Homestead in Kalifornien: Schutz des Familienheims

Nach kalifornischem Recht kann ein Gläubiger, sobald er ein Gerichtsurteil erwirkt hat, Pfändungsbeschlüsse erwirken, mit denen der örtliche Sheriff angewiesen wird, das Vermögen eines Schuldners zu pfänden, der das Urteil nicht freiwillig bezahlt hat. So kann ein Urteilsgläubiger Bankkonten, Maklerkonten, Löhne und im Allgemeinen fast alle Vermögenswerte des Schuldners pfänden. Es ist nicht ungewöhnlich, dass ein Urteilsschuldner zu seinem Entsetzen feststellt, dass sein Bankkonto durch eine erfolgreiche überraschende Vollstreckung eines Urteils völlig leergeräumt wurde, oder dass sein Arbeitgeber eine Pfändung erhält, die ihn verpflichtet, einen bestimmten Teil jedes Gehaltsschecks abzuziehen und an den Urteilsgläubiger weiterzuleiten.

Die bei weitem häufigste Vollstreckung eines Urteils richtet sich jedoch gegen Immobilien, die sich ganz oder teilweise im Besitz des Urteilsschuldners befinden. Einem Urteilsgläubiger ist es gesetzlich gestattet, das Urteil in dem Bezirk, in dem der Schuldner Immobilien besitzt, zu registrieren (das registrierte Dokument wird als „Abstract of Judgement“ bezeichnet) und dann einen „Writ of Sale“ einzureichen, mit dem der Sheriff des Bezirks die Immobilie buchstäblich in einer öffentlichen Versteigerung verkauft und den Erlös an den Gläubiger auszahlt. Das Verfahren ist zwar langwierig und dauert oft drei bis sechs Monate, doch am Ende ist der Schuldner gezwungen, das Eigentum an der Immobilie an den Meistbietenden abzugeben, wobei der Schuldner jegliches Eigenkapital verliert. (Zu dieser Form des Schuldnerschutzes lesen Sie bitte den Web-Artikel über Konkurs.)

Das Haus des Schuldners ist jedoch nach kalifornischem Recht besonders geschützt, und je nach dem Status des Schuldners als Alleinstehender oder Haushaltsvorstand kann das Haus bis zu einer bestimmten Höhe des Eigenkapitals unpfändbar bleiben. Gegenwärtig beträgt die Höhe des Homestead fünfzigtausend Dollar für eine alleinstehende Person, fünfundsiebzigtausend Dollar, wenn sie Teil einer Familie ist, und einhundertfünfundzwanzigtausend Dollar, wenn die Person oder der Ehegatte, der dort wohnt, fünfundsechzig Jahre alt oder älter, behindert oder mit einem jährlichen Bruttoeinkommen von fünfzehntausend Dollar oder weniger und fünfundfünfzig Jahre alt oder älter ist. (Diese Werte werden gelegentlich geändert, daher sollten Sie sich immer über die aktuelle Rechtslage informieren: Code of Civil Procedure, 704.730). So kann ein Haushaltsvorstand bis zu fünfundsiebzigtausend Dollar an Eigenkapital behalten, ohne dass ein Gläubiger eine erfolgreiche Pfändung des Hauses durchsetzen kann. („Eigenkapital“ ist der Wert der Immobilie, der höher ist als alle Hypotheken oder Treuhandverträge, die bereits auf der Immobilie eingetragen sind; wenn also Ihr Haus dreihunderttausend Dollar wert ist und Sie einen ersten Treuhandvertrag in Höhe von zweihunderttausend Dollar ausstehen haben und einen zweiten Treuhandvertrag in Höhe von sechzigtausend Dollar, der noch nicht bezahlt ist, dann beträgt Ihr „Eigenkapital“ vierzigtausend Dollar.)

Der Grundgedanke des Gesetzes in Kalifornien ist, dass das Familienheim für das weitere gesunde Funktionieren der Familie lebenswichtig ist, und wenn es sich nicht um ein sehr teures Haus mit hohem Eigenkapital handelt, sind die Gerichte angewiesen, diesen Vermögenswert zu schützen, damit der Schuldner wenigstens ein Haus für die Familie oder sich selbst hat.

Angenommen, ein Gläubiger möchte eine Zwangsvollstreckung in das Haus betreiben, so hat er die Beweislast dafür, dass das Eigenkapital des Hauses über der Grenze liegt, die für die Befreiung von der Zwangsvollstreckung gilt. In der Praxis wird das Gericht in der Regel den Schuldner beim Schutz des Familienheims bevorzugen, und sofern der Gläubiger nicht durch stichhaltige Beweise nachweist, dass das Eigenkapital des Hauses die gesetzlich zulässige Grenze übersteigt, wird das Gericht die Zwangsversteigerung des Hauses nicht zulassen.

Diese Art des Schutzes vor der Zwangsvollstreckung in das Haus wird als „Statutory Homestead Exemption“ (Befreiung von der Zwangsvollstreckung) bezeichnet und gilt automatisch für jeden Schuldner, der ein Haus in Kalifornien besitzt. Man muss kein Dokument beim County Recorder einreichen, um das Recht zu haben, eine gesetzliche Homestead in Kalifornien zu beanspruchen, falls ein Gläubiger versucht, Ihr Haus zu verkaufen. Durch Eintragung eines Formulars beim County Recorder kann man stattdessen eine so genannte „Declared Homestead Exemption“ für das in der eingetragenen Homestead Declaration beschriebene Haus erhalten. Die Eintragung einer „Declared Homestead“ hat bestimmte Vorteile, die in diesem Artikel beschrieben werden.

Es ist wichtig zu betonen, dass weder die „Declared Homestead“ noch die „Statutory Homestead“ die Vollstreckungsrechte gesicherter Gläubiger, wie z. B. der Inhaber einer Hypothek oder einer Treuhandurkunde, aufheben können. Homestead-Rechte schränken nur die Möglichkeiten von Gläubigern ein, die keine gesicherten Gläubiger sind, sondern stattdessen über Urteile verfügen und versuchen, ihre Urteile gegen die Immobilie durchzusetzen.

VORTEILE EINER DECLARED HOMESTEAD EXEMPTION

Sowohl ein Statutory Homestead als auch ein Declared Homestead verbieten es dem Urteilsgläubiger, eine Zwangsversteigerung des Familienheims zu erwirken, und beide haben die gleichen Schwellenwerte für das zulässige Eigenkapital. In beiden Fällen ist eine gerichtliche Anhörung erforderlich, wenn der Gläubiger versucht, die geltend gemachte Befreiung von der Homestead-Regelung zu überwinden, und in beiden Fällen trägt der Gläubiger die Last, die geltend gemachte Befreiung von der Homestead-Regelung zu überwinden.

Die Vorteile der Deklarierten Homestead-Regelung sind jedoch nicht unerheblich:

1. Der Eigentümer einer Deklarierten Homestead-Regelung kann wählen, welche von mehreren Wohnsitzen geschützt werden soll. Bei einem Statutory Homestead kann nur eine Wohnung geschützt werden, aber bei einem Statutory Homestead gilt automatisch die Wohnung, in der man sich zum Zeitpunkt der Zustellung des Writ aufhält.
2. Der Schutz, der durch ein Declared Homestead gewährt wird, gilt weiterhin für diese Wohnung, auch wenn der Eigentümer umzieht. (Bei einer gesetzlichen Homestead kann die Homestead verloren gehen, wenn der Eigentümer sie bei der Zustellung der Verfügung nicht zum Wohnsitz macht.)
3. Der Erlös aus einem freiwilligen Verkauf einer Homestead-Wohnung unterliegt demselben Schutz wie das Eigenkapital der Wohnung selbst. Wurde hingegen keine Homestead-Erklärung abgegeben, könnte der automatische Schutz der Homestead bei einem freiwilligen Verkauf des Hauses verloren gehen, und der Erlös aus dem freiwilligen Verkauf würde an die Gläubiger gehen.
4. Wurde eine Homestead-Erklärung abgegeben, ist das Gesetz eindeutig, dass der Erlös aus dem Verkauf bis zur Höhe des zulässigen Eigenkapitals für den Kauf eines anderen Hauses verwendet werden kann. Das Gesetz ist unklar, ob dieser Vorteil auch für Statutory Homestead gilt.
5. Und sobald das neue Haus gekauft ist, schützt ein Declared Homestead automatisch das zweite Haus, d.h. das Homestead wird automatisch auf das neue Haus übertragen.
   Siehe California Code of Civil Procedure Sections 704.730 und verwandte Gesetze.

RECORDING THE HOMESTEAD

Es ist einfach und kostengünstig, die Homestead zu registrieren. Man reicht einfach das ausgefüllte und notariell beglaubigte Standardformular beim County Recorder in dem County ein, in dem sich die Immobilie befindet. (Das Formular ist in den meisten Anwaltskanzleien, bei jeder Eigentumsgesellschaft und in vielen Schreibwarengeschäften erhältlich. Die Kosten für die notarielle Beglaubigung und die Eintragung belaufen sich in der Regel auf weniger als zwanzig Dollar. Das Recorder’s Office steht im Telefonbuch und befindet sich in San Francisco in der City Hall.

Alternativ kann man die Dienste eines Homestead Filing Service in Anspruch nehmen, der diese einfache Aufgabe für einen erledigt und dessen Gebühren in Kalifornien auf 25 Dollar plus Notar- und Aufnahmegebühren begrenzt sind. Im Telefonbuch und im Internet sind zahlreiche solcher Dienste unter dem Stichwort „Homestead“ aufgeführt.

Eine Homestead-Erklärung gilt oft nicht für ein bereits gegen das Haus vollstrecktes Urteil, so dass es darauf ankommt, die Homestead einzureichen, bevor das Urteil gegen Ihr Haus eingetragen wird. In Anbetracht der geringen Kosten für die Eintragung und der damit verbundenen Vorteile gibt es kaum einen Grund, die Vorteile, die sich aus der Umwandlung Ihres gesetzlichen Homesteads in ein deklariertes Homestead ergeben, nicht voll auszuschöpfen. Es sei jedoch daran erinnert, dass die grundlegenden Schutzbestimmungen des Homestead unabhängig davon gelten, ob es eingetragen ist oder nicht. Wenn also versucht wird, Ihr Haus zu pfänden, sollten Sie sich umgehend an einen Rechtsbeistand wenden. Die Chancen stehen gut, dass Ihr Haus gerettet werden kann.