Squatter’s Rights in California

Squatting bedeutet, dass eine Person eine verlassene oder leerstehende Immobilie findet und dort einzieht, ohne dies mit dem Eigentümer zu besprechen. Das klingt wie Hausfriedensbruch – nur dass es manchmal legal ist.

Wer gilt in Kalifornien als Hausbesetzer?

Ein Hausbesetzer ist jemand, der sich in einem verlassenen, unbewohnten oder zwangsversteigerten Gebäude oder Grundstück niederlässt. Dies geschieht ohne rechtmäßige Erlaubnis. Die Person ist weder Eigentümer noch Mieter der übernommenen Immobilie, sondern hält sich in der Regel ohne das Wissen des Eigentümers dort auf. Trotzdem ist es in den Vereinigten Staaten üblich und legal, ein Haus zu besetzen.

Ist das nicht Hausfriedensbruch?

Eine Hausbesetzung ist nicht unbedingt ein Hausfriedensbruch. Während Hausfriedensbruch eine Straftat ist, ist Hausbesetzung in der Regel ein zivilrechtliches Delikt. Dennoch kann Hausbesetzung als kriminelles Verhalten behandelt werden, wenn der Eigentümer oder Vermieter festgestellt hat, dass die betreffende Person unerwünscht ist.

Beachten Sie Folgendes.

1. Squatter oder Hausbesetzer können fälschlicherweise behaupten, sie hätten ein Recht auf das Grundstück. Sie können dies tun, indem sie dem Eigentümer oder den Strafverfolgungsbehörden falsche oder betrügerische Papiere oder Beweise vorlegen. Dies ist illegal. In Kalifornien kann ein Hausbesetzer jedoch nicht entfernt werden, wenn er überzeugende Unterlagen vorlegt.
2. Auch wenn Hausbesetzer im Allgemeinen Rechte haben, können sie als kriminelle Eindringlinge verhaftet werden, wenn sie die Voraussetzungen für widerrechtlichen Besitz nicht erfüllen.
3. Viele Obdachlose nutzen die Rechte von Hausbesetzern, um Eigentum an einer Immobilie zu erwerben, ohne Miete oder Hypothek zu zahlen.

Es gibt Ausnahmen von der Regel:

• Wenn eine Person unbewohnte oder verlassene Wohn- oder Gewerbeimmobilien verschönert (Blumen pflanzt, Schutt entfernt oder Verbesserungen vornimmt), kann sie möglicherweise eine Strafverfolgung wegen Hausfriedensbruch vermeiden.
• Im Notfall kann jemand, der das Grundstück ohne Erlaubnis betritt, vom Hausfriedensbruch ausgenommen werden.
• Das Grundstück darf nicht genutzt oder bereits besetzt sein, damit Hausbesetzer einen Anspruch auf widerrechtlichen Besitz geltend machen können.

Was ist mit Holdover-Mietern?

Holdover-Mieter (auch Duldungsmieter genannt) sind Mieter, die nach Beendigung des Mietvertrags auf dem Grundstück bleiben. Entscheidet sich der Mieter für den Verbleib in der Wohnung, so ist er verpflichtet, die Miete zu den bestehenden Konditionen weiter zu zahlen. Wenn der Vermieter sich dafür entscheidet, kann er die Miete weiterhin akzeptieren, ohne sich Gedanken über die Rechtmäßigkeit der Belegung zu machen.

Wenn jedoch ein Duldungsmieter nach einer Aufforderung zum Auszug (oder einer Kündigung) nicht auszieht, kann er wegen unrechtmäßiger Besitznahme verklagt werden. Ein Holdover-Mieter kann sich nicht auf widerrechtlichen Besitz berufen, wenn er bereits aufgefordert wurde, die Wohnung zu verlassen; in diesem Fall wird er als krimineller Eindringling betrachtet.

Wenn der Vermieter weiterhin die Miete akzeptiert, wird der Mieter zu einem „Mieter nach Belieben“. Der Vermieter kann den Mieter jederzeit fristlos entlassen, da er sich auf dem Grundstück nach dem Willen des Vermieters aufhält.

Understanding Adverse Possession in California

Ein Hausbesetzer kann Rechte an einem Grundstück geltend machen, nachdem er eine bestimmte Zeit dort gewohnt hat. In Kalifornien braucht ein Hausbesetzer nur 5 Jahre ununterbrochene Nutzung oder Instandhaltung, um einen Anspruch auf widerrechtlichen Besitz geltend zu machen (CCP § 318, 325).

Wenn ein Hausbesetzer widerrechtlichen Besitz geltend macht, kann er rechtmäßig Eigentum an der Immobilie erwerben. Zu diesem Zeitpunkt hat der Hausbesetzer die rechtmäßige Erlaubnis, sich auf dem Grundstück aufzuhalten, und ist nicht länger ein krimineller Eindringling.

In den USA gibt es fünf verschiedene rechtliche Voraussetzungen, die erfüllt sein müssen, bevor ein Anspruch auf widerrechtlichen Besitz geltend gemacht werden kann. Die Besetzung muss sein:

1. Feindlich
2. Aktuell
3. Offen&Notorisch
4. Ausschließlich
5. Kontinuierlich

Feindlicher Anspruch

„Feindlich“ bedeutet nicht immer gewalttätig oder aggressiv. Im rechtlichen Sinne kann „feindlich“ drei Definitionen haben.

1. Einfache Besetzung. Diese Regel wird heute von den meisten Staaten befolgt und definiert „feindlich“ als die bloße Besetzung des Landes. Der Unbefugte muss nicht einmal wissen, dass das Land jemandem gehört.
2. Bewusstsein des unbefugten Betretens. Diese Regel setzt voraus, dass sich der Unbefugte bewusst ist, dass er das Grundstück unbefugt nutzt (d. h. dass er weiß, dass er kein Recht hat, sich dort aufzuhalten).
3. Irrtum in gutem Glauben. Einige wenige Staaten befolgen diese Regel. Dies setzt voraus, dass der Unbefugte bei der Inbesitznahme des Grundstücks einen unschuldigen Fehler begangen hat. Sie können eine falsche Urkunde oder ungültige Papiere haben. Das bedeutet, dass sie das Grundstück „in gutem Glauben“ besetzt haben und sich des aktuellen Rechtsstatus des Grundstücks nicht bewusst waren.

Faktischer Besitz

Faktischer Besitz erfordert, dass der Unbefugte das Grundstück tatsächlich besitzt. Er muss physisch anwesend sein und sich so verhalten, als wäre er der Eigentümer. Dies kann durch Belege für Bemühungen um die Instandhaltung des Grundstücks, Verbesserungen oder die Verschönerung des Geländes nachgewiesen werden. Wie bereits erwähnt, stellt die Landschaftsgestaltung den tatsächlichen Besitz dar.

Offener & notorischer Besitz

„Offen & notorisch“ bedeutet einfach, dass der Hausbesetzer nicht versucht, seine Inbesitznahme des Grundstücks zu verbergen. Es muss für jeden offensichtlich sein, dass sie das Grundstück besetzen (einschließlich jedes Grundstückseigentümers, der sich vernünftigerweise bemüht, Nachforschungen anzustellen).

Ausschließlicher Besitz

Um diese Bedingung zu erfüllen, muss der Besetzer die einzige Person sein, die das Grundstück besitzt. Er kann den Besitz oder die Nutzung nicht mit Fremden, anderen Mietern, anderen Hausbesetzern oder dem Eigentümer teilen.

Dauerhafter Besitz

Der Hausbesetzer muss nachweisen, dass er sich für eine ununterbrochene Zeit auf dem Grundstück aufgehalten hat. Das bedeutet, dass er die Immobilie nicht verlassen kann, um später zurückzukehren und dann zu behaupten, er habe die Immobilie für die gesamte Zeitspanne besessen. In Kalifornien müssen Hausbesetzer das Grundstück mindestens fünf Jahre lang ununterbrochen bewohnt oder instand gehalten haben.

Farbe des Titels

In einigen Bundesstaaten gibt es Maßnahmen für die „Farbe des Titels“. Dieser Begriff bedeutet, dass jemand das Eigentum an einer Immobilie erlangt hat, ohne dass eine oder mehrere der erforderlichen Unterlagen vorliegen. Dies kann auch bedeuten, dass der Hausbesetzer glaubt, er habe das Recht, sich dort aufzuhalten. Kalifornien erkennt jedoch Ansprüche aufgrund der Farbe des Eigentumsrechts nicht an, es sei denn, sie sind zwingend und sehr spezifisch für die Situation.

Müssen Hausbesetzer in Kalifornien Grundsteuern zahlen?

In einigen Bundesstaaten müssen Hausbesetzer keine Grundsteuern zahlen, um sich auf widerrechtlichen Besitz berufen zu können. Dies ist in Kalifornien nicht der Fall. Um das Eigentumsrecht an einer Immobilie zu erlangen, muss der Besetzer die notwendigen Steuern, Gebühren und Rechnungen für den Unterhalt der Immobilie bezahlen. Wenn sie nicht gezahlt haben, können sie rechtmäßig aus der Wohnung vertrieben werden und haben keinen Grund, eine Besitzstörungsklage einzureichen.

Stellen Sie immer sicher, dass Sie Ihre eigenen Grundsteuern bezahlen. Dies kann helfen, Ansprüche aus widerrechtlichem Besitz zu vermeiden.

Wie man Hausbesetzer in Kalifornien loswird

Es gibt mehrere Möglichkeiten, mit Hausbesetzern in Kalifornien umzugehen. Kalifornien arbeitet auf jeden Fall zu Gunsten des Vermieters oder Grundstückseigentümers (solange er das Grundstück nicht aufgegeben oder nicht instand gehalten hat).

Zunächst muss das Grundstück zunächst einmal leer stehen. Wenn jemand anderes aktiv auf dem Grundstück wohnt, könnte ein Hausbesetzer einen strafbaren Hausfriedensbruch begehen. Das kalifornische Recht ist in dieser Hinsicht sehr genau.

Der erste Schritt, den Sie unternehmen können, um Hausbesetzer von Ihrem Grundstück zu entfernen, ist, sie zu bezahlen, damit sie gehen. Das ist nicht die ideale Lösung, und das ist auch verständlich. Wenn die Hausbesetzer einverstanden sind und Sie sie bezahlen können, damit sie gehen, können Sie langfristig wertvolle Zeit und Geld sparen. Es ist eine gute Idee, dies zu versuchen, bevor man sich auf einen langwierigen Rechtsstreit einlässt.

Wird die Geschäftsunfähigkeit des Grundstückseigentümers beseitigt, entweder durch Erreichen der Volljährigkeit, Wiedererlangung der Zurechnungsfähigkeit oder Wiedererlangung der Geschäftsfähigkeit, hat er fünf Jahre Zeit, sein Land zurückzufordern. Das heißt, wenn ein Hausbesetzer das Land einer behinderten Person nutzt, verlängert sich die Frist, nach der er eine Besitzstörungsklage einreichen kann.

Eine weitere Möglichkeit, Hausbesetzern eine Besitzstörungsklage zu verweigern, besteht darin, das Grundstück an sie zu vermieten oder ihnen eine schriftliche Erlaubnis zu erteilen, sich dort aufzuhalten. Dies kann den Anspruch auf widerrechtlichen Besitz entkräften, macht es aber deutlich schwieriger, sie loszuwerden.

Wenn Sie alle diese Methoden ausprobiert haben und sie nicht funktioniert haben, ist Ihr nächster Schritt, eine Räumungsklage einzureichen.

Das erste, was Sie tun müssen, ist, dem Hausbesetzer eine dreitägige Frist zu setzen. Wenn sie nach Ablauf dieser drei Tage nicht ausziehen, können Sie beim Gericht eine Räumungsklage einreichen (stellen Sie sicher, dass Sie einen Anwalt beauftragen oder sich rechtlich beraten lassen, wenn Sie dies tun).

Wenn sie mit der Räumungsklage bedient werden und nicht reagieren, können Sie den Besitz der Immobilie wiedererlangen und den Hausbesetzer entfernen lassen. Wenn er reagiert, wird innerhalb von 20 Tagen eine Anhörung anberaumt.

Wenn der Hausbesetzer keinen Anspruch auf Ihr Eigentum hat, kann der Richter zu Ihren Gunsten entscheiden. Sie können dieses Urteil dem örtlichen Sheriff (nicht der Polizei) vorlegen, und der Sheriff wird eine 5-tägige Frist ankündigen. Wenn der Hausbesetzer nach Ablauf dieser Frist weiterhin auf Ihrem Grundstück verbleibt, kann er gewaltsam entfernt werden.

Tipps zum Schutz vor Hausbesetzern in Kalifornien

• Inspektieren Sie das Grundstück regelmäßig.
• Sichern Sie das Grundstück (vergewissern Sie sich, dass alle Eingänge, Türen und Fenster verschlossen oder versperrt sind).
• Hängen Sie „Betreten verboten“-Schilder auf, vor allem, wenn das Grundstück derzeit unbewohnt ist.
• Setzen Sie so schnell wie möglich schriftliche Mitteilungen auf, wenn Sie feststellen, dass Hausbesetzer anwesend sind.
• Bieten Sie an, die Immobilie an die Hausbesetzer zu vermieten.
• Rufen Sie den Sheriff (nicht die örtliche Polizei), um die Hausbesetzer von der Immobilie zu entfernen, wenn sie sich weigern zu gehen.
• Beauftragen Sie einen Anwalt, falls Sie eine Klage einreichen müssen, um die Hausbesetzer von Ihrem Grundstück zu entfernen.

In den verschiedenen Bundesstaaten haben Hausbesetzer unterschiedliche Rechte. Schauen Sie unbedingt in California Civ. Proc. §§318, 325, 328 für weitere Informationen.