Wir alle haben als Kinder gelernt, wie man teilt, aber dieses Konzept funktioniert eher mit Buntstiften und Keksen als mit Eigentum.
Nehmen wir zum Beispiel eine gemeinsame Einfahrt. Diese Art von Vereinbarung, bei der zwei oder mehr Personen gemeinsam Eigentümer einer Einfahrt sind, aber über deren Instandhaltung und Nutzung verhandeln, kann sowohl in Städten als auch in Vorstädten vorkommen. Wenn sich die Parteien einig sind, ist eine gemeinsame Einfahrt nur eine weitere Besonderheit Ihres Hauses. Niemand nimmt die Hälfte des anderen in Beschlag oder blockiert die Zufahrt des Nachbarn durch Falschparken. Alle sind zufrieden.
Leider hängt diese Höflichkeit davon ab, wie gut man mit seinen Nachbarn auskommt. Manche Bewohner haben sich gegenseitig verklagt, weil sie eine gemeinsame Einfahrt haben. Andere haben vielleicht eine angenehme Vereinbarung, bis einer von ihnen umzieht und der verbleibende Hausbesitzer behauptet, die gemeinsame Einfahrt gehöre ihm allein, weil er sie länger benutzt hat, unabhängig davon, was ein Gutachten besagt.
„Der nächste Käufer läuft möglicherweise in einen Sumpf hinein“, sagt Bryan Kasprisin, ein Top-Immobilienmakler in Joliet, Illinois, der mehrere Immobilien mit gemeinsamen Einfahrten verkauft hat. Wie also kann ein Verkäufer für einen reibungslosen Ablauf sorgen?
Sprechen Sie über die positiven Aspekte
Eine gemeinsame Einfahrt kann so breit sein wie eine Einzeleinfahrt (etwa 9 bis 12 Fuß, obwohl einige auch kleiner sein können) oder eine Einfahrt für zwei Autos (etwa 20 bis 24 Fuß). Sie können auch die Form eines „Y“, einer Fischgräte oder einer Fahne an einer Stange haben. Die Vorteile einer solchen Anordnung fallen vielleicht nicht sofort ins Auge, aber eine gemeinsame Einfahrt hat Vorteile:
Gemeinsame Wartung:
Solange ein ordnungsgemäßer Vertrag gleiche Eigentumsverhältnisse festlegt, können alle Eigentümer die Kosten und die Arbeit des Schaufelns, des Entfernens von Motorölflecken oder des erneuten Versiegelns des Betons oder Asphalts aufgrund von Rissen schultern.
Gemeinsames Parken:
In Ballungsgebieten wie Brooklyn, New York, wo Parkplätze Mangelware sind, ist eine gemeinsame Einfahrt ein „begehrtes“ Merkmal, unabhängig davon, dass man sie mit jemandem teilen muss.
Klarere, sicherere Straßen:
Straßen mit dicht beieinander liegenden Häusern können klarer erscheinen und sicherer werden, wenn die Zahl der „Zugangspunkte für Fahrzeuge“, wie z. B. Einfahrten, reduziert wird, so ein Lenkungsausschuss über geplante Straßenverbesserungen in Washtenaw County, Michigan. „Die gemeinsame Nutzung einer Einfahrt durch zwei oder mehr Grundstückseigentümer sollte gefördert werden“, heißt es in dem Bericht des Ausschusses.
Typische Bedenken von Käufern gegenüber gemeinsam genutzten Einfahrten ansprechen
Einige Leute bezeichnen eine gemeinsam genutzte Einfahrt als „gemeinsame Einfahrt“, aber es gibt eine rechtliche Definition dafür. Bei fast allen gemeinsamen Einfahrten handelt es sich um „Grunddienstbarkeiten“ oder Rechte zur „Ausübung einer begrenzten Form des Eigentums oder Besitzes am Eigentum einer anderen Person“, sagen Immobilienanwälte. Diese Rechte sind mit dem Eigentum an dem Grundstück verbunden und gehen in der Regel auf den neuen Eigentümer über.
Eine Grunddienstbarkeit kann festlegen, dass jedem Hausbesitzer ein Teil der Einfahrt gehört, er aber das Recht hat, den gesamten Platz für die Zufahrt zur und die Abfahrt von der Garage zu nutzen, so Nolo.com, eine führende juristische Website seit 2011. In anderen Fällen gehört einem Hauseigentümer die gesamte Einfahrt, und die Grunddienstbarkeit gewährt dem Nachbarn, der die Einfahrt mitbenutzt, das Recht, einen Teil davon zu nutzen, z. B. zum seitlichen Parken oder um die Garage zu erreichen.
Bei gemeinsam genutzten Einfahrten treten häufig folgende Probleme auf:
- Ein Nachbar versperrt dem anderen den Weg zur Garage, zur Haustür oder zu seinem Auto.
- Kinder lassen Fahrräder oder Spielzeug in der Einfahrt stehen.
- Ein Nachbar schaufelt keinen Schnee oder beteiligt sich nicht an den Kosten für Reparaturen.
- Nachbarn grenzen ihren Einfahrtsbereich mit Farbe, Pfosten oder anderen Trennwänden ab.
- Es besteht Unsicherheit über die rechtliche Haftung für Personen, die in der Einfahrt verletzt werden.
Die Eigentumsrechte offenlegen
Kasprisin sagte, dass er immer offenlegt, wenn eine Immobilie eine gemeinsame Einfahrt hat, und muss den Käufern oft erklären, was das bedeutet. „Manchmal ist es für den Käufer kein Thema, bis wir es zu einem Thema machen, indem wir ihn darauf hinweisen, dass dies der Fall sein könnte“, sagte er. „
Die Grundbucheintragung erfolgt in dem Bezirk, in dem sich die Immobilie befindet, so dass die Eigentumsrechte des potenziellen Käufers in einem Grundbuchauszug oder einem Grundstücksgutachten festgehalten werden sollten. Einhorn, Barbarito, Frost & Botwinick, eine Anwaltskanzlei in Denville, New Jersey, die sich mit Immobilienangelegenheiten befasst, sagt, dass Hausbesitzer auch ihre Versicherungspolice auf etwaige Dienstbarkeiten bezüglich der Nutzung oder des Zugangs zur Einfahrt überprüfen können.
Es gibt jedoch Nachbarn, die versuchen, mehr Rechte auszuüben, als sie sollten, wenn sie erfahren, dass sie einen neuen Nachbarn haben werden. Kasprisin begegnete dieser Situation beim Verkauf eines viktorianischen Hauses von 1895 in Joliet, Illinois. Der Nachbar vertrat den Standpunkt, dass die Einfahrt ihm gehöre, weil er schon länger in der Straße wohnte, und sagte dem Käufer: „Stellen Sie nur sicher, dass Ihre Leute nicht in der Einfahrt parken“, so der Makler.
Es stellte sich heraus, dass die Grundstücksgrenze durch die Mitte der Einfahrt verlief, so dass der Käufer das Recht hatte, die Hälfte davon zu nutzen, genau wie der Verkäufer. Mit Hilfe eines Immobilienanwalts setzten beide Parteien eine Wartungsvereinbarung auf, in der Wartung, Haftung und Zugang geregelt wurden. (Ab Januar 2020 ist in 21 Bundesstaaten die Anwesenheit eines Immobilienanwalts beim Vertragsabschluss vorgeschrieben, während in anderen Bundesstaaten ein Anwalt nur für die Erstellung bestimmter Dokumente erforderlich ist.)
„Einiges davon war einfach nur grundlegende Höflichkeit, die meiner Meinung nach unausgesprochen bleiben sollte, z. B. das Versprechen, nicht in der Mitte zu parken und das Auto am Samstagabend nicht dort abzustellen“, sagte Kasprisin.
Die Rechte verhandeln oder teilen, wenn nötig
Marshall, Roth & Gregory, eine Anwaltskanzlei in Asheville, North Carolina, die sich mit Nachlassplanung und Immobilientransaktionen befasst, sagte, dass Immobilienmakler auf solche „gemeinsamen Zugangsprobleme“ achten sollten, bevor sie die Immobilie auflisten, sowie vor dem Abschluss. Unabhängig davon, wie die gemeinsame Einfahrt bisher genutzt wurde, sollten die Eigentümer und Nutzer ihre Eigentumsgrenzen, Verantwortlichkeiten und Kosten in einem Dokument wie einer Vereinbarung über eine gemeinsame Einfahrt festhalten, so die Anwälte.
Einige Kreditgeber werden potenziellen Käufern, die an einer Immobilie mit einer gemeinsamen Einfahrt interessiert sind, ohne ein solches Rechtsdokument keine Darlehensgenehmigung erteilen, fügten sie hinzu.
Eine Vereinbarung über die gemeinsame Einfahrt kann so kurz wie ein paar Absätze oder akribisch detailliert über mehrere Seiten sein. Sie sollte Folgendes enthalten:
- eine rechtliche Beschreibung der Einfahrt (beauftragen Sie einen Vermessungsingenieur mit der Vermessung des Grundstücks, der Aufzeichnung der Daten und der Recherche in Grundbüchern)
- die Art und Weise, wie die Parteien die Einfahrt gemeinsam nutzen (z. B. durch eine Grunddienstbarkeit)
- Besonderheiten über die Aufteilung der Kosten für die Instandhaltung, die Beseitigung von Schnee und Eis und andere Verbesserungen
- Bestimmungen für den Fall der Nichtzahlung, z. B. dass eine Partei das Recht hat, ein Pfandrecht gegen die andere zu erheben.
Wenn Sie jedoch eine besonders angespannte Beziehung zu Ihren Nachbarn wegen der gemeinsamen Nutzung der Einfahrt hatten, werden Sie vielleicht feststellen, dass es besser ist, die Einfahrt vor dem Verkauf zu teilen.
Die Trennwand muss sich auf Ihrer Seite des Grundstücks befinden und eine ausreichende Breite für beide Benutzer bieten, was ein professioneller Vermesser messen kann. (Sprechen Sie am besten vorher mit Ihrem Nachbarn über Ihre Pläne, damit auch er einen Gutachter beauftragen kann.) Einige Abgrenzungen sind in den Asphalt eingelassene Maschendrahtzäune, auf den vorhandenen Beton gesetzte Randsteine oder ein schmales Hochbeet aus druckbehandeltem Holz.
Wie sich eine gemeinsame Einfahrt auf Ihre Preisstrategie auswirkt
Beim Verkauf eines Hauses mit gemeinsamer Einfahrt wird Ihr Immobilienmakler vergleichbare Objekte heranziehen, um den Verkaufspreis festzulegen. Aber je nachdem, wie häufig gemeinsame Einfahrten in Ihrer Gegend vorkommen, muss Ihr Makler den Preis möglicherweise nicht anpassen.
„Man muss es von Fall zu Fall, von Haus zu Haus betrachten“, so Kasprisin. Wenn Ihre gemeinsame Einfahrt die einzige in einer Wohngegend ist, in der alle anderen eine eigene Einfahrt haben, „wird sich das ein wenig auf den Wert auswirken, weil es etwas anderes ist.“
Wenn jedoch eine gemeinsame Einfahrt die Norm in Ihrer Nachbarschaft ist, ist keine Anpassung erforderlich, wie bei dem viktorianischen Haus, das Kasprisin verkauft hat. „Ich habe die Einfahrt bei der Preisgestaltung überhaupt nicht berücksichtigt“, sagt er. „Wenn man in dieser Gegend oder in dieser Art von Haus leben will, gehört das einfach dazu.“
Ein Käufer kann auch zu dem Schluss kommen, dass eine gemeinsame Einfahrt keinen großen Kompromiss für einen anderen Vorteil darstellt, fügt er hinzu. „Wenn ich eine Garage mit sieben Stellplätzen habe, aber eine gemeinsame Einfahrt, möchte ich vielleicht nicht die gemeinsame Einfahrt, aber ich kann eine Garage mit sieben Stellplätzen haben. Manchmal nimmt man das Gute mit dem Schlechten.“
Eine gemeinsame Einfahrt mag für manche Käufer gewöhnlich sein, aber sie muss kein Hindernis für den Verkauf Ihres Hauses sein. „Es geht nur um klare und deutliche Erwartungen: ‚Das muss gemacht werden'“, so Kasprisin. „Wie bei allem anderen auch, wenn jeder das hat, sollte alles in Ordnung sein.“