SF rent laws your landlord probably doesn’t want you to know

Es gibt zwei Klassen von Mietern in San Francisco: diejenigen, die durch die Rent Ordinance von 1979 geschützt sind, und diejenigen, die es nicht sind. Die meisten Mieter in Gebäuden aus der Zeit vor Juni 1979 sind vor enormen Mieterhöhungen und unbegründeten Zwangsräumungen geschützt.

Mit Hilfe unserer Freunde von der San Francisco Tenants Union haben wir sechs Rechte ermittelt, von denen Sie vielleicht nicht einmal wissen, dass Sie sie haben. Einige der folgenden Tipps gelten nur für Wohnungen, die unter die Mietverordnung fallen, und merkwürdigerweise sogar für illegale Wohnungen. In einem bizarren Fall von Bürokratie können Sie manchmal besser geschützt sein, wenn Sie in einer illegalen Wohnung leben als in einer nach 1979 gebauten Wohnung zum Marktpreis.

Bevor wir uns mit den rechtlichen Aspekten befassen, sollten wir ein paar Dinge klarstellen: Die magische Zahl in der Mietverordnung ist der 13. Juni 1979. Wenn Ihr Gebäude vor diesem Datum eine Nutzungsbescheinigung erhalten hat, herzlichen Glückwunsch, Sie sind durch die Verordnung geschützt (mit ein paar kleinen Ausnahmen).

Wenn die Papiere nach dem 13. Juni 1979 ausgestellt wurden, haben Sie unser Beileid. Sie haben keine Mietkontrolle, und Sie können aus fast jedem Grund gekündigt werden – weil das Gebäude auf dem Markt ist, weil es Dienstag ist, weil der Vermieter einen wirklich enttäuschenden Burrito gegessen hat. Das bedeutet nicht, dass Sie das tun werden – San Francisco hat eine Fülle von Gesetzen zum Schutz von Mietern – es bedeutet nur, dass es für einen Vermieter einfacher ist, eine Räumung zu beantragen. Und Ihre Freunde, die durch die Mietverordnung geschützt sind, können nur aus triftigen Gründen zwangsgeräumt werden, was auf diese 16 Fälle beschränkt ist.

Und jetzt, ohne Umschweife, der Schmutz, wegen dem Sie hergekommen sind:

1. Wenn Ihre Wohnung illegal ist – wenn Ihr Vermieter sie ohne Genehmigung errichtet hat – kann das Mietrecht trotzdem gelten. In den meisten Fällen sind Sie durch die Mietverordnung geschützt, auch wenn die Wohnung nach 1979 errichtet wurde. Das liegt daran, dass illegale Einheiten per definitionem nicht über eine Nutzungsbescheinigung verfügen. Ohne diese Bescheinigung können sich Vermieter nicht darauf berufen, dass die Wohnung nach 1979 errichtet wurde und daher nicht unter die Mietverordnung fällt. Außerdem genießen Sie den gleichen Kündigungsschutz wie jeder andere Mieter, der unter die Mietverordnung fällt.

2. Auch wenn Ihr Vermieter Ihre Kaution einbehält, gehört sie technisch gesehen immer noch Ihnen, was bedeutet, dass Sie ein Recht auf die Zinsen haben, die während Ihres Mietverhältnisses anfallen. Wenn Sie mindestens ein Jahr lang in Ihrer Wohnung gewohnt haben (und solange Sie nicht in einer Sozialwohnung leben), haben Sie Anspruch auf diese Zinsen, wenn Sie ausziehen. So steht es im San Francisco Administrative Code, Abschnitt 49.2. Das gilt für alle, nicht nur für die Auserwählten, die den Schutz der Mietverordnung genießen.

3. Wenn Ihre Wohnung eine großartige Aussicht hat, die als Teil des Gesamtpakets beworben wurde – z. B. mit Blick auf die Golden Gate, das Wasser oder die Skyline -, ist das ein Vorteil, der die Miete um viel Geld erhöht. Wenn ein Neubau entsteht und die versprochene Aussicht versperrt, können Sie eine Mietminderung beantragen. Dazu müssen Sie beim Rent Board einen Antrag auf Leistungsminderung stellen. (Tut mir leid, Marktmieter, aber diese Strategie wird nicht funktionieren, da Ihr Vermieter die Miete aus fast jedem Grund erhöhen kann.)

4. Angenommen, Sie werden aus einem triftigen Grund zwangsgeräumt – d. h. Ihre Wohnung fällt unter die Mietverordnung von 1979 -, z. B. weil der Eigentümer einzieht oder plant, die Wohnung außer Betrieb zu nehmen. Der Eigentümer muss in der Regel für jeden Mieter etwa 5.200 Dollar zahlen. Dieser Betrag kann höher ausfallen und in einigen Fällen die sechsstellige Grenze überschreiten. (Dieser Betrag variiert je nach Räumungsgrund und erhöht sich jeden März.) Das Gleiche gilt auch für illegale Einheiten.

Beachten Sie jedoch, dass der Einzug eines Eigentümers ein anderes Szenario darstellt als der Ellis Act. Das Rent Board hat mehr Informationen über Ellis Act Umzugszahlungen.

5. Nach der Mietverordnung müssen die Eigentümer, wenn sie Sie zwangsräumen, damit sie in die Wohnung einziehen können, innerhalb von drei Monaten einziehen und mindestens drei Jahre lang nach Ihrer Zwangsräumung dort wohnen. Wenn sie ausziehen, bevor die drei Jahre um sind, müssen sie Ihnen die Wohnung zu Ihrem alten Mietpreis (zuzüglich der nach der Mietverordnung zulässigen Erhöhungen) wieder anbieten.

Wenn Sie nach dem Ellis Act zwangsgeräumt werden, haben Sie den gleichen Schutz, allerdings für einen Zeitraum von zehn Jahren – obwohl die ursprüngliche Miete nur für fünf Jahre angeboten werden muss. Wenn Ihre Wohnung an neue Hausbesitzer verkauft wurde, sind diese ebenfalls an das Ellis-Gesetz gebunden. Wenn sie innerhalb des Zehnjahreszeitraums umziehen und ihre Wohnung vermieten wollen, müssen sie sie zuerst Ihnen anbieten. Die schlechte Nachricht ist, dass Sie (oder Ihre ehemaligen Nachbarn, die gute Samariter sind) im Grunde genommen Ihre eigene Detektivarbeit leisten müssen. Die Eigentümer müssen das Rent Board von ihrer Absicht, die Wohnung wieder zu vermieten, in Kenntnis setzen, aber irgendwie wird dieser Schritt oft übersprungen.

6. Wenn Sie wegen eines Brandes, einer Überschwemmung oder einer anderen Naturkatastrophe ausziehen müssen, können Sie wieder in Ihre Wohnung einziehen, sobald sie repariert wurde, und zwar zu demselben Mietpreis, den Sie vor den Verbesserungen gezahlt haben, zuzüglich aller vom Rent Board genehmigten Erhöhungen, wie z. B. der jährlichen Standardmieterhöhung. (Tut mir leid, Marktschreier, auch hier haben Sie Pech.)

7. Für diejenigen unter Ihnen, die unter dem Schutz der Mietverordnung stehen, sind dies die einzigen Szenarien, in denen Sie vertrieben werden können.

Wollen Sie mehr erfahren? Der Mieterbund ist eine gute Anlaufstelle, und (mit etwas Geduld und Toleranz gegenüber aggressiv verschachtelten Listen) können Sie auf der Website des Rent Board Kapitel und Querverweise auf die Mietverordnung finden.