Kanada vs. USA: Welcher Wohnungsmarkt hat es schwerer? – Point2 News

Ein Haus zu kaufen oder eine Mietwohnung zu finden, die man sich leisten kann, wird sowohl in Kanada als auch in den USA zu einer immer größeren Herausforderung. Im Vergleich zu vor zehn Jahren ist die Sicherung einer Unterkunft sowohl nördlich als auch südlich der Grenze eine immer größere finanzielle Belastung.

Aber sind die Wohnkosten in Kanada oder in Amerika überwältigender? Nachdem beide Länder ihren eigenen Anteil an wirtschaftlichen Schwierigkeiten erlebt haben, wohin bewegen sich ihre Wohnungsmärkte jetzt, und was bedeutet das für den durchschnittlichen Amerikaner und den durchschnittlichen Kanadier, die auf der Suche nach einem Haus sind?

Um die Entwicklung der beiden Wohnungsmärkte zu vergleichen und ihren aktuellen Status zu bewerten, haben unsere Analysten historische Daten zu Markttrends ausgewertet und Zahlen aus den Jahren 2008 und 2018 untersucht. Sie untersuchten wichtige Kennzahlen wie den durchschnittlichen Wohnungspreis, die Miete, die Wohneigentumsquote, die Entwicklung des Medianeinkommens in den beiden Ländern und die Entwicklung der Länder auf der Erschwinglichkeitsskala, um einen direkten Vergleich anstellen zu können.

Hier die wichtigsten Ergebnisse:

• Der durchschnittliche Kanadier muss im Vergleich zu vor zehn Jahren satte 56 % mehr ausgeben, um ein Haus zu kaufen, oder 25 % mehr, um eines zu mieten, aber der Durchschnittslohn in Kanada stieg nur um 15 %.
• Der durchschnittliche Hauspreis in den USA stieg viel langsamer (24 %), während das Durchschnittseinkommen um 18 % stieg.
• Seit 2008 hat der kanadische Dollar gegenüber dem amerikanischen Dollar rund 25 % an Wert verloren und ist von einer fast perfekten Parität zu einem viel niedrigeren Wechselkurs übergegangen.
• Die Erschwinglichkeitskrise verschärfte sich in Kanada, wo der Wohnungsmarkt von „ernsthaft unerschwinglich“ zu „ernsthaft unerschwinglich“ stieg, während der amerikanische Wohnungsmarkt in der Kategorie „ernsthaft unerschwinglich“ blieb.

Kanada vs. USA: Zwei Weltmarktführer am Scheideweg

Acht Jahre nach Beginn des neuen Jahrtausends stürzten die USA nach dem Platzen der Immobilienblase kopfüber in eine der schlimmsten Wirtschaftskrisen ihrer Geschichte. Kanadas Immobilienblase ist noch nicht geplatzt, und das Land hat noch keinen größeren Rückgang der Immobilienpreise erlebt, aber die kanadische Wirtschaft hat nach dem Ölpreisverfall von 2014 und dem Platzen der Spekulationsblase in China ihren eigenen Anteil an den Turbulenzen gehabt.

Und jetzt, 10 Jahre nach der Immobilienkrise, die die USA destabilisiert hat, Einige Analysten behaupten, dass Kanada ein ähnliches Szenario bevorsteht, wenn es seinen Kurs beibehält: Die Verschuldung der privaten Haushalte übersteigt nach Angaben der Bank für Internationalen Zahlungsausgleich derzeit 100 % des BIP, der durchschnittliche Immobilienpreis ist in zehn Jahren um 56 % gestiegen, während der Medianlohn pro Haushalt im gleichen Zeitraum nur um 15 % gestiegen ist, und die lockere Kreditvergabe nimmt zu.

In den letzten sechs Jahren hat der kanadische Dollar gegenüber dem amerikanischen Dollar 25 % an Wert verloren und ist von einer fast perfekten Parität zu einem viel niedrigeren Wechselkurs übergegangen. Daher werden in dieser Studie die Medianlöhne, die durchschnittlichen Hauspreise und die durchschnittlichen Mieten in beiden Ländern in der jeweiligen Landeswährung ausgedrückt, um Verzerrungen und Ungenauigkeiten bei den prozentualen Veränderungen zu vermeiden.

Wohneigentumsquote in Kanada fällt nach 50 Jahren anhaltenden Wachstums

Forschungen über Wohneigentum zeigen die umfangreichen wirtschaftlichen, sozialen und psychologischen Vorteile, die mit dem Besitz eines Hauses verbunden sind. Und obwohl es die Amerikaner sind, die Wohneigentum als integralen Bestandteil des amerikanischen Traums betrachten, haben die Kanadier ebenso starke Bestrebungen, Wohneigentum zu besitzen, sowie höhere Eigentumsquoten.

In den USA erreichten die Wohneigentumsquoten gegen Ende des Jahres 2004 einen Höhepunkt, als sich der Prozentsatz der Wohneigentümer bei 69,2 % einpendelte, um dann 2007 zu sinken. Bis 2015 sank der Anteil der Eigenheimbesitzer in den USA auf 62,9 %, ein Wert, der seit 1965, als die Datenerfassung gerade erst begann, nicht mehr erreicht wurde. Nach drei Jahren der Erholung liegt der Anteil der Hausbesitzer in den USA derzeit bei 64,2 %.

In Kanada stieg die Wohneigentumsquote mehr als vier Jahrzehnte lang stetig an und erreichte 2011 ein Allzeithoch von 69 %, doch nach dem Wirtschaftsabschwung von 2014 sank dieser Anteil auf 67,8 %. Dies ist das erste Mal seit fast einem halben Jahrhundert, dass der Anteil der Hausbesitzer in Kanada gesunken ist.

Die Hauspreise in Kanada sind doppelt so schnell gestiegen wie in den USA

Und da die durchschnittlichen Hauspreise nördlich der Grenze in einem alarmierenden Tempo steigen, ist es kein Wunder, dass der durchschnittliche Kanadier nicht mehr ohne weiteres eine Hypothek aufnehmen kann. Aufgrund eines schwindelerregenden Anstiegs von 56 % seit 2008 ist der durchschnittliche Hauspreis in Kanada in nur zehn Jahren von 304.663 CAD auf 475.591 CAD gestiegen.

Der Anstieg auf dem US Die Steigerungen auf dem US-Markt hielten sich in Grenzen: Nach einem Anstieg von 24 % stieg der durchschnittliche Hauspreis von 245.200 USD im Jahr 2008 auf 303.200 USD im Jahr 2018.

Die Alternative zum Wohneigentum, das Mieten, hat in den letzten zehn Jahren sowohl in Kanada als auch in den USA zugenommen. Das gilt auch für die Durchschnittsmiete in beiden Ländern. In Kanada stieg der Durchschnittsbetrag innerhalb von zehn Jahren um 25 %, und in den USA war ein ähnlicher Trend zu verzeichnen, nämlich ein Anstieg um 23 % seit 2008. Allerdings sind nicht alle Städte gleich.

Nach Angaben von RENTCafé.com liegen die Durchschnittsmieten in New York und San Francisco weit vor allen anderen amerikanischen Ballungszentren: In Manhattan zahlen die Mieter 4.119 USD, und selbst in Brooklyn müssen sie durchschnittlich 2.801 USD zahlen. Vier weitere Städte weisen Durchschnittsmieten von über 3.000 USD auf: San Francisco, CA (3.590 USD), Boston, MA (3.379 USD), San Mateo, CA (3.234 USD) und Cambridge, MA (3.112 USD).

In Kanada sind es Vancouver und vor allem Toronto, die die höchsten Mieten aufweisen, die aber deutlich unter den höchsten Mietpreisen in den USA liegen – in beiden Städten bewegt sich die Durchschnittsmiete um 2.000 CAD. Und in Vancouver gibt es keine Anzeichen für eine Verlangsamung: Die Provinzregierung hat einer maximal zulässigen Mieterhöhung von 4,5 % für 2019 zugestimmt, was die größte Mieterhöhung seit 2004 ist, als die Obergrenze bei 4,6 % lag.

Einkommenssteigerung kann mit Hauspreiswachstum in Kanada nicht mithalten

Obwohl die Einkommen in Kanada in den letzten zehn Jahren ebenfalls gestiegen sind, wurden sie durch das Wachstum der Hauspreise leicht übertroffen. Der durchschnittliche Kanadier sieht sich derzeit 56 % höheren Immobilienpreisen gegenüber, hat aber ein nur um 15 % höheres Einkommen.

Vergleichen Sie dies mit der Situation in den USA, wo das mittlere Einkommen pro Haushalt um 18 % gestiegen ist, während die Hauspreise um 24 % gestiegen sind.

Es stimmt zwar, dass die durchschnittlichen Hauspreise und Mieten in beiden Ländern schneller steigen als die Löhne, aber die Kanadier sind eindeutig im Nachteil.

In mehreren kanadischen Märkten droht der Alptraum der Unerschwinglichkeit

In engem Zusammenhang mit dem Problem des mittleren Lohns hat die Erschwinglichkeit von Wohnraum einen großen Einfluss auf den Lebensstandard. Betrachtet man die Entwicklung des Medianmultiplikators – des Medianhauspreises geteilt durch das Medianhaushaltseinkommen – in den größten Städten der USA und Kanadas, so ist der Lebensstandard der Kanadier am stärksten betroffen.

Während im Jahr 2008 die nationale Unerschwinglichkeitsquote in Kanada bei 4,9 lag, was das Land in die Kategorie „ernsthaft unerschwinglich“ einordnete, kletterte sie 2018 auf 6,7, was weit am Ende des Spektrums „ernsthaft unerschwinglich“ liegt. Wie der jüngste Bericht von RBC ebenfalls hervorhebt, ist die Erschwinglichkeit von Wohnraum in Kanada jetzt auf dem schlechtesten Stand seit 1990.“

Die USA hingegen blieben in der Kategorie „ernsthaft unerschwinglich“ und stiegen von einem Verhältnis von 4,7 im Jahr 2008 auf 4,9 im Jahr 2018.

Nach einer früheren Studie von Point2 Homes variiert die Erschwinglichkeit von Wohnraum in Kanada und den USA stark, von Provinz zu Provinz und von Bundesstaat zu Bundesstaat, aber es sind vor allem einzelne Märkte in beiden Ländern, die diese Raten immer weiter in die Höhe treiben.

Welche sind also die wichtigsten Märkte, die sich so stark auf die nationale Erschwinglichkeit auswirken und Eigentümer mit einer Hypothek und Mieter dazu zwingen, immer mehr von ihrem Einkommen auszugeben, nur um die Wohnkosten zu decken? Vancouver, BC, steht mit einem Wert von 17,3 auf der Erschwinglichkeitsskala an erster Stelle, gefolgt von Manhattan, NY, mit 15,6. San Francisco, Los Angeles und Boston erreichten alle einen Wert von 10 und mehr. In Kanada gibt es keine weiteren Märkte in den Top 10, obwohl die Wohnungsmärkte von Toronto und Mississauga auf den Plätzen 13 und 14 liegen.

Angesichts der erheblichen Diskrepanz zwischen der Entwicklung der Immobilienpreise und der Löhne könnten die Kanadier auf eine harte Zeit zusteuern. Es gibt viele andere Faktoren, darunter eine Zunahme der Subprime-Kredite, die darauf hindeuten, dass der kanadische Immobilienmarkt denselben Weg einschlagen könnte, den die Amerikaner vor einigen Jahren eingeschlagen haben.

Zurzeit gibt es eine gesunde Debatte zwischen optimistischen Marktanalysten, die behaupten, dass bei kanadischen Wohnimmobilien alles in Ordnung ist, und den bärischen Prognostikern, die einen Sturm am Horizont sehen. Die Optimisten verweisen auf einen soliden Anstieg des BIP um 2 % im Jahr 2018 und eine verstärkte Verkaufsaktivität nach einem eher schwachen Frühjahrsmarkt. Einige Bullen sagen auch, dass die steigende Beliebtheit von Eigentumswohnungen und anderen Mehrfamilienhäusern in Kanada, insbesondere bei Käufern mit Migrationshintergrund, den angespannten Wohnungsmarkt abfedern wird.

Die Pessimisten betonen jedoch fünf wichtige Faktoren, die darauf hindeuten, dass die kanadischen Hauspreise in den kommenden Jahren wahrscheinlich sinken werden: hohe Immobilienpreise im Verhältnis zum Einkommen, steigende Zinssätze, fünfjährige Ballonzahlungen und Hypotheken mit anpassbarem Zinssatz, gedämpfte wirtschaftliche Aktivität in den USA, China und Kanada aufgrund von Zöllen und himmelhohe Bewertungen in einigen der teuersten Stadtzentren Kanadas.

Die künftige Entwicklung des kanadischen Immobilienmarktes lässt sich zwar nur schwer vorhersagen, aber es besteht kein Zweifel daran, dass sowohl Hauskäufer als auch Mieter nördlich der Grenze mit schwierigeren Bedingungen konfrontiert sind als ihre Nachbarn im Süden.

Die vollständige Infografik finden Sie hier.

Expert Insights

Für eine Expertenmeinung über die Entwicklung der Immobilienmärkte in Kanada und den USA nach der Rezession sprachen wir mit Wimal Rankaduwa, Professor für Makroökonomie an der Prince Edward Island University. Lesen Sie sein Interview, um einige der Gründe für den signifikanten Unterschied zwischen der Entwicklung des durchschnittlichen Immobilienpreises und des Medianeinkommens pro Haushalt in Kanada zu erfahren, sowie einige praktische Schritte, um diesen Unterschied zu minimieren:

In den letzten 10 Jahren sind in Kanada die durchschnittlichen Immobilienpreise um 56% gestiegen, während das Medianeinkommen nur um 15% zunahm. Was sind die Hauptgründe für den erheblichen Unterschied zwischen der Entwicklung des durchschnittlichen Immobilienpreises und des Medianeinkommens pro Haushalt in Kanada? Könnte dieser Unterschied die Wohneigentumsquote in naher Zukunft noch weiter sinken lassen?

Die Untersuchung hat gezeigt, dass die Eskalation der Immobilienpreise in diesem Zeitraum eine Folge der anhaltenden Kluft zwischen der Nachfrage nach und dem Angebot an Wohnraum war, insbesondere in mehreren großen Ballungsgebieten. Diese Diskrepanz ergab sich aus dem schnelleren Wachstum der Nachfrage im Verhältnis zum Wohnungsangebot in diesen Ballungsräumen. Das Einkommen der Haushalte ist nur einer von mehreren Hauptfaktoren, die für die höhere Nachfrage und die höheren Preise auf dem Wohnungsmarkt verantwortlich sind. Wie die Wachstumsraten zeigen, kann der Anstieg des Haushaltseinkommens allein den Anstieg der Nachfrage oder die Eskalation der Wohnungspreise in diesem Zeitraum nicht vollständig erklären. Dies unterstreicht die Tatsache, dass es andere, wichtigere Faktoren gibt, die das Verhalten der Wohnungspreise erklären. In der Tat haben Forscher mehrere andere Faktoren gefunden, die für höhere Preise verantwortlich sind, wie z. B. das Wachstum der Beschäftigungsmöglichkeiten, das Bevölkerungswachstum, relativ niedrige oder günstige Hypothekenzinsen und zukünftige Erwartungen an das Verhalten des Wohnungsmarktes. Auch die Nachfrage von Gebietsfremden und wohlhabenden Einwanderern hat sich in diesem Zeitraum in einigen Ballungsräumen als zunehmend wichtig für den Preisanstieg erwiesen. Die Schwankungen, die bei den Preisbewegungen auf den einzelnen Wohnungsmärkten zu beobachten sind, verdeutlichen auch die Bedeutung anderer regionaler oder lokaler Marktbedingungen als des Medianeinkommens.

Es ist nicht zu erwarten, dass das Medianeinkommen der Haushalte in naher Zukunft wesentlich steigt, aber der Wohnungsmarkt kann empfindlicher auf Informationen und Zukunftserwartungen reagieren. Es wird erwartet, dass die Zinssätze in naher Zukunft steigen werden, was sich negativ auf die Nachfrage nach Wohnraum auswirken wird. Dies kann auch zu Einsparungen anregen, aber die Sparquote der privaten Haushalte, die derzeit sehr niedrig ist, wird sich möglicherweise kurzfristig nicht wesentlich ändern. Allerdings kann sich dies auch negativ auf das Wohnungsangebot auswirken. Es ist also höchst unwahrscheinlich, dass die Kluft zwischen Angebot und Nachfrage und die Wohnungspreise kurzfristig deutlich sinken werden. Es ist auch sehr unwahrscheinlich, dass sich die Erschwinglichkeit für die Haushalte deutlich verbessern wird. Daher ist eine signifikante Verbesserung der Wohneigentumsquote in naher Zukunft nicht möglich, und sie wird wahrscheinlich weiter sinken.

Was sind Ihrer Meinung nach einige praktische Schritte, die unternommen werden müssen, um die Differenz zwischen dem durchschnittlichen Anstieg der Immobilienpreise und dem Anstieg des Medianeinkommens zu minimieren?

Die Erhöhung des Medianeinkommens der Haushalte und die Bereitstellung von erschwinglichem Wohnraum können beide als langfristige wirtschaftliche Ziele angesehen werden. Mittelfristig könnte es jedoch möglich sein, den Anstieg der Immobilienpreise zu stoppen. Dies setzt voraus, dass man sich darüber im Klaren ist, dass sich hinter den nationalen Durchschnittswerten regionale Unterschiede verbergen, und spiegelt weitgehend die Erfahrungen mehrerer Ballungsgebiete wider, in denen die Hauspreise innerhalb kurzer Zeit drastisch gestiegen sind. Mehrere gebietsspezifische Faktoren wie „house flipping“, eine höhere Nachfrage nach Wohnraum durch Gebietsfremde und die bestehenden Vorschriften und Beschränkungen für die Flächennutzung, die das Potenzial für eine Erhöhung des Wohnungsangebots einschränken, wurden für die drastischen Preissteigerungen auf diesen Wohnungsmärkten verantwortlich gemacht. Um wirksam zu sein, müssen alle politischen Instrumente oder Strategien zur Eindämmung des Anstiegs der Immobilienpreise auf diese Faktoren abzielen. Die Minimierung des Unterschieds muss also sowohl auf nationaler als auch auf regionaler Ebene angegangen werden.

Methodik

• Für diese Studie haben wir wichtige Kennzahlen wie den durchschnittlichen Hauspreis, die Durchschnittsmiete, die Wohneigentumsquote, das Medianeinkommen pro Haushalt, den durchschnittlichen Stundenlohn und die Erschwinglichkeit von Wohnraum untersucht und die Zahlen von 2008 mit den Werten von 2018 verglichen.
• Weitere wichtige Quellen sind: Forbes, Financial Times, CBS News, DailyHive, RBC, Demographia.