Erbbaurechtsverträge sind ein wichtiger Bestandteil vieler gewerblicher Immobiliengeschäfte. Viele Immobilienfachleute haben jedoch nur selten mit Erbbaurechtsverträgen zu tun und verstehen sie nur unzureichend. In diesem Artikel werden wir die Funktionsweise von Erbbaurechten beleuchten, erklären, wie typische Erbbaurechtsstrukturen aussehen, und mit einigen weit verbreiteten Missverständnissen über Erbbaurechte aufräumen.
Was ist ein Erbbaurecht?
Zunächst einmal: Was genau ist ein Erbbaurecht? Ein Erbbaurecht, oft auch Landpacht genannt, ist einfach nur eine Pacht des Grundstücks. In der Regel wird ein Grundstück für einen relativ langen Zeitraum (50-99 Jahre) an einen Pächter verpachtet, der auf dem Grundstück ein Gebäude errichtet. Ein Erbbaurecht trennt das Eigentum am Grundstück vom Eigentum am Gebäude und den darauf errichteten Einbauten.
Warum Erbbaurechte sinnvoll sind
Auch wenn es für einen Bauträger oder Mieter zunächst seltsam erscheinen mag, ein Gebäude auf einem Grundstück zu errichten, das jemand anderem gehört, gibt es gute Gründe, warum ein Erbbaurecht für alle Beteiligten von Vorteil ist.
Der größte Vorteil für Mieter besteht vielleicht darin, dass ein Erbbaurecht den Zugang zu gut gelegenen Grundstücken ermöglicht, die sonst nicht gekauft werden könnten. Aus diesem Grund werden Erbbaurechte von vielen großen Einzelhandelsunternehmen wie McDonald’s, Chick-fil-a und Starbucks genutzt. Ein weiterer Vorteil eines Erbbaurechts besteht darin, dass der Mieter die für den Kauf des Grundstücks erforderlichen Mittel nicht im Voraus aufbringen muss. Dadurch sinkt das für eine Investition erforderliche Eigenkapital, so dass Barmittel für andere Zwecke zur Verfügung stehen und die Rendite verbessert wird.
Für den Grundstückseigentümer bietet ein Erbbaurecht einen stabilen Einkommensstrom, der in der Regel von einem kreditwürdigen Pächter stammt, während der Vermieter weiterhin Eigentümer des Grundstücks bleiben kann. In der Regel sind in Erbbaurechtsverträgen Eskalationsklauseln und Räumungsrechte eingebaut, die dem Grundstückseigentümer angemessene Pachterhöhungen während der Laufzeit des Vertrags sowie einen weiteren Schutz vor Verlusten im Falle eines Zahlungsausfalls bieten. Ein weiterer Vorteil für Grundstückseigentümer besteht darin, dass Erbbaurechtsverträge in der Regel eine Rückfallklausel enthalten, durch die das Eigentum an den Einbauten am Ende des Vertrags auf den Vermieter übergeht.
Nachrangige gegenüber nicht nachrangigen Erbbaurechtsverträgen
Die Nachrangigkeit bezieht sich auf die Priorität von Ansprüchen oder Eigentumsrechten an einem Vermögenswert. Wenn ein Baukredit oder ein dauerhaftes Darlehen zur Finanzierung von Verbesserungen verwendet wird, verlangt der vorrangige Kreditgeber eine „erste Position“ in der Hierarchie der Ansprüche auf den Vermögenswert, der die Sicherheit für das Darlehen darstellt. Daher verlangt ein vorrangiger oder „erster“ Kreditgeber, dass alle anderen Kreditgeber oder Ansprüche auf die Immobilie seinem ersten Interesse untergeordnet werden.
Ein nachrangiges Erbbaurecht ist einfach ein Erbbaurecht, bei dem der Grundstückseigentümer zustimmt, eine niedrigere Priorität in der Hierarchie der Ansprüche auf das Grundstückseigentum zu übernehmen. Im Grunde genommen verpfändet der Grundstückseigentümer das Grundstück als Sicherheit für den Kredit für die Verbesserungen und wird damit zu einem zweiten oder nachrangigen Kreditgeber für das Projekt.
Warum sollte ein Eigentümer seinen Anteil an einem Erbbaurecht nachrangig behandeln? Es gibt viele Gründe, warum dies von Vorteil sein kann. Ein besonderer Fall wäre, wenn dadurch die Fremdfinanzierung für den Bau eines Gebäudes erleichtert wird, das den Wert der angrenzenden Grundstücke erhöht, die ebenfalls dem Eigentümer des Erbbaurechts gehören. Dies würde dem Grundstückseigentümer einen zusätzlichen Nutzen außerhalb der eigentlichen Transaktion verschaffen. Ein weiterer Grund ist, dass der Grundstückseigentümer im Gegenzug höhere Pachtzahlungen oder anderweitig günstigere Bedingungen aushandeln könnte.
Andererseits ist ein nicht nachrangiges Erbbaurecht ein Erbbaurecht, bei dem der Grundstückseigentümer seine erste Position in der Hierarchie der Ansprüche auf den Vermögenswert beibehält. In diesem Fall hätte ein Kreditgeber nicht das Recht, das Grundstück im Falle eines Ausfalls des Pächters zurückzunehmen. Diese nicht nachrangige Position gilt als wesentlich sicherer für den Grundstückseigentümer (sogar besser als die Hypothek) und ist daher in der Regel mit einem niedrigeren Pachtzins verbunden. Bei einem nicht nachrangigen Erbbaurecht sind die Kreditgeber bei der Kreditvergabe zurückhaltender, berücksichtigen aber in der Regel nur die Pachtzahlungen bei der Festlegung des maximalen Kreditbetrags für die Immobilie.
Bewertung von Erbbaurechten
Die Bewertung von Erbbaurechten unterscheidet sich nicht von der Bewertung anderer Pachtverträge oder Cashflow-Ströme. Da es eine klar definierte Pachtdauer, eine Pachtrate, einen Eskalationsplan und einen Endwert gibt, kann eine Projektion dieser Zahlungsströme erstellt und dann abgezinst werden, um einen Gegenwartswert zu ermitteln.
Die Wahl des Abzinsungssatzes hängt weitgehend davon ab, wie risikoreich diese künftigen Zahlungsströme sind. Das Risikoprofil eines Erbbaurechts wird durch die Nachrangigkeit, die Kreditwürdigkeit des Mieters, die künftige Attraktivität des Standorts, die Qualität und den Wert der Einbauten und andere relevante Bedingungen des Mietvertrags beeinflusst. Wie bei allen Mietverträgen ist es immer wichtig, den Mietvertrag gründlich zu lesen, um ein vollständiges Verständnis dafür zu erlangen, wer für was und wann verantwortlich ist. Anhand dieser Pachtbedingungen kann dann eine Discounted-Cashflow-Analyse erstellt werden.
Schlussfolgerung
Grundstückspachtverträge sind ein wichtiger Bestandteil vieler gewerblicher Immobilientransaktionen. Ein Erbbaurecht ist in der Regel mit einer sehr niedrigen Rendite verbunden, da es sich um einen grundsoliden Einkommensstrom handelt. Die Erträge aus einem Erbbaurecht gelten jedoch als sehr sicher, insbesondere wenn sie nicht nachrangig sind und daher sogar die Hypothek übertreffen. Auch wenn oft der Besitz dem Mieten vorgezogen wird, können Erbbaurechte attraktive Vorteile für Bauherren und Mieter bieten, ohne dass das Eigentum an dem Grundstück übertragen wird.