Entwicklung des gemeinnützigen Wohnungsbaus in den Vereinigten Staaten

Da den gemeinnützigen Organisationen die Mittel für die Entwicklung und den Betrieb ihrer Gebäude fehlen, bemühen sie sich um Finanzmittel aus externen Quellen, z. B. von lokalen, staatlichen und bundesstaatlichen Behörden und privaten Einrichtungen. Die Projekte werden oft mit verschiedenen Subventionen in Form von Eigenkapital, Fremdkapital, Zuschüssen und Steuervergünstigungen gefördert (gemeinnützige Organisationen sind gemäß Abschnitt 501(c)(3) der US-Steuerordnung IRS steuerbefreit).

BundesBearbeiten

Steuergutschrift für einkommensschwache HaushalteBearbeiten

Im Rahmen des LIHTC erhalten Investoren für jede Steuergutschrift, die sie über einen Zeitraum von 10 Jahren erhalten, eine Steuervergünstigung von einem Dollar (1 $). Der Preis der einzelnen Steuergutschriften kann variieren und muss nicht unbedingt im Verhältnis 1:1 stehen. Der Dollarbetrag der Steuergutschriften, der einem Staat zur Verfügung steht, richtet sich nach der Bevölkerungszahl des jeweiligen Staates. Die Bauherren beantragen die Zuteilung von Steuergutschriften bei staatlichen Stellen, z. B. bei einer staatlichen Wohnraumfinanzierungsagentur. Nach Erhalt der Steuergutschriften verkauft der Bauträger die Gutschriften dann an Investoren. Mindestens 10 % der Steuergutschriften eines Staates müssen für den Wohnungsbau durch gemeinnützige Organisationen verwendet werden.

Beim Verkauf von LIHTCs gehen Bauträger in der Regel eine Kommanditgesellschaft (LP oder LLC) mit einem Investor ein (siehe obige Ausführungen zu den Eigentumsverhältnissen), wobei der Investor zu 99 % Partner wird. LIHTCs können zwar eingesetzt werden, um Investoren für ein Projekt zu gewinnen, sie decken jedoch selten die gesamten Entwicklungskosten, und die Entwickler müssen zusätzliche Quellen für eine „Lückenfinanzierung“ finden.

Abschnitt 8Bearbeiten

Das Housing Choice Voucher-Programm (über Abschnitt 8) stellt den öffentlichen Wohnungsbaubehörden (Public Housing Authorities, PHAs) Mittel zur Verfügung, die Ein- und Mehrfamilienhausbesitzern die Differenz zwischen 30 % des Einkommens eines Mieters und der „angemessenen Marktmiete“ für die Bereitstellung erschwinglicher Wohnungen zahlen. Es gibt zwei Methoden der Verteilung von Section 8-Mitteln: durch projektbezogene Unterstützung und durch mieterbezogene Unterstützung. Gemeinnützige Organisationen erhalten keine direkte projektbezogene Unterstützung; daher ist eine Partnerschaft mit einer PHA erforderlich, um dieses Programm in Anspruch nehmen zu können. PHAs können bis zu 20 % ihrer Gutscheinzuweisung für projektbezogene Gutscheine verwenden.

Für gemeinnützige Bauträger, die Eigentümer des Grundstücks sind, auf dem sich ihre Wohnanlage befindet, wirkt sich Section 8 im Allgemeinen auf das Einkommen eines Projekts aus, da Mietzuschüsse gewährt werden. Projektbezogene Gutscheine ermöglichen es den Eigentümern, einen Teil oder ihr gesamtes Eigentum für erschwingliche Mietwohnungen zur Verfügung zu stellen und dafür Zuschüsse zu erhalten. Wenn ein Mieter beschließt, aus einer subventionierten Wohnung auszuziehen, bleibt diese Wohnung bezahlbar. Im Gegensatz dazu ist bei mieterbasierten Gutscheinen die Subvention an den Mieter gebunden, so dass der Mieter von einem Haushalt in einen anderen umziehen kann und weiterhin Anspruch auf Wohngeld hat.

Abschnitt 202 & Abschnitt 811Bearbeiten

Die Programme Section 202 und 811 des HUD gewähren gemeinnützigen Organisationen Kapitalzuschüsse zur Finanzierung des Baus, der Sanierung oder des Erwerbs von unterstützendem Wohnraum für ältere (Section 202) und behinderte Menschen (Section 811). Diese Programme stellen sicher, dass gemeinnützige Eigentümer älterer und behinderter Wohnungen im Rahmen dieser Programme nicht für langfristige Finanzierungen aufkommen müssen, indem sie die Notwendigkeit von Schulden und Mietzuschüssen zur Unterstützung von Mietern mit sehr niedrigem Einkommen beseitigen.

Federal pass-throughEdit

Die im Folgenden beschriebenen Finanzierungsprogramme werden vom HUD bereitgestellt, aber an die Bundesstaaten und die lokalen Gerichtsbarkeiten zur Verteilung an Projekte vergeben. Wohnungsbaugesellschaften beantragen die Mittel über die Bundesstaaten und die lokalen Behörden; die Fördermittel stammen jedoch tatsächlich aus Bundesmitteln.

Community Development Block GrantBearbeiten

Das CDBG-Programm wurde durch den Housing and Community Development Act von 1974 eingeführt und löste acht Bundesprogramme ab, die den Bundesstaaten und Gemeinden auf der Grundlage von projektspezifischen Vorschlägen Mittel gewährten und strenge Vorschriften für die Zuweisung der Gelder enthielten. Im Gegensatz dazu erlaubt das CDBG-Programm den Bundesstaaten und Gemeinden, CDBG-Mittel auf der Grundlage ihres konsolidierten Plans zu budgetieren (ein obligatorischer Plan, der den Wohnungsbedarf der Gemeinde, ihre 5-Jahres-Strategie und einen 1-Jahres-Plan mit Schwerpunkt auf Ressourcen und Umsetzung beschreibt). Bei der Erstellung eines konsolidierten Plans ist die Beteiligung der Gemeinschaft erforderlich. Das HUD legt dann fest, wie die Mittel auf die verschiedenen antragstellenden Gemeinden verteilt werden, und zwar anhand einer Reihe von Formeln, die das Ausmaß der Armut, der Bevölkerung, der Überbelegung der Wohnungen, des Alters der Wohnungen und der Verzögerung des Bevölkerungswachstums im Vergleich zu den Großstädten messen.

Nicht weniger als 70 % der CDBG-Mittel, die einer Gemeinde gewährt werden, müssen Menschen mit niedrigem und mittlerem Einkommen zugute kommen (bis zu 80 % AMI, oder Area Median Income). Der verbleibende Betrag kann für die Verhinderung oder Beseitigung von Slums oder Verfall oder für durch Naturkatastrophen verursachte Bedürfnisse der Gemeinde verwendet werden. Die Mittel können für den Erwerb, die Veräußerung oder den Erhalt von Immobilien, den Umbau bestehender Wohn- und Nichtwohngebäude, soziale Dienste und die wirtschaftliche Entwicklung verwendet werden.

Kommunale Regierungen dürfen CDBG-Mittel nicht für den Neubau von Wohnungen verwenden (außer für „Last-Resort-Wohnungen“ oder wenn vergleichbare Ersatzwohnungen für ein CDBG-Projekt nur durch Neubauten geschaffen werden können). Gemeinnützige und andere Organisationen, die Teil eines Projekts zur Revitalisierung eines Stadtviertels, zur wirtschaftlichen Entwicklung einer Gemeinde oder zur Energieeinsparung sind, dürfen die Mittel jedoch für den Wohnungsbau verwenden.

Anfang 2011 hatte Präsident Barack Obama einen Haushaltsplan für das Haushaltsjahr 2012 vorgeschlagen, der eine Kürzung des CDBG-Programms um 7,5 % oder 300 Millionen Dollar vorsah.

HOME-MittelEdit

Das HOME Investment Partnerships Program, ein weiteres Community Block Grant Program, wurde 1990 vom Kongress ins Leben gerufen und als Titel II des Cranston-Gonzalez National Affordable Housing Act genehmigt. Ähnlich wie bei den CDBGs ist vor der Verteilung von HOME-Mitteln ein konsolidierter Plan erforderlich. Im Gegensatz zu den CDBGs werden die HOME-Mittel den Bundesstaaten und den lokalen Gebietskörperschaften speziell für die Bereitstellung von erschwinglichen Eigentums- und Mietwohnungen für Haushalte mit niedrigem und mittlerem Einkommen zur Verfügung gestellt. Die Bundesstaaten erhalten 40 % der Mittel und die Städte und sonstigen lokalen Gebietskörperschaften erhalten 60 %. Die Zuteilung der Mittel erfolgt auf der Grundlage einer bedarfsorientierten Formel (ähnlich wie beim CDBG-Programm). Die Staaten haben Anspruch auf den höheren Betrag der Formelzuteilung oder 3 Millionen Dollar, und die lokalen Gebietskörperschaften haben Anspruch auf mindestens 500.000 Dollar. Von den einem Staat oder einer Gemeinde zugewiesenen Geldern müssen mindestens 15 % an gemeinnützige Organisationen (Community Housing Development Organizations, CHDOs) verteilt werden.

HOME-Gelder können verwendet werden, um Menschen beim Kauf einer Wohnung zu unterstützen, um Eigentums- und Mietwohnungen zu entwickeln (einschließlich des Erwerbs von Grundstücken und des Abrisses bestehender Immobilien, um ein HOME-finanziertes Projekt zu ermöglichen, und der Zahlung von Umzugskosten), um bestehende Wohnungen zu sanieren und um „mieterbasierte Miethilfe“ (TBRA) zu leisten. Die Entwicklungsprojekte müssen sich an Haushalte mit einem AMI von höchstens 80 % richten, und bei Mietprojekten müssen mindestens 90 % der begünstigten Familien ein Einkommen von weniger als 60 % AMI haben. Bei Mietprojekten mit fünf oder mehr geförderten Einheiten müssen mindestens 20 % der Haushalte über ein Einkommen von weniger als 50 % des AMI verfügen.

Zu den weiteren Anforderungen für HOME-Mittel gehören der Ausgleich mit Mitteln aus anderen Quellen, Mindestbedingungen für die Erschwinglichkeit von Projekten, Begrenzungen der TBRA und eine zeitliche Begrenzung für die Zuweisung und Ausgabe der Mittel. Für jeden erhaltenen Dollar an HOME-Mitteln müssen die Gerichtsbarkeiten 25 Cent aus nicht-staatlichen Quellen beisteuern. Neu errichtete Mietwohnungen müssen mindestens 20 Jahre lang erschwinglich bleiben. Für Eigentumswohnungen (neu gebaut und umgebaut), erworbene Mietwohnungen und umgebaute Mietwohnungen liegt die Mindestdauer der Erschwinglichkeit zwischen 5 und 15 Jahren, je nach Höhe der erhaltenen Mittel im Verhältnis zur Anzahl der geförderten Einheiten. Im Gegensatz zu Section 8 Vouchers ist TBRA auf zwei Jahre begrenzt und kann nicht für projektbezogene Miethilfe verwendet werden. Schließlich müssen HOME-Mittel innerhalb von zwei Jahren gebunden (einschließlich der Reservierung von Mitteln für CHDOs) und innerhalb von fünf Jahren ausgegeben werden.

Oftmals reichen HOME-Mittel nicht aus, um die Mieten auf den zulässigen Höchstwert auf der Grundlage des AMI zu senken; daher müssen zusätzliche Mittel akquiriert und in Verbindung mit HOME-Mitteln verwendet werden, wie z. B. LIHTC. Sowohl HOME- als auch CDBG-Mittel wurden dafür kritisiert, dass sie nicht in der Lage sind, Subventionen bereitzustellen, die groß genug sind, um Haushalte mit einem Einkommen von 30 % oder weniger AMI zu versorgen.

Andere öffentliche FinanzierungsquellenBearbeiten

Steuerbefreite AnleihenBearbeiten

Steuerbefreite Anleihen oder private Anleihen sollen die Schaffung von Arbeitsplätzen und die wirtschaftliche Entwicklung in lokalen Gebieten fördern; sie sind daher nicht auf die Schaffung von Wohnraum beschränkt. Diese Anleihen werden von staatlichen Wohnungsbaufinanzierungsagenturen (ähnlich wie LIHTCs) oder von lokalen staatlichen Entwicklungsagenturen ausgegeben. Da die Zinsen auf die Anleihen von staatlichen und kommunalen Steuern befreit sind, geben die Kreditgeber, die die Anleihen kaufen, diese Einsparungen in Form niedrigerer Zinssätze an die Kreditnehmer weiter. Steuerbefreite Anleihen ähneln konventionellen Krediten insofern, als der Kreditnehmer das Prinzip plus Zinsen an den Kreditgeber zurückzahlen muss; allerdings haben steuerbefreite Anleihen im Vergleich zu konventionellen Krediten in der Regel längere Finanzierungszeiträume. Im Allgemeinen wird diese Art von Anleihen für Projekte über eine Million Dollar verwendet.

Es gibt Anleihen, die ausschließlich von gemeinnützigen Organisationen für die Bereitstellung von Mietwohnungen verwendet werden. Wenn sie für solche Zwecke verwendet werden, sieht der IRS-Code Verwendungsbeschränkungen für mindestens 95 % der Anleiheerlöse vor. Zu den zulässigen Verwendungszwecken gehört auch eine erschwingliche Mindestbelegungsquote. Ähnlich wie bei LIHTCs müssen mindestens 40 % der Einheiten von Haushalten mit einem Einkommen von 60 % AMI oder weniger bewohnt werden, oder mindestens 20 % der Einheiten müssen von Haushalten mit einem AMI von höchstens 50 % bewohnt werden.

Die Bundesregierung begrenzt die Menge der steuerfreien Anleihen, die ein Staat in einem bestimmten Jahr ausgeben kann. Aufgrund der Finanzkrise Ende der 2000er Jahre wurden die staatlichen Wohnungsbaufinanzierungsagenturen „praktisch aus dem Markt für Wohnungsanleihen ausgeschlossen“, was viele Agenturen dazu veranlasste, die Ausgabe von Anleihen entweder auszusetzen oder erheblich zu reduzieren.

WohnungsbaufondsBearbeiten

Wohnungsbau-Treuhandfonds (HTFs) werden auf allen Regierungsebenen (Bund, Länder, Bezirke und Kommunen) eingerichtet. Diese Fonds werden speziell für die Bereitstellung von erschwinglichem Wohnraum für Haushalte mit niedrigem und mittlerem Einkommen eingerichtet und basieren auf gesammelten Einnahmequellen. HTFs unterliegen im Allgemeinen weitaus weniger Beschränkungen als andere Formen der öffentlichen Finanzierung und können für eine breite Palette von Entwicklungsmaßnahmen verwendet werden. Zu den förderfähigen Aktivitäten im Rahmen des National Housing Trust Fund gehören beispielsweise der Erwerb von Grundstücken, Entwicklungs-/Sanierungskosten, Baukosten und einige Betriebskosten.

Die meisten Treuhandfonds haben eine Mindestanforderung an die Erschwinglichkeit, die zwischen 5 und 30 Jahren liegt. Die Mehrheit der HTFs richtet sich an Personen mit einem Einkommen von 80 % oder weniger; etwa ein Viertel der HTFs richtet sich jedoch an Obdachlose oder Personen mit einem Einkommen von 50 % oder weniger.

Ähnlich wie bei den Section 8-Fonds werden die Trust Funds im Allgemeinen von staatlichen oder quasi-staatlichen Stellen verwaltet; um die Mittel zu nutzen, müssen gemeinnützige Entwicklungsprojekte in Partnerschaft mit Wohnungsbaubehörden, kommunalen Entwicklungsabteilungen oder -gesellschaften, Sanierungsstellen oder einer Reihe anderer möglicher Verwaltungsstellen durchgeführt werden. (Weitere Informationen zu den Verwaltungsbehörden finden Sie unter Housing trust fund – Administration or governance)

PrivateEdit

Private Unterstützung in Form von Zuschüssen und zinsgünstigen Darlehen für erschwinglichen Wohnraum wird in der Regel von lokalen Bürgerstiftungen und nationalen gemeinnützigen Organisationen finanziert. Lokale Bürgerstiftungen konzentrieren sich in erster Linie auf die Verbesserung bestimmter Stadtviertel, während nationale gemeinnützige Organisationen umfassendere Ziele verfolgen. Auch gewinnorientierte Unternehmen bieten Finanzierungsmöglichkeiten über entsprechende gemeinnützige Stiftungen oder Partnerschaften wie Living Cities, einen Wohnungsbaufonds, der von Finanzinstituten, Versicherungsgesellschaften und dem HUD gegründet wurde. Wenn ein privates Unternehmen einen großen Teil seiner Geschäftstätigkeit in einem bestimmten Gebiet ausübt, kann es auch Grundstücke, Geld und Fachwissen für gemeinnützige Bauträger bereitstellen.