Sollten Sie Ihre Schulden mit einer refinanzierten Hypothek konsolidieren?

Schulden belasten Ihren Verstand und Ihr Budget. Und obwohl es immer heldenhafte Wege gibt, sie vollständig zu tilgen, kann es sein, dass Sie nach der Geburt eines Kindes oder einer anderen großen Veränderung in Ihrem Leben nicht weiterkommen. In diesem Fall ist die Konsolidierung hoch verzinster Schulden in ein zinsgünstigeres Darlehen vielleicht die beste Option.

In diesem Artikel sehen wir uns an, wie die Refinanzierung Ihrer Hypothek ein kluger Weg sein kann, um Ihre Schulden zu konsolidieren.

Wie hoch sind Ihre Schulden?

Angenommen, Sie haben 40.000 Dollar Schulden in verschiedenen Formen – einen Privatkredit, Kreditkarten, Schulkredite, Autokredite und andere Schulden. Die Zinssätze für diese Kredite sind alle ziemlich hoch; Sie zahlen mehr als 1.000 Dollar pro Monat an Zinsen und kommen trotzdem nicht weiter, um das meiste davon abzuzahlen.

Auf der anderen Seite ist das Haus, das Sie vor 10 Jahren für 100.000 $ mit einer 30-jährigen Festhypothek gekauft haben, jetzt 175.000 $ wert. Sie haben beim Kauf des Hauses eine Anzahlung von 20 % geleistet und schulden jetzt etwa 70.000 $ dafür. Das gesamte Eigenkapital Ihres Hauses beträgt also 125.000 $ (abzüglich der 12.000 bis 15.000 $ an Maklergebühren und Grunderwerbssteuern, die beim Verkauf anfallen würden). Mit diesem Geldbetrag könnten Sie alle Ihre Schulden tilgen.

Die Frage: Sollten Sie Ihr Haus mit einer Hypothek refinanzieren, um diese Schulden zu tilgen? Sollten Sie noch einen Schritt weiter gehen und das gesamte Darlehen zu einem niedrigeren Zinssatz refinanzieren, um Ihre monatliche Rate zu senken und mehr Geld zu erhalten, als zur Begleichung Ihrer Schulden erforderlich ist? Hier sind die Schritte, die Sie unternehmen sollten, um den besten finanziellen Weg in dieser Situation zu finden.

Wie hoch sind die Zinssätze für Ihre derzeitigen Schulden?

Die Zinssätze für Schulden sind sehr unterschiedlich. Die Zinssätze für Ihre Schulden hängen vor allem von zwei Faktoren ab: von Ihrer Kreditwürdigkeit und davon, ob es sich um einen gesicherten oder ungesicherten Kredit handelt. Kredite, die mit Sicherheiten verbunden sind (besicherte Kredite), haben in der Regel weitaus niedrigere Zinssätze als unbesicherte Kredite.

So liegen die Zinssätze für Hypotheken und Autokredite im Allgemeinen zwischen 2 % und 4 % bzw. unter 7 %. Umgekehrt kann ein ungesicherter Privatkredit von einer Bank oder eine Kreditkarte einen Zinssatz von bis zu 25-30 % haben. Im Allgemeinen gilt: Je niedriger Ihre Kreditwürdigkeit ist, desto höher sind die Zinssätze für jede Art von Darlehen.

In unserem Szenario mit 40.000 $ verteilen sich 20.000 $ auf zwei Kreditkarten mit einem Zinssatz von 19,99 %; 10.000 $ sind für einen Schulkredit mit einem Zinssatz von 5,75 % bestimmt; und die anderen 10.000 $ sind für einen Autokredit mit einem Zinssatz von 3,99 %.

Welche Schulden sollten Sie refinanzieren?

Hier ist die wichtigste Überlegung: Wenn Sie Ihren Arbeitsplatz verlieren oder ein Refinanzierungsdarlehen aufnehmen, das Sie sich nicht leisten können, ist es viel wahrscheinlicher, dass Sie Ihr Haus verlieren, als wenn Sie aufgrund übermäßiger persönlicher Schulden Konkurs anmelden würden. Das liegt daran, dass es in den meisten Bundesstaaten gesetzlich möglich ist, einen Teil des Eigenkapitals des Hauptwohnsitzes zu schützen, wenn die Schulden im Konkursverfahren getilgt werden.

In der Regel sollten Sie keine Schulden, die im Konkursverfahren getilgt werden können, in eine Hypothek umfinanzieren, die Sie sich nicht leisten können. Ihre Wohnkosten sollten nicht mehr als 30 % Ihres Gesamteinkommens nach Steuern ausmachen. Wenn Sie nach Steuern 3.000 Dollar pro Monat verdienen, sollten Sie keine Hypothek aufnehmen, die mehr als 1.000 Dollar pro Monat beträgt. Abhängig von Ihren anderen festen Ausgaben kann Ihre Obergrenze sogar noch niedriger sein.

Die Refinanzierung von 20.000 $ Kreditkartenschulden zu 19,99 % Zinsen ist ein Kinderspiel. Aber was ist mit den Schulden für ein Studentendarlehen? Das ist wahrscheinlich die schwierigste Frage.

Bei den heutigen Zinssätzen liegt der Zinssatz für Studentendarlehen etwa 3 % über dem einer typischen Hypothek. Andererseits ist es einfacher, die Rückzahlung eines Studiendarlehens aus finanziellen Gründen zu verschieben, als die Rückzahlung einer Hypothek zu vermeiden. Insgesamt sollten Sie in Erwägung ziehen, einige Studienkredite in eine Hypothek umzufinanzieren, damit die Studienkredite nicht ebenfalls in 20 bis 30 Jahren abbezahlt werden müssen, aber nach der Umfinanzierung einen bestimmten, relativ niedrigen Studienkreditsaldo (z. B. weniger als 15.000 $) beibehalten, der innerhalb weniger Jahre mit zusätzlichen Zahlungen abbezahlt werden kann.

Das Fazit: Priorisieren Sie höher verzinste Schulden.

Welche Art von Hypothek sollten Sie refinanzieren?

Die Banken bieten eine breite Palette von Hypothekenprodukten an. Im Folgenden finden Sie eine kurze Zusammenfassung einiger dieser Hypotheken im Vergleich:

Hypothek mit 15-jähriger Laufzeit gegenüber Hypothek mit 30-jähriger Laufzeit

Im Allgemeinen sind die Zinssätze für Hypotheken mit 15-jähriger Laufzeit um etwa ein halbes bis ein Prozent niedriger als für Hypotheken mit 30-jähriger Laufzeit, da die kürzere Rückzahlungsdauer das Risiko für die Bank verringert. Da die Laufzeit des Kredits jedoch kürzer ist, ist die Gesamtzahlung in der Regel wesentlich höher. Im Großen und Ganzen sollten 15-jährige Darlehen nur dann aufgenommen werden, wenn (a) Sie sich die höhere Rate leisten können, (b) Sie am Ende der 30-jährigen Laufzeit wahrscheinlich nicht mehr erwerbstätig sein werden und (c) das zusätzlich gebundene Geld nicht für etwas anderes benötigt wird.

Hypotheken mit anpassbarem Zinssatz im Vergleich zu Hypotheken mit festem Zinssatz

Hypotheken mit anpassbarem Zinssatz sind auch als „5/1 ARMs“ oder „7/1 ARMs“ bekannt. Die Zinssätze werden in der Regel einmal im Jahr um einen bestimmten Betrag angepasst, der an einen bestimmten festen Indexsatz gebunden ist. ARMs sind in der Regel mit einem niedrigeren anfänglichen Zinssatz und einer niedrigeren Rate verbunden als eine Festhypothek, bergen aber auch ein wesentlich höheres Risiko. Insgesamt sind diese Hypotheken keine gute Wahl, wenn die Zinsen historisch niedrig sind und wahrscheinlich steigen werden oder wenn es ein allgemeines inflationäres Umfeld gibt, d. h. mehr als vier bis fünf Prozent pro Jahr. Gegenwärtig ist eine Festhypothek mit einem Zinssatz von z. B. 3,5 % oder 3,75 % wahrscheinlich eine bessere Wahl als ein ARM, da die heutigen Zinssätze historisch niedrig sind.

Home Equity Line of Credit (HELOC)

Anstatt einer Refinanzierung können Sie einen Home Equity Line of Credit beantragen. Das Geld steht Ihnen dann zur Verfügung, wann immer Sie es brauchen. Figure bietet HELOCs bis zu einer Höhe von 250.000 $ an, mit Zinssätzen ab 3,49 %¹. Sie zahlen eine einmalige Bearbeitungsgebühr und können so viel Geld abrufen, wie Sie brauchen, egal wie oft Sie es brauchen.

Bei Figure erfolgt der gesamte Antragsprozess online. Sie können den Antrag bequem von zu Hause aus stellen und erhalten die Genehmigung innerhalb von fünf Minuten. Das Beste daran ist, dass Sie nur fünf Werktage nach Abschluss über Ihr Geld verfügen können.

Cash-Out-Refinanzierung

Eine weitere Option ist die Cash-Out-Refinanzierung, bei der Sie Ihr Haus refinanzieren und gleichzeitig etwas mehr Geld herausnehmen können. Wenn Ihr Haus über ein angemessenes Eigenkapital verfügt, können Sie dies tun, ohne Ihre monatliche Hypothekenzahlung zu erhöhen.

Figure bietet auch wettbewerbsfähige Zinssätze für Refinanzierungen an, mit der Möglichkeit, bis zu 500.000 $ in bar zu entnehmen, je nachdem, für welchen Betrag Sie sich qualifizieren. Sie bieten sogar Cash-Out-Jumbo-Refinanzierungen von bis zu 1.000.000 $ an, mit einem Cash-Out-Maximum von 500.000 $.

Das Beste von allem ist, dass Figure nach der Genehmigung schnell reagiert und das Geld oft innerhalb weniger Wochen, nicht Monate, auf Ihrem Bankkonto verfügbar ist.

Es gelten die allgemeinen Geschäftsbedingungen. Besuchen Sie Figure für Details. Figure Lending LLC ist ein Kreditgeber der Chancengleichheit. NMLS #1717824

Zusammenfassung

So haben Sie alle Berechnungen oben durchlaufen. Sie können sich eine Hypothek in Höhe von 75.000 $ leisten, um Ihre Schulden zu tilgen und ein wenig zusätzliches „Kleingeld“ zu behalten, wie im Ausgangsszenario angenommen. Ihre Kreditwürdigkeit ist gut genug, um einen guten Zinssatz zu bekommen.

Insgesamt scheint ein Plan zur Schuldenkonsolidierung mit einer refinanzierten Hypothek eine gute Idee zu sein. Bevor Sie sich nach einer Hypothek umsehen, sollten Sie sich noch einige Fragen stellen.

• Wie viel ist Ihr Haus tatsächlich wert? In einigen Märkten sind die Immobilienpreise in den letzten 10 Jahren um mehr als 50 % gesunken. Die Banken bewerten Häuser manchmal zu hoch, um sie mit Krediten zu versorgen. Recherchieren Sie selbst, wenn Sie eine Refinanzierung planen, um sicherzugehen, dass Ihre Bank Ihnen nicht im Gegenzug für eine Hypothek, die Sie unter Wasser setzt, die Schulden erlässt.
• Erwarten Sie, dass Sie umziehen müssen? Wenn Sie glauben, dass Sie in den nächsten zwei bis vier Jahren aus irgendeinem Grund umziehen müssen, ist eine Refinanzierung außerhalb sehr aktiver Wohnungsmärkte in der Regel keine gute Idee, da es in vielen Gegenden des Landes schwierig sein kann, ein Haus schnell zu verkaufen.
• Wie vermeiden Sie es, erneut Kreditkartenschulden anzuhäufen? Das ist die größte Herausforderung. Was ist, wenn man eine Refinanzierung vornimmt, sich dann weitere Kreditkarten zulegt und wieder an den Anfang zurückfällt? Der beste Weg, dies zu vermeiden, ist die Aufstellung eines Budgets. Verschaffen Sie sich ein Gefühl dafür, wie viel verfügbares Einkommen Sie tatsächlich haben. Die meisten Menschen, die Schulden haben, obwohl sie berufstätig und gesund sind, können nicht genau einschätzen, wie viel ihr Leben kostet.

Haben Sie Erfahrungen mit einer erfolgreichen Refinanzierung, die Ihnen geholfen hat, sich von übermäßigen Schulden zu befreien? Teilen Sie Ihre Tipps in den Kommentaren mit.

• Kick Debt’s Butt! Wie Sie aus eigener Kraft aus den Schulden herauskommen
• Refinanzieren Sie Ihre Hypothek online

¹Die effektiven Jahreszinsen von Figure beginnen bei 3,49 % für die qualifiziertesten Bewerber und sind für andere Bewerber höher. Ein Beispiel: Für einen Kreditnehmer mit einem Beleihungsauslauf von 45 % und einer Kreditwürdigkeit von 800 hätte eine fünfjährige Figure Home Equity Line mit einem Anfangsbetrag von 50.000 $ einen festen effektiven Jahreszins von 3,49 % und eine Bearbeitungsgebühr von 4,99 %. Ihr Gesamtkreditbetrag würde 52.495 $ betragen. Je nach Bundesland, in dem sich Ihre Immobilie befindet, und je nach Ihrem Kreditprofil müssen Sie eine Bearbeitungsgebühr von bis zu 4,99 % Ihrer ersten Inanspruchnahme entrichten. Ihr tatsächlicher Zinssatz hängt von vielen Faktoren ab, wie z. B. Ihrer Kreditwürdigkeit, dem Verhältnis von Kredit zu Wert, der Laufzeit des Kredits und dem Belegungsstatus. Der beworbene Zinssatz von 3,49 % beinhaltet einen kombinierten Rabatt von 0,75 % für eine Quorum-Mitgliedschaft (0,50 %) und die Anmeldung zur automatischen Zahlung (0,25 %). Der effektive Jahreszins beginnt bei 4,24 % für Kunden, die sich nicht für die automatische Rückzahlung entscheiden oder eine Quorum-Mitgliedschaft beantragen. Eine Sachversicherung ist eine Bedingung für den Kredit und eine Hochwasserversicherung kann erforderlich sein, wenn Ihre Immobilie in einem Überschwemmungsgebiet liegt.