Untervermietung übernimmt. Auch hier sollten Sie sich zunächst den Mietvertrag ansehen, in dem festgelegt ist, ob eine Untervermietung erlaubt ist oder nicht. Wenn dies nicht der Fall ist, Sie aber einen guten Grund haben, den Mietvertrag vorzeitig aufzulösen, sollten Sie die Idee trotzdem mit Ihrem Vermieter besprechen.
In einigen Städten, wie z. B. Chicago, ist in den Standardmietverträgen festgelegt, dass alle Mieter das Recht haben, eine Wohnung unterzuvermieten, sofern der neue Mieter die (angemessenen) Anforderungen des Vermieters erfüllt. Bedenken Sie jedoch, dass eine Untervermietung ein gewisses Risiko birgt – Sie übernehmen die Verantwortung für den neuen Mieter, einschließlich etwaiger Schäden oder Probleme, die auftreten.
Sie können auch prüfen, ob Ihr Vermieter eine Neuvermietung zulässt, bei der ein neuer Mieter einen neuen Mietvertrag unterschreibt und nicht nur die Restlaufzeit des alten übernimmt. Das ist für Sie weniger riskant und in der Regel die bessere Wahl.
Wenn alles andere scheitert…
Es besteht immer die Möglichkeit, dass Sie einen Mietvertrag nicht vorzeitig auflösen können, ganz gleich, wie gut Sie Ihren Wunsch begründen. Vermieter sind Geschäftsleute, und sie sind nicht immer flexibel. Wenn dies der Fall ist, Sie aber trotzdem ausziehen möchten, fragen Sie, ob Sie die Wohnung räumen, aber die Miete weiterzahlen können, bis die Wohnung neu vermietet ist, in der Erwartung, dass Ihr Vermieter sofort einen neuen Mieter sucht. Je nachdem, wo Sie wohnen, werden Sie wahrscheinlich nicht lange warten müssen, bis jemand gefunden ist. Es kann sein, dass Sie zusätzlich Geld zahlen müssen, z. B. durch den Verlust Ihrer Kaution, aber wenn Sie wirklich vorzeitig ausziehen wollen, dann ist das eben der Preis, den Sie dafür zahlen müssen.
Eine gute Lektion für alle Mieter ist, dass man nie weiß, wann Umstände eintreten, die einen dazu veranlassen, einen Ausstieg aus dem Mietvertrag zu erwägen, bevor die Vertragsdauer abgelaufen ist. Denken Sie daran, wenn Sie zur Miete wohnen, und tun Sie Ihr Bestes, um ein guter Mieter zu sein und ein freundschaftliches – oder zumindest respektables – Verhältnis zu Ihrem Vermieter zu pflegen. Wenn Sie Ihre Miete immer pünktlich zahlen und die Wohnung in gutem Zustand halten, haben Sie viel bessere Chancen auf Nachsicht, wenn Sie den Mietvertrag später kündigen wollen.