Möchten Sie mit dem Verkauf von Häusern Geld verdienen? Erfahren Sie, wie Sie mit diesen 8 einfachen Schritten ein Investmenthaus kaufen, renovieren und gewinnbringend verkaufen können.

Über den Autor: G. Brian Davis ist ein Immobilieninvestor und Mitbegründer von SparkRental.com, wo er kostenlose Schulungsvideos für passives Einkommen für neue Investoren, einen Service zum Abzug der Miete vom Gehaltsscheck des Mieters und eine Vermieter-App anbietet. Er hat in den letzten 15 Jahren Dutzende von Anlageobjekten besessen und genießt es heute, anderen beizubringen, wie man in Immobilien investiert und ein passives Einkommen aufbaut.

Haben Sie schon einmal Hausumbau-Sendungen gesehen und davon geträumt, in zwei Wochen 50.000 Dollar zu verdienen?

Der Begriff „Reality-TV“ trifft hier nur teilweise zu.

Ja, Immobilieninvestoren, die Häuser umdrehen, können in relativ kurzer Zeit eine hohe Rendite erzielen. Aber das Umdrehen von Häusern ist mit viel Arbeit verbunden – weit mehr als die Reality-TV-Stars glauben machen wollen.

Was nichts über das Risiko aussagt. Ja, man kann 50.000 Dollar mit dem Verkauf eines Hauses verdienen. Sie können aber auch Geld verlieren, wenn Sie nicht begreifen, wie man ein Haus umdreht, und erst springen, bevor Sie schauen.

Hier sind acht Schritte, um sicherzustellen, dass Sie verstehen, wie man Häuser umdreht, bevor Sie Zehntausende von Dollar investieren und in Ihrem Geschäft erfolgreich sind.

Zunächst einmal, was ist Hausumdrehen? Ist das etwas für mich?

Beim Verkauf von Häusern kauft man eine Immobilie, renoviert sie und verkauft sie mit Gewinn.

Hausvermieter nehmen Häuser, die die meisten Hauskäufer nicht renovieren können oder wollen, und verbessern sie so, dass sie der Käufernachfrage entsprechen. Denken Sie daran, dass der durchschnittliche Hauskäufer ein Haus möchte, das sofort bezugsfertig ist.

Eine ausführlichere Erklärung der Grundlagen des Hausflippens im Vergleich zu anderen Arten von Immobilieninvestitionen finden Sie in unserem Artikel Was ist Hausflippen?

Wenn Sie verstanden haben, was House Flipping ist, können Sie herausfinden, ob es etwas für Sie ist und ob Sie bereit sind, sich darauf einzulassen.

Sind Sie sicher, dass Sie bereit sind zu lernen, wie Sie Häuser verkaufen können? Lesen Sie weiter.

Schritt 1: Recherchieren Sie eine Reihe von Immobilienmärkten

Nicht jeder Markt eignet sich für das Verkaufen von Häusern. Wenn Sie 15.000 Dollar zur Verfügung haben, sollten Sie Ihre Karriere nicht in Märkten beginnen, in denen Häuser bei 800.000 Dollar beginnen.

Auch Kredite und Finanzierungen für Investitionszwecke können diese Lücke nicht schließen!

Je weniger Bargeld Sie zur Verfügung haben, desto niedriger sind die Preise der Häuser, in die Sie investieren können. Die Finanzierung von Anlageimmobilien kann den größten Teil des Kaufpreises abdecken, aber es besteht immer noch ein großer Unterschied zwischen einer 20-prozentigen Anzahlung für eine Immobilie im Wert von 50.000 Dollar und einer 20-prozentigen Anzahlung für eine Immobilie im Wert von 500.000 Dollar.

Wie viel Bargeld werden Sie zur Verfügung haben? In welchen Märkten können Sie es sich leisten, Ihr erstes Haus zu verkaufen?

Viele Immobilieninvestoren bezeichnen Wohngegenden nach einer „Klassen“-Rangliste von A bis D. Wohngegenden der Klasse A sind die wohlhabendsten Wohnungsmärkte, die von Berufstätigen mit höherem Einkommen bewohnt werden. Eine Stufe tiefer liegen die Stadtteile der Klasse B, die zur Mittelschicht gehören.

Die Stadtteile der Klasse C haben ein ausgeprägtes Arbeiter- und Angestelltengefühl. Am unteren Ende der Leiter stehen die Viertel der Klasse D, die sich an die Geringverdiener richten.

Es gibt zwar einige Investoren, die sich auf das Verkaufen von Häusern in Vierteln der Klasse D spezialisiert haben, aber auch hier gibt es zusätzliche Risiken. (In meine Häuser wurde eingebrochen, und das mehr als einmal.) In einigen einkommensschwachen Vierteln sind die Versicherungsprämien im Verhältnis zum Kaufpreis höher. Und in vielen einkommensschwachen Vierteln werden Sie wahrscheinlich eher an einen anderen Investor (einen Vermieter) als an einen Hausbesitzer verkaufen.

Der Verkauf an einen anderen Immobilieninvestor bedeutet oft geringere Gewinnspannen, aber möglicherweise einen reibungsloseren Verkaufsprozess. Investoren können sich schnell einigen, wissen, wonach sie suchen, und wissen, wie sie ohne viel Aufhebens kaufen können.

Ziehen Sie für Ihr erstes Geschäft eine Immobilie der Klasse B oder C in Betracht – solide Mittelklasse- bzw. stabile Arbeiterviertel. (Lassen Sie sich das von jemandem sagen, der schon viel Geld in billigen Vierteln der Klasse D verloren hat.)

Als letzte Anmerkung: Wenn Ihre Heimatstadt unverschämt teuer ist, sollten Sie in Gebieten investieren, die 45 Minuten bis eine Stunde entfernt sind.

Schritt 2: Legen Sie ein Budget und einen Geschäftsplan fest

Immobilieninvestoren sind Unternehmer – sie sind geschäftlich tätig und brauchen einen Geschäftsplan.

Dieser muss nicht ausgefallen sein und mit abscheulichem Firmenjargon vollgestopft werden. Aber er muss ein Budget, einen Zeitplan und den Projektumfang enthalten.

Wie viel müssen Sie investieren? Wie viel wollen Sie in Reserve halten? Haben Sie genug, um Renovierungskosten zu decken, bis Sie von Ihrem Kreditgeber eine Rückzahlung erhalten?

Welchen Umfang können Sie sich vorstellen? Wir empfehlen in der Regel, bei der ersten oder zweiten Hausumwandlung mit kosmetischen Verbesserungen zu beginnen: Erneuerung von Küche und Bad, neue Fußböden, neue Farbe und neue Einrichtungsgegenstände.

Vermeiden Sie bauliche Probleme wie die Pest. Vermeiden Sie mechanische Probleme – sie erfordern die Einholung von Genehmigungen, mit denen Sie sich bei Ihrem ersten Hausverkauf nicht herumschlagen wollen.

Ja, Ihre Gewinnspanne wird geringer sein. Aber das Projekt wird viel schneller vorankommen, das Risiko ist geringer und die Kosten sind niedriger.

Hier finden Sie einen detaillierteren Einblick in die Erstellung eines Geschäftsplans für das Hausverkaufen, der Ihnen bei der Ausarbeitung hilft.

Schritt 3: Sorgen Sie für eine Finanzierung, BEVOR Sie sie brauchen!

Das Letzte, was Sie wollen, ist: „Toll, mein Angebot wurde genehmigt… aber wie komme ich eigentlich an das Geld?!“

Bevor Sie überhaupt ein Angebot machen, stellen Sie sicher, dass Sie einen Kreditgeber haben, der Ihr Geschäft finanzieren kann. Das ist ein guter Moment, um zu erwähnen, dass LendingHome bis zu 90 % des Kaufpreises für Investoren, die Häuser verkaufen, und 100 % der Renovierungskosten finanziert.

Wenn Sie die Preise für Überbrückungskredite für das Verkaufen von Häusern vergleichen, achten Sie besonders auf die Gebühren. Die Zinssätze sind bei allen Überbrückungsdarlehen im Vergleich zu langfristigen, traditionellen Hypotheken für Eigenheimbesitzer hoch, aber sie fallen weniger ins Gewicht. In den meisten Fällen werden Sie nur eine Handvoll Zahlungen leisten, so dass die Zinsen weniger Einfluss auf Ihre Gesamtkosten für das Hausverkaufen haben als die Gebühren.

Schritt 4: Beginnen Sie, sich mit Bauunternehmern zu vernetzen

Sie müssen auch damit beginnen, Beziehungen zu Bauunternehmern aufzubauen, bevor Sie Ihr erstes Hausverkaufsobjekt kaufen. Sie sollten Angebote einholen, sobald die Immobilie unter Vertrag ist, oder sogar schon vorher.

Zum Erlernen des Verkaufens eines Hauses gehört auch der Aufbau eines Netzwerks von Bauunternehmern: Generalunternehmer, Elektriker, Dachdecker, Klempner, Maler, HLK-Experten. Lernen Sie auch einige preiswertere, gut ausgebildete Handwerker kennen.

Wenn Sie die Arbeit nicht selbst erledigen, besteht die Hälfte des Geschäfts mit dem Hausverkauf einfach darin, ein Netzwerk aufzubauen. Bauunternehmer sind ein unglaublich wichtiger Teil dieses Netzwerks, ebenso wie ein hervorragender Immobilienmakler und Hausinspektor.

Schritt 5: Finden Sie ein Haus, das Sie verkaufen wollen

Ein weiterer wichtiger Teil des Lernens, wie man Häuser verkauft, ist das Lernen, wie man gute Angebote findet. Das bedeutet nicht nur, dass Sie unter dem Marktwert kaufen, sondern auch, dass die Gewinnspanne groß genug ist, um Ihre zahlreichen Ausgaben zu decken: zwei Runden Abschlusskosten, Kosten für die Renovierung, Maklergebühren und natürlich die Kosten für Ihre Zeit und Arbeit.

Es gibt viele Strategien, um Häuser zu finden, die unter dem Marktwert angeboten werden. Sie könnten mit einem Immobilienmakler zusammenarbeiten, um Angebote auf dem Markt zu finden, mit Großhändlern zusammenarbeiten, um Angebote außerhalb des Marktes zu finden, eine Direktmarketing-Kampagne starten und so weiter.

Gute Angebote für das Verkaufen von Häusern zu finden, ist ein großes Thema für sich, aber beginnen Sie hier für eine Einführung, wie man Häuser zum Verkaufen findet.

Ein Teil der Suche nach einem guten Angebot als Hausflipper ist einfach Geduld. Das Finden von Geschäften ist ein Zahlenspiel. Wenn Ihre Strategie für die Suche nach Geschäften auf Direktwerbung beruht, müssen Sie vielleicht 500 Briefe verschicken, 50 Immobilien besichtigen und für 20 von ihnen Angebote machen, bevor eines zu einem für Sie sinnvollen Preis akzeptiert wird.

So verlockend es auch sein mag, Kompromisse einzugehen, bleiben Sie bei Ihrem Businessplan für Hausverkäufe! Wenn die Zahlen nicht Ihren Mindestanforderungen entsprechen oder der Projektumfang größer ist als das, womit Sie sich wohlfühlen, suchen Sie weiter.

Schritt 6: Das Haus kaufen

Sie haben einen Vertrag akzeptiert? Super!

Wie geht es jetzt weiter?

In der Regel arbeiten Kreditgeber für Anlageimmobilien viel schneller als Kreditgeber für Eigenheimbesitzer, aber der Prozess braucht trotzdem Zeit. Bei LendingHome zum Beispiel können Sie den Prozess starten, indem Sie Ihre Daten eingeben, und sie werden Ihnen anschließend mehrere Darlehensoptionen und Zinsszenarien anbieten, aus denen Sie wählen können.

Als Nächstes sollten Sie in Erwägung ziehen, einen Hausinspektor zu engagieren. Hausinspektionen dauern mehrere Stunden und sind unglaublich umfassend.

Während erfahrenere Hausflipper nach Häusern Ausschau halten, die eine komplette Renovierung benötigen, sollten Sie sich anfangs auf kosmetische Reparaturen und Aktualisierungen beschränken, wie wir bereits erwähnt haben. Vergewissern Sie sich, dass die Immobilie strukturell solide ist und dass die mechanischen Systeme einwandfrei funktionieren.

Wenn Sie sich vergewissert haben, dass die Immobilie keine unangenehmen Überraschungen bereithält, gehen Sie mit mehreren Auftragnehmern durch. Holen Sie mehrere Angebote ein und machen Sie sich ein Bild von den unterschiedlichen Vorgehensweisen der verschiedenen Anbieter.

Wählen Sie einen Anbieter aus und vereinbaren Sie mit ihm einen Termin für den Beginn der Arbeiten am selben Tag, an dem Sie die Immobilie besichtigen.

Schritt 7: Renovierung

Wenn Sie sich entschieden haben, ist es Zeit, mit der Arbeit zu beginnen!

Sie sind vom ersten Tag an im Einsatz. Mit jedem Monat, der vergeht, zahlen Sie Zinsen und andere Kosten: Nebenkosten, Steuern, Versicherungen und alle anderen Kosten, die mit dem Besitz einer bestimmten Immobilie verbunden sind.

Mit anderen Worten: verlorenes Geld! Je schneller Sie das Renovierungsprojekt abschließen können, desto schneller können Sie die Immobilie verkaufen und Ihren Kredit zurückzahlen. Und desto schneller haben Sie Ihren Zahltag.

Ein Haus erfolgreich zu verkaufen ist in vielerlei Hinsicht eine Übung in Effizienz. Viele Bauunternehmer werden Ihnen sagen: „Klar, wir können das Projekt in einer Woche abschließen!“ Und einen Monat später sind sie immer noch mit der Trockenbauwand beschäftigt.

Das Gleiche gilt für die Preisgestaltung des Projekts. Viel zu viele Bauunternehmer versuchen, den Projektpreis auf halbem Weg zu erhöhen.

Umso wichtiger ist es, dass Sie Ihre Bauunternehmer gut auswählen. Wenn Sie noch nie mit einem Bauunternehmer gearbeitet haben, rufen Sie so viele Referenzen und frühere Kunden wie möglich an.

Schritt 8: Verkaufen!

Der letzte Schritt beim Verkauf von Häusern ist in der Regel der einfachste – der Verkauf!

Dies wird größtenteils von Ihrem Makler erledigt, also stellen Sie sicher, dass Sie einen erfahrenen Makler für Ihren Markt beauftragen. Nicht alle Makler sind gleich, und viele sind Teilzeitkräfte oder Generalisten, die keine Experten für Ihren speziellen Markt sind.

Bei der Preisgestaltung können Sie sich auf das Fachwissen Ihres Maklers verlassen. Idealerweise sollten Sie bereits vor dem Abschluss eines Vertrags über die Immobilie seine Meinung zum Wert nach der Reparatur einholen.

Aber letztlich sind Sie selbst für die richtige Preisgestaltung verantwortlich; Ihr Gewinn hängt davon ab. Vergewissern Sie sich, dass Sie die Grundlagen der Preisgestaltung für Immobilien verstehen, bevor Sie Ihre erste Anlageimmobilie kaufen, um sie zu verkaufen. Hier sind fünf wichtige Strategien zur Preisgestaltung für Hausverkäufer von einem professionellen Hausverkäufer.

Wenn viele neue Investoren anfangen zu lernen, wie man ein Haus verkauft, nehmen sie fälschlicherweise an, dass sie eine Maklerlizenz erwerben sollten. Sicher, man kann dadurch 3 bis 3,5 % der Maklergebühren sparen, aber es kostet einen auf andere Weise. Es kostet Zeit und Geld, den Kurs und die Zulassungsprüfung zu absolvieren. In vielen Fällen kostet es Geld, einem Maklerteam beizutreten.

Für Ihre ersten Hausverkäufe sollten Sie zunächst mit einem erfahrenen lokalen Makler zusammenarbeiten. Wenn Sie feststellen, dass Ihnen das Verkaufen von Häusern Spaß macht, können Sie jederzeit die Zeit und das Geld investieren, um Ihre Maklerlizenz zu erhalten.

Ein paar abschließende Gedanken zum Verkauf von Häusern

Das Erlernen des Verkaufens von Häusern und das erste Geschäft kann stressig sein. Stützen Sie sich auf andere Experten, von Ihrem Kreditgeber über Ihre Bauunternehmer bis hin zu Ihrem Hausinspektor und Ihrem Immobilienmakler. Holen Sie im Zweifelsfall eine zweite und eine dritte Meinung ein.

Häuser verkaufen ist ein Teamsport – hören Sie nie auf, Ihr professionelles Netzwerk aufzubauen.

Letzen Endes sollten Sie sich auf die Ratschläge erfahrener Hausverkäufer stützen, die schon vor Ihnen da waren. Lernen Sie aus ihren Fehlern, damit Sie sie nicht selbst machen müssen. Hier sind einige Ratschläge von einem erfahrenen Hausflipper, die Ihnen den Einstieg erleichtern sollen.

Aber das Wichtigste ist, dass Sie einfach anfangen, diese Schritte zu unternehmen! Forschung und Vorbereitung werden Ihnen helfen, Fehler zu vermeiden, aber es ist das Handeln, das zu erfolgreichen Ergebnissen führen und Ihnen Gewinn einbringen wird.

Haftungsausschluss: Die obigen Ausführungen dienen nur zu Informationszwecken und sollten nicht als Steuer-, Spar-, Finanz- oder Rechtsberatung betrachtet werden. Bitte konsultieren Sie Ihren Steuerberater. Alle hier dargestellten Berechnungen und Informationen dienen lediglich der Veranschaulichung. Alle oben aufgeführten Drittanbieter dienen nur zu Demonstrationszwecken und sind nicht mit LendingHome verbunden. Alle in diesem Beitrag geäußerten Ansichten und Meinungen sind Eigentum der genannten Personen. NMLS ID: 1125207 Bedingungen, Datenschutz & Offenlegungen. Copyright LendingHome Corporation 2019.