Dies ist der zweite Teil einer siebenteiligen Serie über die Great Mall of the Great Plains. Lesen Sie die Teile eins, drei, vier, fünf und sechs.
Eine Luftaufnahme des Geländes, auf dem das Einkaufszentrum Great Mall of the Great Plains entstehen sollte, 1991.
Wenn Sie Romeo und Julia gelesen haben, erinnern Sie sich wahrscheinlich an die klassische Zeile: „Ein Einkaufszentrum mit einem anderen Namen würde genauso gut riechen.“ Das ist nicht genau die Zeile, aber es ist so ähnlich. Wie dem auch sei, ich nehme an, dass jeder im Oktober 1992 an diesen Satz dachte, als Jordon Perlmutter & Co. ankündigte, dass sie in einem Joint Venture mit Petrie Dierman Kughn aus Washington D.C. ein einstöckiges, 1.000.000 Quadratmeter großes Outlet-Center in Olathe bauen würden. Sie beabsichtigten, demnächst weitere vierunddreißig Hektar von der Olathe-Santa Fe Partnership zu kaufen. Die Bauarbeiten sollten im Herbst 1993 beginnen, und das Einkaufszentrum sollte im Frühjahr 1995 eröffnet werden. Das Einkaufszentrum würde über Verkaufsstellen für hochwertige Kaufhäuser, sieben bis neun Ankerläden, Discounter, einen Food Court und möglicherweise auch ein Kino verfügen. Noch waren keine Mieter unter Vertrag, aber die Entwickler waren optimistisch.
Und der Name des Einkaufszentrums? „Southpark Plaza“ war out. Jetzt sollte es (Stichwort: Trompetenfanfare) „The Great Mall of the Great Plains“ heißen.
1992, nach einigen Jahren mit schleppender Konjunktur, strömten die amerikanischen Käufer in Scharen in die Outlet-Malls. Das Lawrence Riverfront Plaza Factory Outlet hatte 1990 eröffnet und war so erfolgreich, dass ein anderes Unternehmen Anfang der 90er Jahre auf der anderen Seite des Flusses ein Outlet-Center errichtete. Im ganzen Land waren Outlet-Malls ein Lichtblick in der ansonsten trüben Einzelhandelsatmosphäre. Normale Einkaufszentren galten im Allgemeinen als überbaut, und es machte damals für die Entwickler und Olathe Sinn, auf ein Outlet-Einkaufszentrum zu setzen, auch wenn es unkonventionell war, dass es so nahe an einem dicht besiedelten Gebiet lag.
Zu dieser Zeit gab es eine ungeschriebene Regel, die so genannte „Sensibilitätsbarriere“, die Outlet-Zentren davon abhielt, in einem Umkreis von 40 Meilen von Orten zu bauen, in denen es normale Kaufhäuser gab, da die Outlets potenziell die gleichen Waren für viel weniger Geld verkaufen würden. (Aber auch wenn es damals unkonventionell war, scheint diese Einzelhandelsnorm zu erodieren, denn als die Great Mall geplant wurde, zogen die Eigentümer des maroden Indian Springs Shopping Center in Kansas City, Kansas (nur 20 Meilen entfernt), in Erwägung, ihr Einkaufszentrum in ein Outlet-Center umzuwandeln. Dies erhöhte den Druck auf Olathe, schnell zu handeln und alles für die Entwickler zu genehmigen.
Diesmal beantragten die Entwickler der Great Mall 85 Millionen Dollar in Form von Industrieanleihen (die sie nach dem Gesetz von Kansas zu Steuererleichterungen berechtigen würden) und Grundsteuererleichterungen in Höhe von 50 % für zehn Jahre. Sie sagten, die Grundsteueranreize würden ihnen helfen, Mieter anzulocken, und sie könnten ihre zusätzliche Finanzierung für das Projekt erst dann abschließen, wenn sie Zusagen von der Hälfte ihrer Mieter hätten.
Einem Bericht der Stadt zufolge würde das Einkaufszentrum 2,7 Millionen Dollar pro Jahr an Grundsteuern für Olathe einbringen (ohne Steuererlass). Es wird erwartet, dass es jährlich bis zu 207 Millionen Dollar an Einzelhandelsumsätzen generiert und 1.800 Menschen beschäftigt. In anderen Orten waren Outlet-Malls bei Touristen sehr beliebt, und von Anfang an wurde offenbar von allen Beteiligten erkannt, dass die Anziehung von Touristen ein wesentlicher Bestandteil der Erfolgsstrategie des Einkaufszentrums ist. Der Bericht schätzte, dass die Hälfte der Verkäufe im Einkaufszentrum an Menschen außerhalb von Johnson County gehen würde, obwohl die Entwickler dem KC Star sagten, dass die 2 Millionen Menschen im Gebiet von Kansas City allein genug Geschäft generieren sollten, um das Einkaufszentrum aufrechtzuerhalten.
Im Dezember stimmte der Stadtrat von Olathe einstimmig dafür, die 85 Millionen Dollar an Industrieanleihen und den Grundsteuererlass zu genehmigen. Allerdings gab es einen Haken. Der Stadtrat fügte eine Leistungsvereinbarung hinzu, die besagte, dass die Stadt die Möglichkeit hätte, den Grundsteuererlass zu beenden oder zu reduzieren, wenn das Einkaufszentrum nicht eine bestimmte Menge an Umsatzsteuereinnahmen erzielen würde. Sie verlangten auch, dass die Entwickler das Einkaufszentrum bis 1996 eröffneten, um nicht mindestens ein Jahr der Steuervergünstigung zu verlieren.
Einige Bürger, Journalisten und Beamte aus den umliegenden Städten kritisierten die Steuervergünstigungen in unterschiedlichem Ausmaß und sagten, dass sie die Einwohner betrügen, indem sie den Geldbetrag, der für öffentliche Dienstleistungen hätte verwendet werden können, reduzierten. Es wurde auch argumentiert, dass die bestehenden Einzelhändler in Olathe, die die volle Grundsteuer zahlten, nun im Wettbewerb mit dem Einkaufszentrum benachteiligt würden. Eine Handvoll Beamter aus den umliegenden Städten kritisierte, dass dies bedeute, dass sie wahrscheinlich auch anfangen müssten, größere steuerliche Anreize zu bieten, um Unternehmen anzulocken, und es gab leichte Bedenken, dass sie Umsatzsteuereinnahmen verlieren würden, wenn die Einwohner von Olathe vermehrt in ihrer eigenen Stadt einkaufen würden (was für Olathe der Hauptgrund für das Einkaufszentrum war).
Die Befürworter wiesen jedoch darauf hin, dass die Einwohner überhaupt nicht profitieren würden, wenn das Einkaufszentrum nicht gebaut würde. Im KC Star wurde Charley Vogt von der Handelskammer von Olathe mit den Worten zitiert: „50% von etwas ist viel besser als 100% von nichts.“ Viele Einwohner von Olathe waren auch deshalb zufrieden, weil die Steuerlast der Hausbesitzer sinken würde, wenn die Steuererleichterungen den Bau eines Einkaufszentrums sicherten und sich das Einkaufszentrum für die Stadt auszahlte. Kein Geringerer als der Bürgermeister von Olathe, Jacob F. Ruf, meldete sich in dieser Angelegenheit zu Wort und schrieb an den KC Star, um die Entscheidung zu verteidigen und einige optimistische Zahlen zu nennen. Er sagte, die Stadt Olathe habe die Investition in das Einkaufszentrum sorgfältig geprüft und sei davon überzeugt, dass sie gut für Olathe, Johnson County und den gesamten Großraum sei.
Im nächsten Monat (Januar 1993) berichtete der KC Star, dass die Vertreter von Kansas eine Überarbeitung der Abgabenerlassverfahren diskutierten. Die landesweite Mill Levy für Schulen erlaubte es „steuerpflichtigen Einheiten“ (wie Städten), Steuererleichterungen zu gewähren, ohne dass dies Auswirkungen auf ihre lokalen Schulen hatte, da die Gelder an anderer Stelle im Staat wieder aufgefüllt wurden. Die Gesetzgeber hofften, dies zu ändern, um die Rechenschaftspflicht wiederherzustellen und die Dinge in ganz Kansas gerechter zu machen.
Im selben Monat diskutierte die Aetna Life Insurance Co. als Eigentümerin des Indian Springs Shopping Center über die Erweiterung ihres Einkaufszentrums und dessen Umgestaltung in ein Outlet-Center mit dem Namen The Great Plains Marketplace. Der Bürgermeister von Kansas City, Kansas, Joe Steineger, äußerte ausdrücklich den Wunsch, das Projekt vor der Great Mall in Olathe in Angriff zu nehmen, da das Gebiet wahrscheinlich nicht zwei Outlet-Malls verkraften könne. Der Wettlauf zwischen Indian Springs und der Great Mall sollte das ganze Jahr 1993 andauern.
Die Great Mall schlug von Anfang an hohe Wellen. Das Einkaufszentrum war nicht unumstritten, aber die Stadtverwaltung war der Meinung, dass es das Risiko wert war. Millionen von Dollar verließen Olathe jedes Jahr, weil die Einwohner in andere Städte zum Einkaufen gingen. Das Einkaufszentrum würde die jährlichen Umsatzsteuereinnahmen um 50 % von 4 auf 6 Millionen Dollar erhöhen. Mit diesen Einnahmen könnte die Stadt, in der hauptsächlich Wohngebiete liegen, die Grundsteuerbelastung für Hausbesitzer senken und Olathe zu einem noch attraktiveren Wohnort machen. Darüber hinaus hofften viele Beamte der Stadt, dass die Great Mall Olathe eine Identität geben und es zu einem Ziel für die Menschen in der Gegend von Kansas City und darüber hinaus machen würde.
Im Januar 1994 veröffentlichten die Entwickler der Great Mall eine unvollständige Mieterliste der Einzelhändler, die sie hatten gewinnen können. Die Hauptmieter waren SuperSports USA, Linens N Things, Marshalls, Service Merchandise und Fun Factory (eine Spielhalle). Zu den kleineren Geschäften gehörten Ballard Sports Outlet, Benetton Outlet, Book Warehouse, Claire’s Boutique Outlet, Famous Footwear und No Nonsense Outlet. Und da es kein Einkaufszentrum ohne Fast Food und Süßigkeiten wäre, gab es dort auch einen Mr. Bulky Store, Auntie Anne’s Pretzels, Blue Chip Cookies, Rocky Mountain Chocolate Factory und Sbarro. Viele dieser Geschäfte waren neu in Kansas City, was einige Befürchtungen zerstreute, dass das Einkaufszentrum bereits existierende Geschäfte kannibalisieren würde.
Zusätzlich zu der teilweisen Mieterliste gaben die Entwickler bekannt, dass der neueste Plan für das Einkaufszentrum darin bestand, dass es 1,2 Millionen Quadratmeter groß sein würde (genauso groß wie das nahegelegene Oak Park Einkaufszentrum, das sein Nordstrom-Geschäft noch nicht hinzugefügt hatte) und 175 Geschäfte haben würde. Man rechnete nun mit etwa 1.900 Beschäftigten und hoffte, dass das Einkaufszentrum weiterhin die bereits erwähnten 207 Millionen Dollar Umsatz pro Jahr erzielen würde.
Zwei Tage später gab die Aetna Life Insurance Co. bekannt, dass sie ihre Pläne zur Sanierung des Indian Springs Shopping Center fallen lassen würde.
Im Sommer hatte der Bau des Autobahnkreuzes an der 151st St und der I-35 begonnen, und auf dem Grundstück des Einkaufszentrums waren Straßen-, Kanalisations- und Wasserleitungsprojekte im Gange. Nach einer Umzonung war die Planierung für den Herbst geplant, und das Einkaufszentrum sollte anderthalb Jahre später, im Frühjahr 1996, eröffnet werden. Die Gesamtbaukosten für das Einkaufszentrum wurden auf 85 Millionen Dollar geschätzt.
Das Autobahnkreuz wurde im November fertiggestellt, sieben Monate früher als geplant. Es wurde erwartet, dass das Autobahnkreuz ein wirtschaftliches Tor für Olathe eröffnen würde, ähnlich wie das an der 119th und der I-35, und zwar nicht nur für das Einkaufszentrum, sondern für alle möglichen anderen wirtschaftlichen Möglichkeiten. Auch das Olathe Medical Center wurde dadurch viel besser erreichbar. Eines meiner Lieblingsstücke, das ich bei meinen Recherchen über die Great Mall gefunden habe, stammt aus einem Artikel des KC Star vom 30. November, in dem John C. Patterson die Feierlichkeiten zur Eröffnung des Autobahnkreuzes beschreibt: „Zwei Schulbusse, beladen mit Geschäftsleuten und verschiedenen Regierungsvertretern, überquerten am Dienstag die 151st Street Interchange, um die offizielle Eröffnung der 28,5 Millionen Dollar teuren Ausfahrt zu feiern.“ Was für ein Fest!
Danke für die Lektüre dieser Geschichte der Great Mall of the Great Plains. Ich hoffe, Sie hatten genauso viel Spaß beim Lesen wie ich beim Recherchieren und Schreiben. Ich möchte mich bei allen Journalisten des Kansas City Star, des Kansas City Business Journal und der Olathe News bedanken, auf deren harte Arbeit ich mich stützen konnte. Ich möchte auch allen danken, die mir Bilder und/oder Anekdoten zur Verfügung gestellt haben. Mein besonderer Dank gilt Bryan für seine Recherchetipps und die unzähligen Stunden, die er mit mir in den Einkaufszentren verbracht hat. Und schließlich danke ich allen Menschen, die das Einkaufszentrum ermöglicht haben, und allen, die dort gearbeitet und eingekauft haben und es zu dem gemacht haben, was es während seiner allzu kurzen Existenz war. Wenn Sie Erinnerungen an das Einkaufszentrum haben, die Sie mit uns teilen möchten, hinterlassen Sie uns bitte einen Kommentar oder schreiben Sie mir eine E-Mail an [email protected]. Wenn Sie auch Bilder vom Einkaufszentrum haben, die Sie gerne mit uns teilen möchten, schicken Sie sie mir bitte zu!
-Mike Keller, Johnson County Library