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Öffentliche Wohnungsbaubehörden sind oft besorgt über die REAC-Inspektionen ihrer Liegenschaften auf Bundesebene.
Und das sollten sie auch sein, denn ihre Punktzahl bei den Bewertungen des Real Estate Assessment Center ist an die HUD-Finanzierung und die Berechtigung zur Teilnahme an innovativen Wohnungsbauprogrammen wie „Moving to Work“ gebunden.
Ihre PHA beginnt mit 100 Punkten, und es ist Ihre Aufgabe, so viele wie möglich zu erhalten. Hier sind einige einfache Tipps und Strategien, um erfolgreiche Inspektionen zu gewährleisten:
Vor der Inspektion
Bevor eine REAC-Inspektion stattfindet, sollten Sie erwägen, geschulte Mitarbeiter der Behörde oder einen externen Berater eine Vor-REAC-Inspektion durchführen zu lassen. Die Inspektion umfasst fünf Komponenten, von denen einige stärker gewichtet werden als andere:
- Gebäude
- Gebäudeaußenseite
- Gebäudesysteme
- Gemeinschaftsräume
- Einheiten
Wenn Sie Ihre REAC-Inspektion durchführen, denken Sie daran, sicherzustellen, dass alle Elemente wie vorgesehen funktionieren. Das ist ein guter gemeinsamer Indikator für alle REAC-Komponenten.
Eine Stützmauer muss zum Beispiel die Aufgabe erfüllen, etwas zurückzuhalten. Wenn es einen Bruch gibt, kostet das Punkte. Je nach Größe des Durchbruchs kann das eine Menge Punkte kosten. Oder in einer Wohnung muss ein Brenner auf dem Herd so funktionieren, wie er soll, sonst gibt es Punktabzug.
Das HUD bietet eine hilfreiche Liste mit den 25 am häufigsten genannten Mängeln im öffentlichen Wohnungsbau und den 25 am häufigsten genannten Mängeln im Mehrfamilienhausbau. Studieren Sie die Listen und lernen Sie aus den Fehlern anderer.
Strategisch vorgehen bei Inspektionspunkten
Kennen Sie den Unterschied zwischen den am häufigsten beanstandeten Punkten und denen, die Sie die meisten Punkte kosten? Fehlende oder gerissene Abdeckplatten sind häufig, aber werden sie Sie bei einer Inspektion viel kosten? Wahrscheinlich nicht.
In Anbetracht der begrenzten Zeit und Ressourcen sollten Sie sich auf die folgenden Bereiche konzentrieren, die für die Inspektion entscheidend sind, und zwar in der Reihenfolge, in der sie am stärksten bis am wenigsten gewichtet werden:
Baustelle: Die Punkte in dieser Kategorie werden am stärksten gewichtet und führen am ehesten zu einer schlechten Inspektionsnote. Konzentrieren Sie sich auf die folgenden Punkte, die Sie je nach Schwere des Mangels zwischen 4 und 8 Punkten kosten können:
- Brüchige/fehlende Zäune, insbesondere an der Einfriedung; Bewuchs an Zäunen
- Risse und Stolperfallen auf Gehwegen und Pflasterung
- Straßenabläufe, die verstopft oder teilweise verstopft sind
- Schäden an Stützmauern
- Scharfe Gegenstände
- Schäden an Spielplätzen
Außenanlagen: Auch in diesem Bereich können Sie erhebliche Punkte verlieren. Achten Sie auf folgende Punkte:
- Schäden oder Löcher an der Außentür
- Risse im Fundament
- Löcher in der Wand
- Schäden am Flachdach
Gebäudesysteme: Hier gibt es einige Punkte, die kostspielig sein können:
- Sprinkleranlage beschädigt oder funktioniert nicht wie gewünscht
- Aufzug funktioniert nicht
- Elektrische Probleme
Einheiten und Gemeinschaftsräume: Erst nachdem Sie die drei oben genannten Bereiche abgedeckt haben, sollten Sie zu den Gemeinschaftsräumen und Einheiten übergehen. Die oben genannten Bereiche können Ihre REAC-Punktzahl viel stärker beeinträchtigen als die Wohnungen oder Gemeinschaftsräume. Suchen Sie im Inneren nach folgenden Dingen:
- Elektrische Probleme
- Verstopfte Abflüsse
- Blockierte Ausgänge
- Schimmel
- Befall
Einschalten eines REAC-Beraters
Viele PHAs schalten einen Berater ein, der die Mitarbeiter bei der Vorbereitung auf REAC-Inspektionen unterstützt. Einige größere PHAS engagieren einen Berater nicht nur für die REAC-Vorbereitungen, sondern auch, um die REAC-Inspektoren zu begleiten und sicherzustellen, dass sie keine unangemessenen Punkte nennen.
Zumindest sollte das PHA-Personal in den REAC-Inspektionskriterien geschult werden, die nicht immer dem gesunden Menschenverstand zu entsprechen scheinen. Eine Stolperfalle in einem Treppenhaus kann 0 Punkte kosten, während eine Stolperfalle im Freien 7 Punkte kostet. Ein fehlender Feuermelder in einer Wohnung kostet vielleicht keine Punkte, während ein Loch im Boden 5-7 Punkte kosten kann.
Zusammenfassung
REAC-Bewertungen sind für PHAS sehr wichtig. In vielerlei Hinsicht bedeutet die Vorbereitung auf eine REAC-Inspektion, die Logik aus dem Fenster zu werfen.
Die Kenntnis der Kriterien, der üblichen Mängel und der Punktwerte – sowie die Hinzuziehung eines Experten – wird Ihrer Einrichtung helfen, sich auf die REAC-Inspektion vorzubereiten.
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