In jeder Phase des Immobilienmarktzyklus die richtigen Maßnahmen ergreifen

Seit dem Immobiliencrash im Jahr 2007 haben wir eine dramatische Erholung auf den meisten Märkten erlebt. Viele Experten sagen, dass es sich bei Immobilien um eine Blase handelt, die bald platzen wird; sie scheinen zu schreien: „Käufer aufgepasst!“ Da Immobilienmarktzyklen in der Regel acht Jahre dauern und wir uns im neunten Jahr aufeinanderfolgender Preissteigerungen befinden, sei eine Korrektur überfällig, so die Experten. Die Zinssätze sind seit Dezember 2008 um 2,25 Prozent gestiegen, und viele fragen sich, ob die Party schon vorbei ist. Ist dies der Fall? Und wie können Sie Ihre eigene fundierte Entscheidung treffen?

Wenn wir die Marktzyklen verstehen, bekommen wir ein besseres Gespür dafür, was wir mit unseren aktuellen Vermögenswerten tun sollen und ob wir mehr kaufen sollen oder nicht. Wenn wir jetzt klug investieren, können wir die Renditen maximieren und vermeiden, dass wir unter Wasser stehen, wie es viele in den Jahren 2006-2007 getan haben. Lassen Sie uns den Zyklus des Immobilienmarktes näher betrachten und lernen, wie man einschätzen kann, wo sich ein bestimmter Markt im Zyklus befindet und welche Strategien man in jeder Phase des Zyklus anwenden kann.

Vier Phasen

Der Immobilienmarktzyklus besteht aus vier Phasen. Die erste ist die Expansion oder die Phase, in der das meiste Wachstum stattfindet. Dann folgt die Phase des Gleichgewichts oder eine Zeit der Verlangsamung und Stabilisierung. Die dritte Phase ist natürlich der Rückgang oder die Phase, in der die Werte unweigerlich sinken, manchmal ein wenig, manchmal sehr stark. Die letzte Phase ist dann die Absorptionsphase oder die Phase, in der sich die Immobilienwerte wieder erholen und eine Erholung einsetzt, in der das Wachstum aber immer noch langsam ist.

Lassen Sie uns jede dieser Phasen des Marktzyklus genauer betrachten. Im Folgenden erkläre ich, wie man den Beginn jeder Phase besser erkennen kann, und gebe ein oder zwei Strategien an, die man in jeder Phase anwenden kann.

Phase 1: Identifizierung eines Expansionsmarktes

Immobilienmärkte, die sich in einer Expansionsphase befinden, sind in der Regel Gebiete, die ein Bevölkerungs- und Arbeitsplatzwachstum verzeichnen. Günstige steuerliche Anreize, Regierungsinitiativen, „Right-to-Work“-Politik und niedrige oder keine staatliche Einkommenssteuer können zu wirtschaftlichen Vorteilen führen. Wenn beispielsweise die Bedingungen in einem Markt stimmen, ist es wahrscheinlicher, dass sich Unternehmen dort ansiedeln oder expandieren. Fabrikerweiterungen und anderes Infrastrukturwachstum bringen Arbeitsplätze. Mehr Arbeitsplätze führen zu einem Bevölkerungswachstum, was wiederum zu mehr Baugenehmigungen, neuen Unterteilungen, neuen Straßen, Schulen und Einkaufszentren führt. Es entsteht ein „Wachstumspfad“, auf dem bestimmte Bereiche der Stadt boomen.

Während der Expansionsphase können begehrte Lagen in der Nähe des Stadtzentrums und Gebiete mit älteren Häusern von architektonischer oder historischer Bedeutung renoviert und aufgewertet werden. Der Wohnungsbestand kann knapp werden. Es wird mehr Käufer als Verkäufer geben, und die Verkäufer werden mehrere Angebote erhalten, wobei die Preise oft über den Listenpreisen liegen. Während der Expansion bleiben die Bestände nicht lange auf dem Markt. Oft werden Immobilien innerhalb von Tagen oder sogar Stunden verkauft. Die Preise steigen während der Expansion und die Wertsteigerung ist stark. Schließlich überbauen Bauträger, die Dollarzeichen in den Augen haben, oft, wenn sie versuchen, in das Geschehen einzusteigen.

Moves to Make During Expansion

Der frühe Teil der Expansionsphase ist die Zeit, in der man neue Häuser und Spezialimmobilien baut und Geld mit Flips verdient. In der späteren Expansionsphase empfehle ich den Verkauf oder vorzugsweise den Tausch von Immobilien, die während des Rückgangs oder der Absorption günstig erworben wurden. Dann mit diesem Geld in der Hand, Kauf in anderen Märkten, die bessere Cash-Flow und mehr Raum für die Preise zu steigen haben.

Phase 2: Erkennen eines Marktes im Gleichgewicht

In den frühen Stadien der Gleichgewichtsphase kommen viele neue Bestände auf den Markt, da die Menschen spüren, dass sich die Dinge verlangsamen, und daran arbeiten, ihr Geld auszugeben. Es gibt weniger Käufer, da sich die Expansion der Unternehmen und das Beschäftigungswachstum verlangsamt haben, wenn das Gleichgewicht erreicht ist. Die Immobilienangebote beginnen zu altern und bleiben 90-120 Tage oder länger auf dem Markt. Die Preise beginnen zu sinken, und die Verkäufer müssen mehr Zugeständnisse machen, da der Markt nun eher die Käufer als die Verkäufer begünstigt. Während des Gleichgewichts bieten Bauunternehmen Anreize und beginnen, die Preise zu senken. Neue Einkaufszentren haben Leerstände und Wohnkomplexe beginnen, Anreize zu bieten.

Bewegungen während des Gleichgewichts

Werden Sie nicht gierig. Wenn Sie verkaufen wollen und über ein gutes Eigenkapital verfügen, ist jetzt der richtige Zeitpunkt dafür. Möglicherweise müssen Sie 10 Prozent unter dem Marktwert verkaufen, um sicherzustellen, dass Sie aussteigen, bevor die Flut von Leuten kommt, die den Markt unweigerlich in den Niedergang reiten werden. Für diejenigen, die ihren Bestand aufstocken wollen, ist das Gleichgewicht die Zeit, um Immobilien außerhalb des Marktes von notleidenden Verkäufern zu kaufen, wo man immer noch sinnvolle Preise erzielen kann.

Phase 3: Erkennen eines rückläufigen Marktes

Eine der sichersten Möglichkeiten, einen rückläufigen Markt zu erkennen, ist die Beobachtung der Beschäftigungstrends. In einem rückläufigen Markt nimmt die Arbeitslosigkeit zu, Arbeitsplätze sind schwieriger zu finden, Unternehmen reduzieren ihre Belegschaft. Schulen können sogar Lehrer entlassen, da die Menschen aus der Stadt in andere Märkte abwandern. Irgendwann werden die Anzeichen des Niedergangs deutlich. Grundstücke in Wohngebieten, die nur zur Hälfte bebaut sind, können verfallen und überwuchern, wenn die Bauträger in Zahlungsverzug geraten und die Zwangsvollstreckung eingeleitet wird. In der letzten Phase des Niedergangs fallen die Immobilienpreise erheblich und die Zahl der Zwangsvollstreckungen steigt sprunghaft an. Im Niedergang können die Bestände lange Zeit unbewegt bleiben. Die Angebote sind sehr niedrig und es besteht Verhandlungsspielraum. Lokale Regierungen können versuchen, den Markt durch die Einrichtung von Verbesserungszonen und anderen Entwicklungsanreizen anzukurbeln.

Moves to Make During Decline

Wenn Sie in einer früheren Marktphase verkauft haben und nicht in einen anderen Markt reinvestiert haben, haben Sie vielleicht noch Bargeld in der Hand. Wenn dies der Fall ist, ist der Abschwung der richtige Zeitpunkt, um Immobilien mit hohen Preisnachlässen zu kaufen, insbesondere A- und B+-Immobilien. Immobilien höherer Klassen werden am meisten an Wert gewinnen, wenn der Aufschwung kommt, und der Rückgang ist die beste Zeit, um diese Juwelen zu Preisen zu erwerben, die in einem Abwärtsmarkt zu Cashflow führen. Lassen Sie B- und C-Objekte bis zur Absorptionsphase in Ruhe. In der Abschwungphase können Sie sich auch nach Wohnanlagen umsehen. Vergewissern Sie sich nur, dass es eine ausreichende Mietnachfrage gibt und dass der Bevölkerungsverlust in dem von Ihnen gewählten Markt nicht weitergeht.

Phase 4: Identifizierung eines Absorptionsmarktes

Die Absorption beginnt, wenn die Preise nicht mehr fallen. Der Aufschwung wird für viele Investoren erst dann offensichtlich, wenn der Bestand an Zwangsversteigerungen wieder wettbewerbsfähig wird. Bei der Absorption kann es wieder zu Mehrfachangeboten kommen, da große REITS und Hedge-Fonds beginnen, um die Bestände zu konkurrieren. Die Preise steigen, wenn die Marktbedingungen wieder zu Gunsten der Verkäufer ausfallen. Bei der Absorption werden wieder Arbeitsplätze geschaffen und die Arbeitslosigkeit nimmt ab. Eine gute Möglichkeit, die Absorption zu betrachten, ist, als wäre es der frühe Frühling. Es mag noch Schnee liegen, aber er schmilzt, die Temperaturen werden wärmer, aber es ist noch ein bisschen früh für kurze Hosen und Sandalen.

Moves to Make During Absorption

Absorption ist die Zeit, um große Cash-Flow-Eigenschaften zu kaufen, wie Sie können, wie die A und B + Inventar wird zu teuer, um Cash-Flow. Konzentrieren Sie sich auf C+ und B- Immobilien, die hohe Renditen bringen. Halten Sie sich an solide Gegenden. Wenn Sie Ihr Portfolio während der Absorptionsphase aufstocken, werden Sie oft einen guten Cashflow erzielen und später in der kommenden Expansionsphase von der Wertsteigerung profitieren.

Erinnern Sie sich daran, dass alle Immobilien lokal sind und dass es typischerweise Märkte in jeder der vier Phasen des Marktzyklus irgendwo im Land gibt. Sie kennen das Sprichwort: „Lage, Lage, Lage!“ In Wirklichkeit geht es darum, niedrig zu kaufen und hoch zu verkaufen. Wenn Sie lernen, die Phasen des Marktzyklus zu erkennen und in jeder Phase die richtigen Schritte zu unternehmen, wird Ihr Immobilienerfolg in die Höhe schnellen.