Wie das manuelle Underwriting funktioniert und was Sie zu erwarten haben

Wenn Sie das Glück haben, eine hohe Kreditwürdigkeit, ein hohes Einkommen und eine solide Anzahlung zu haben, kann es einfach sein, ein Darlehen zu bekommen. Die Kreditgeber können Ihren Darlehensantrag für solche Hauskäufer relativ schnell bearbeiten, und Hypothekarkreditgeber mögen es, wenn die Dinge einfach sind. Aber nicht jeder lebt in dieser Welt.

Wenn Sie eine geringe Kreditwürdigkeit, eine schlechte Kreditwürdigkeit oder ein kompliziertes Einkommen haben, können computergesteuerte Genehmigungsprogramme Ihren Antrag schnell ablehnen. Es ist aber immer noch möglich, mit einer manuellen Risikoprüfung eine Genehmigung zu erhalten. Das Verfahren ist etwas umständlich, aber es ist eine mögliche Lösung für Kreditnehmer, die nicht in die Standardform passen.

Bei der manuellen Risikoprüfung wird Ihre Fähigkeit, einen Kredit zurückzuzahlen, manuell bewertet. Anstatt die Entscheidung einem Computeralgorithmus zu überlassen, prüft eine Person oder eine Gruppe von Personen Ihre Finanzen im Detail, um festzustellen, ob Ihr Antrag genehmigt werden sollte oder nicht.

Warum Sie möglicherweise eine manuelle Prüfung benötigen

Automatisierte Systeme sind für einen Großteil der Entscheidungsfindung bei Wohnungsbaudarlehen verantwortlich. Wenn Sie bestimmte Kriterien erfüllen, wird der Kredit genehmigt. So achten Kreditgeber beispielsweise auf eine Kreditwürdigkeit, die über einem bestimmten Wert liegt. Wenn Ihre Punktzahl zu niedrig ist, werden Sie abgelehnt. Ebenso wünschen Kreditgeber in der Regel ein Verhältnis von Schulden zu Einkommen von weniger als 43 %. Der Begriff „Einkommen“ kann jedoch schwer zu definieren sein, und Ihr Kreditgeber ist möglicherweise nicht in der Lage, Ihr gesamtes Einkommen zu berücksichtigen.

Computergestützte Modelle sind so konzipiert, dass sie mit den meisten Kreditnehmern und den von ihnen am häufigsten genutzten Kreditprogrammen funktionieren. Diese automatisierten Underwriting-Systeme (AUS) erleichtern den Kreditgebern die Bearbeitung zahlreicher Darlehen und stellen gleichzeitig sicher, dass die Darlehen den Richtlinien für Investoren und Aufsichtsbehörden entsprechen.

Für FHA-Darlehen ist es beispielsweise erforderlich, dass die Hypotheken einem bestimmten Profil entsprechen, und die meisten Menschen passen eindeutig in dieses Profil oder nicht. Außerdem können Kreditgeber ihre eigenen Regeln haben, die restriktiver sind als die FHA-Anforderungen.

Wenn alles gut geht, spuckt der Computer eine Genehmigung aus. Aber wenn irgendetwas nicht in Ordnung ist, erhält Ihr Kredit eine „Empfehlung“, und jemand muss Ihren Antrag außerhalb des AUS überprüfen.

Berücksichtigte Faktoren

Einige Faktoren können Ihren Hypothekenantrag entgleisen lassen.

• Schuldenfreier Lebensstil: Der Schlüssel zu einer hohen Kreditwürdigkeit liegt in der Aufnahme und Rückzahlung von Krediten, aber manche Menschen entscheiden sich aus Gründen der Einfachheit und der erheblichen Zinsersparnis für ein schuldenfreies Leben. Leider schwindet Ihre Kreditwürdigkeit irgendwann zusammen mit den Zinskosten. Sie haben nicht unbedingt eine schlechte Bonität – Sie haben überhaupt kein Kreditprofil. Dennoch ist es möglich, einen Kredit ohne FICO-Score zu erhalten, wenn Sie die manuelle Kreditwürdigkeitsprüfung durchlaufen. Keine oder nur eine geringe Kreditwürdigkeit zu haben, kann sogar besser sein als zahlreiche negative Einträge wie Konkurse oder Inkasso in Ihrer Kreditauskunft.
• Neu im Kreditgeschäft: Der Aufbau eines Kredits dauert mehrere Jahre. Wenn Sie noch kein solides Kreditprofil erstellt haben, müssen Sie möglicherweise zwischen einer Wartezeit und einer manuellen Kreditprüfung wählen, die Ihre Kreditwürdigkeit sogar verbessern kann. Die Aufnahme eines Wohnungsbaudarlehens in Ihre Kreditauskunft kann den Prozess des Kreditaufbaus beschleunigen, da Sie den Mix aus Krediten in Ihren Kreditdateien erweitern.
• Kürzliche finanzielle Probleme: Es ist nicht unmöglich, nach einem Konkurs oder einer Zwangsvollstreckung einen Kredit zu bekommen. Im Rahmen bestimmter HUD-Programme können Sie innerhalb von ein oder zwei Jahren nach dem Konkurs ohne manuelle Prüfung einen Kredit erhalten. Die manuelle Prüfung bietet jedoch eine zusätzliche Option für die Kreditaufnahme, vor allem, wenn Ihre finanziellen Schwierigkeiten relativ neu sind. Es ist schwierig, einen konventionellen Kredit mit einer Kreditwürdigkeit von weniger als 640 Punkten zu erhalten, aber mit einer manuellen Prüfung könnte es möglich sein.
• Niedriges Verhältnis zwischen Schulden und Einkommen: Es ist ratsam, Ihre Ausgaben im Verhältnis zu Ihrem Einkommen niedrig zu halten, aber in manchen Fällen ist ein höheres Verhältnis von Schulden zu Einkommen sinnvoll. Bei der manuellen Risikoprüfung kann es vorkommen, dass Sie mit einem höheren als dem üblichen Verhältnis zugelassen werden. In vielen Fällen bedeutet dies, dass Sie auf teuren Wohnungsmärkten mehr Möglichkeiten haben. Hüten Sie sich nur davor, sich zu sehr zu verausgaben und eine teure Immobilie zu kaufen, die Sie „arm“ macht.

Wie Sie eine Genehmigung erhalten

Wenn Sie nicht über die übliche Kreditwürdigkeit oder das übliche Einkommensprofil verfügen, um eine Genehmigung zu erhalten, müssen Sie alles, was Ihnen zur Verfügung steht, nutzen, um zu zeigen, dass Sie bereit und in der Lage sind, das Darlehen zurückzuzahlen. Dazu brauchen Sie wirklich ein ausreichendes Einkommen, Vermögen oder andere Ressourcen, um zu beweisen, dass Sie die Zahlungen bewältigen können.

Bei der manuellen Kreditprüfung werden Ihre Finanzen genau unter die Lupe genommen, und dieser Prozess kann frustrierend und zeitraubend sein. Vergewissern Sie sich vorher, ob Sie das Verfahren wirklich durchlaufen müssen, und prüfen Sie, ob Sie eine Genehmigung ohne manuelle Prüfung erhalten können. Machen Sie eine Bestandsaufnahme Ihrer Finanzen, damit Sie die Anforderungen mit Ihrem Kreditgeber besprechen können und einen Vorsprung beim Zusammentragen der benötigten Informationen haben.

• Zahlungserfahrungen: Bereiten Sie sich darauf vor, nachzuweisen, dass Sie andere Zahlungen im letzten Jahr pünktlich geleistet haben. Herkömmliche Kreditauskünfte zeigen Ihr Zahlungsverhalten bei Krediten, aber Sie müssen das gleiche Zahlungsverhalten anhand anderer Quellen nachweisen. Große Zahlungen wie Miete und andere Zahlungen für die Wohnung sind am besten geeignet, aber auch Versorgungsleistungen, Mitgliedschaften und Versicherungsprämien können hilfreich sein. Idealerweise geben Sie mindestens vier Zahlungen an, die Sie seit mindestens 12 Monaten pünktlich geleistet haben.
• Gesunde Anzahlung: Eine Anzahlung verringert das Risiko Ihres Kreditgebers. Sie zeigt, dass Sie etwas in der Hand haben, minimiert Ihre monatliche Zahlung und verschafft den Kreditgebern einen Puffer. Wenn der Kreditgeber Ihr Haus zwangsversteigern muss, ist die Wahrscheinlichkeit, dass er Geld verliert, geringer, wenn Sie eine hohe Anzahlung leisten. Je mehr Sie anzahlen, desto besser, und 20 % gilt oft als gute Anzahlung. Bei weniger als 20 % müssen Sie möglicherweise eine private Hypothekenversicherung (PMI) abschließen.
• Schulden-Einkommens-Verhältnis: Eine Genehmigung ist immer einfacher, wenn die Verhältnisse niedrig sind. Die Kreditgeber möchten sehen, dass Ihr Einkommen eine neue monatliche Zahlung problemlos verkraften kann. Abhängig von Ihrer Kreditwürdigkeit und anderen Faktoren können Sie jedoch auch mit hohen Quoten eine Genehmigung erhalten.
• Staatliche Kreditprogramme: Ihre Chancen auf eine Genehmigung sind am besten mit staatlichen Kreditprogrammen. Zum Beispiel, FHA, VA und USDA Darlehen sind weniger riskant für Kreditgeber. Denken Sie daran, dass nicht alle Kreditgeber bieten manuelle Underwriting, so dass Sie möglicherweise zu kaufen, um für ein Darlehen Originator, die tut. Ihr Kreditgeber muss auch mit dem jeweiligen staatlichen Programm, das Sie in Betracht ziehen, zusammenarbeiten. Wenn Sie ein „Nein“ erhalten, gibt es vielleicht einen anderen Kreditgeber.
• Barreserven: Kreditgeber wollen sicher sein, dass Sie kleinere Überraschungen wie einen defekten Warmwasserbereiter oder unerwartete medizinische Ausgaben verkraften können. Wenn Sie also Barmittel zur Verfügung haben, können Sie Ihre Chancen auf eine Genehmigung erhöhen.

Ausgleichende Faktoren

Ausgleichende Faktoren machen Ihren Antrag attraktiver und können für eine Genehmigung erforderlich sein. Dabei handelt es sich um spezifische Richtlinien, die von Kreditgebern oder Darlehensprogrammen festgelegt werden, und jede, die Sie erfüllen, verbessert Ihre Chancen.

Abhängig von Ihrer Kreditwürdigkeit und Ihrem Schulden-Einkommens-Verhältnis müssen Sie möglicherweise eine oder mehrere dieser Anforderungen für eine FHA-Zulassung erfüllen:

• Rücklagen: Liquide Mittel, die Ihre Hypothekenzahlungen für mindestens drei Monate abdecken können. Wenn Sie eine größere Immobilie (drei bis vier Einheiten) kaufen, benötigen Sie möglicherweise genug für sechs Monate. Geld, das Sie als Geschenk oder Darlehen erhalten, kann nicht als Reserve angerechnet werden.
• Erfahrung: Ihre Zahlung (wenn sie genehmigt wird) darf Ihre derzeitigen Wohnkosten nicht um 5 % oder 100 $ übersteigen, je nachdem, was niedriger ist. Ziel ist es, dramatische Erhöhungen (Zahlungsschock) oder monatliche Zahlungen zu vermeiden, an die Sie nicht gewöhnt sind.
• Keine diskretionären Schulden: Wenn Sie Ihre Kreditkarten vollständig abbezahlt haben, sind Sie nicht wirklich verschuldet – aber Sie hatten die Möglichkeit, sich zu verschulden, wenn Sie das wollten. Leider hilft Ihnen ein völlig schuldenfreier Lebensstil hier nicht weiter.
• Zusätzliches Einkommen: In manchen Fällen werden bei der automatischen Kreditprüfung Überstunden, saisonale Einkünfte und andere Posten nicht als Teil Ihres Einkommens berücksichtigt. Bei der manuellen Kreditwürdigkeitsprüfung können Sie diese zusätzlichen Einkünfte jedoch unter Umständen berücksichtigen, solange Sie sie nachweisen können und damit rechnen können, dass sie auch weiterhin anfallen werden.
• Andere Faktoren: Je nach Kredit können auch andere Faktoren hilfreich sein. Im Allgemeinen geht es darum, zu zeigen, dass der Kredit keine Belastung darstellt und dass Sie sich die Rückzahlung leisten können. Ein stabiler Arbeitsplatz kann nie schaden, und mehr Rücklagen als erforderlich können ebenfalls von Vorteil sein.

Tipps für das Verfahren

Planen Sie einen langsamen und zeitaufwändigen Prozess ein. Eine Person muss alle von Ihnen eingereichten Unterlagen prüfen und feststellen, ob Sie für das Darlehen in Frage kommen oder nicht. Leider braucht das seine Zeit.

• Viel Papierkram: Um eine Hypothek zu erhalten, sind immer Unterlagen erforderlich. Die manuelle Kreditprüfung erfordert sogar noch mehr. Einige Kreditgeber verlangen unter anderem Kontoauszüge aus den letzten 12 Monaten sowie Steuerunterlagen aus mehreren Jahren.
• Hauskaufprozess: Wenn Sie ein Angebot machen, planen Sie vor dem Abschluss genügend Zeit für die Zeichnungsprüfung ein. Fügen Sie einen Finanzierungsvorbehalt ein, damit Sie Ihr Startkapital zurückbekommen, falls Ihr Kreditgeber Ihren Antrag ablehnt. Ihr Immobilienmakler kann Ihnen Ihre Optionen erläutern und Ihnen Vorschläge für die Präsentation Ihres Angebots machen. Vor allem in heißen Märkten können Sie als Käufer weniger attraktiv sein, wenn Sie eine manuelle Unterschrift benötigen.
• Prüfen Sie Alternativen: Wenn das manuelle Underwriting für Sie nicht erfolgreich ist, gibt es möglicherweise andere Möglichkeiten, eine Wohnung zu bekommen. Kreditgeber, die hartes Geld verleihen, könnten eine vorübergehende Lösung sein, während Sie Kredit aufbauen oder darauf warten, dass negative Einträge aus Ihrer Kreditauskunft verschwinden. Auch ein privater Kreditgeber, ein Mitkreditnehmer oder ein Mitunterzeichner könnte eine Option sein.