Die wahren Kosten einer Zwangsräumung

Kosten einer Zwangsräumung: Erfahren Sie, welche Kosten bei einer Zwangsräumung anfallen

Es gibt einige Gründe, warum ein Vermieter einen Mieter zwangsräumen möchte, aber der Hauptgrund ist, dass der Mieter die Miete nicht zahlt. Laut einer Studie von TransUnion geben 84 %* der Vermieter an, dass Zahlungsschwierigkeiten ihre größte Sorge bei neuen Mietern sind.

Häufig ist es bei einer Zwangsräumung erforderlich, den Mieter zu benachrichtigen, eine gerichtliche Klage gegen ihn einzureichen und ein langwieriges Räumungsverfahren zu durchlaufen, das möglicherweise eine Anhörung erfordert.

Wenn Sie denken, dass dies nach viel Zeit und Mühe klingt, haben Sie recht. Der Räumungsprozess ist sowohl teuer als auch zeitaufwendig, vor allem wenn man bedenkt, dass er durch eine gründliche Überprüfung des Mieters vor seinem Einzug in die Wohnung verhindert werden könnte.

Der Prozess der Zwangsräumung eines Mieters

Bevor wir die Frage beantworten, was die Zwangsräumung eines Mieters kostet, sollten wir uns einen Überblick darüber verschaffen, wie der Räumungsprozess funktioniert. Nach der Unterzeichnung eines Mietvertrags tritt ein Problem auf. Vielleicht wird die Miete nicht gezahlt, gegen den Mietvertrag verstoßen oder Ihr Mieter verstößt gegen das Gesetz.

In der Regel versuchen Sie und Ihr Mieter, das Problem zu lösen, bevor Sie eine Räumungsmitteilung verschicken, nach der Sie eine bestimmte Zeit warten müssen, bis der Mieter das Problem gelöst hat. Diese Wartezeit ist von Staat zu Staat sehr unterschiedlich.

Wenn das Problem ungelöst bleibt, wird eine Klage bei Gericht eingereicht. Sobald der Gerichtstermin anberaumt ist, erhält Ihr Mieter eine Vorladung, auf die er mit einer Antwort reagieren oder auf die Anhörung warten kann. Vor Gericht werden Sie beide Ihre Version der Geschichte schildern und auf die Entscheidung des Richters warten.

Es gibt zwei Möglichkeiten: Sie gewinnen oder der Mieter gewinnt. Wenn der Mieter gewinnt und bleibt, müssen Sie möglicherweise für seine Gerichts- und Anwaltskosten aufkommen.

Wenn Sie gewinnen und der Mieter gezwungen ist, die Wohnung zu verlassen, erlässt der Richter einen Gerichtsbeschluss, auch Räumungsbefehl oder Räumungsurkunde genannt. Entweder zieht Ihr Mieter freiwillig aus, oder ein Vollzugsbeamter muss den Mieter und sein Eigentum entfernen. Je nach Mietvertrag und örtlichen Gesetzen kann Ihr Mieter für die Zahlung von Gerichtsgebühren, Anwaltskosten, unbezahlter Miete und/oder Schadensersatz und Strafen verantwortlich sein.

Die Kostenaufschlüsselung

Die Kosten gehen über die Kosten der Räumung selbst hinaus. Sie umfassen auch andere damit zusammenhängende Ausgaben, die Sie vielleicht nicht einkalkuliert haben. Unterhaltskosten, Mietausfälle, Gerichtskosten und andere Anwaltskosten gehören zu einer Zwangsräumung.

TransUnion SmartMove-Daten haben ergeben, dass die Gesamtkosten für Hausverwalter im Zusammenhang mit einer Zwangsräumung im Durchschnitt 3.500 $ betragen und dass es bis zu 3 bis 4 Wochen dauern kann, bis der Räumungsprozess seinen Lauf nimmt.**

Lassen Sie uns aufschlüsseln, was diese Kosten beinhalten:

Rechtsgebühren: In den meisten Fällen werden Sie einen Anwalt mit der Räumung Ihres Mieters beauftragen wollen, zumal der Räumungsprozess kompliziert sein kann und die Unterlagen hundertprozentig korrekt sein müssen. Selbst ein falsch geschriebener Name kann zu Problemen und Verzögerungen führen. Anwälte verlangen in der Regel Hunderte von Dollar pro Stunde, und diese Stunden können sich schnell summieren.

Wie viel kostet die Zwangsräumung eines Mieters an Anwaltskosten? Die Kosten für eine Zwangsräumung hängen sowohl von der Erfahrung des Anwalts als auch von der Komplexität des Falles ab. Die durchschnittlichen Kosten einer Zwangsräumung belaufen sich auf 500 $.

Gerichtskosten: Die Kosten für die Einreichung einer Klage bei Gericht sind unterschiedlich hoch, aber jeder Staat erhebt Gebühren für die Einreichung. Zwangsräumungen werden häufig vom Mieter angefochten. Angefochtene Räumungen, die von einem Anwalt vertreten werden, können eine ansonsten einfache Räumung komplizierter machen. Untersuchungen, Anträge und die Forderung nach einer Gerichtsverhandlung können die Gerichtskosten in die Höhe treiben und den Prozess in die Länge ziehen, was weitere Mietverluste und Zeitverschwendung bedeutet.

Wie hoch sind die Gerichtskosten für eine Zwangsräumung? Die Kosten einer Zwangsräumung in Form von Gerichtskosten variieren je nach Bundesland, in dem Ihr Fall stattfindet, aber der nationale Durchschnitt liegt bei 50 $. Denken Sie daran, dass auch Gebühren für die Zustellung des Bescheids durch das Büro des Sheriffs anfallen. Informieren Sie sich auch über diese Kosten der Zwangsräumung.

Mietausfall: Neben den Anwaltskosten gehört der Mietausfall zu den teuersten Kosten einer Zwangsräumung. Die Miete läuft auch während des förmlichen Räumungsverfahrens weiter, und unabhängig vom gerichtlichen Ergebnis kann es sein, dass Ihnen unbezahlte Mietschulden geschuldet werden. Wenn es zu Sachschäden kommt, wird die Zeit, die Sie mit der Beauftragung von Bauunternehmen und der Durchführung notwendiger Reparaturen verbringen müssen, den Zeitraum verlängern, in dem Ihre Immobilie leer steht und keine Einnahmen bringt. Ganz zu schweigen von den zusätzlichen Kosten für die Übergabe der Wohnung – Vorbereitung für die Vermietung, Werbung, Besichtigung usw.

Wie hoch sind die Kosten für eine Zwangsräumung in Form von Mietausfällen? Ausgehend von der Durchschnittsmiete und einem durchschnittlichen 3-monatigen Räumungsprozess kosten Räumungen in der Regel 2.540 $ aufgrund von Leerstand – keine geringe Zahl für angehende Vermieter.

Kosten für den Wohnungswechsel: Wenn man die Kosten einer Zwangsräumung mit einbezieht, geht mehr Geld verloren als nur die Miete. Zusätzlich zu den direkten Einbußen bei Ihren monatlichen Einkünften kommen lästige Umsatzkosten auf Sie zu. Zahlungen für Ihre Hypothek und HOA-Gebühren – die früher vom Mieter getragen wurden – fallen nun auf Ihre Schultern. Wahrscheinlich fallen neben den Instandhaltungskosten auch Werbekosten und Gebühren für die Hausverwaltung an.

Wie hoch sind die Kosten einer Zwangsräumung in Bezug auf den Immobilienumsatz? Die Höhe Ihrer monatlichen Hypothekenzahlung, die Tatsache, ob Sie Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft sind oder nicht, und die Art der Werbung sind nur einige der Faktoren, die zu den Kosten einer Zwangsräumung beitragen. Im Durchschnitt können sich die Räumungskosten auf 1.750 $ belaufen.

Eigentumsschäden: Zumindest können Reinigungskosten anfallen, wenn Sie einen externen Dienstleister mit der Reinigung der Wohnung beauftragen. Ein Mieter, dem die Wohnung gekündigt wird (und der daher seine Mietkaution nicht zurückerhalten kann), hat wenig Motivation, die Wohnung zu reinigen, bevor er sie verlässt. Je nach Landesrecht müssen die persönlichen Gegenstände des Mieters möglicherweise entfernt und/oder gelagert werden. Bei herrenlosem Eigentum kann die ordnungsgemäße Entsorgung von elektronischen Geräten, großen Gegenständen und gefährlichen Stoffen teurer sein.

Wie hoch sind die Kosten einer Zwangsräumung in Form von Sachschäden? Diese Zahl ist wirklich schwer zu ermitteln, da es viele Variablen gibt. Wie unhöflich war der Mieter? Wie umfangreich war der Schaden? Wie teuer waren die Gegenstände? Waren sie versichert? Wenn Sie Glück haben, entsteht überhaupt kein Sachschaden, aber die Kosten für den Austausch der Schlösser bei einer Zwangsräumung sind nicht zu unterschätzen. Stellen Sie sich darauf ein, etwa 150 Dollar für einen Schlüsseldienst auszugeben.

Finanzieller Schaden: Selbst wenn Sie ein finanzielles Urteil gegen den Mieter erwirken, liegt die durchschnittliche Erfolgsquote bei der Eintreibung von Forderungen nach Angaben der American Collectors Association bei nur 17 % (Benchmarking Survey 2010). Wenn ein Mieter nicht in der Lage ist, die Miete zu zahlen, ist es nicht sehr realistisch zu erwarten, dass Sie in der Lage sein werden, Ihre Verluste von ihm in einer fristgerechten Weise wieder hereinzuholen.

Die Gesamtkosten einer Zwangsräumung

TransUnion SmartMove Daten haben ergeben, dass die Gesamtkosten einer Zwangsräumung für Hausverwalter im Durchschnitt 3.500 $ betragen und es bis zu 3 bis 4 Wochen dauern kann, bis das Räumungsverfahren abgeschlossen ist.**

Es gibt auch nicht-monetäre Kosten zu berücksichtigen, wie z.B. die Belastung und den Stress eines laufenden Rechtsstreits. Zeit ist Geld, und je mehr Zeit man mit einer Zwangsräumung vergeudet, desto weniger Zeit hat man für lukrativere Unternehmungen.

Schließlich sind die Kosten einer Zwangsräumung zu hoch, wenn man bedenkt, dass man Maßnahmen ergreifen kann, um sie von vornherein zu vermeiden. Sie können die Wahrscheinlichkeit einer Zwangsräumung durch Vermietungsstrategien und Präventivmaßnahmen verringern. Eine sorgfältige Mieterprüfung hilft Ihnen, das Risiko säumiger und destruktiver Mieter zu verringern, und ein Mietvertrag, in dem ausdrücklich auf Säumniszuschläge und Zahlungsrichtlinien hingewiesen wird, motiviert die Mieter, der Miete Priorität einzuräumen.

VORBEUGEN VON EVENTIONEN, BEVOR SIE ENTSTEHEN

Um sicherzustellen, dass Ihre Immobilie weiterhin Einnahmen bringt, brauchen Sie Qualitätsmieter. Wenn ein Mieter mit der Miete im Rückstand ist und Ihnen Geld entgeht, wollen Sie ihn wahrscheinlich schnell durch einen Mieter ersetzen, der seine Miete zahlen kann. Rechtliche Zwangsräumungen können jedoch kostspielig und zeitaufwändig sein, und das formelle Räumungsverfahren unterliegt den Gesetzen Ihres Landes für Vermieter und Mieter. Während große Hausverwaltungen oft die Mittel haben, die Kosten einer Zwangsräumung zu übernehmen, ist dies bei vielen unabhängigen Vermietern nicht der Fall.

Wie Benjamin Franklin sagte: „Eine Unze Prävention ist mehr wert als ein Pfund Heilung.“ Wenn Sie Ihre Mieter gründlich überprüfen und dies zu einem festen Bestandteil Ihres Vermietungsprozesses machen, können Sie vermeiden, dass Sie einen Mieter später zwangsräumen müssen. Das 35-Dollar-Screening-Paket von SmartMove umfasst einen Räumungsbericht und eine vollständige Kreditauskunft.

Ob Sie nun SmartMove oder einen anderen Screening-Dienst in Anspruch nehmen, es ist wichtig, einen Räumungsbericht als Teil Ihres Mieter-Screening-Pakets zu bestellen, da frühere Räumungen in hohem Maße auf zukünftige Räumungen schließen lassen. Eine von TransUnion durchgeführte Analyse von fast 200 Objekten hat ergeben, dass Bewohner, die zwangsgeräumt wurden, fast dreimal so viele frühere Zwangsräumungen und mietbezogene Eintreibungen aufweisen wie Bewohner, die nicht zwangsgeräumt wurden.

TENANT SCREENING: A COST/BENEFIT ANALYSIS

Die durchschnittlichen Kosten einer Zwangsräumung belaufen sich auf 3.500 Dollar, während das SmartMove-Parter-Screening-Paket nur 35 Dollar kostet. Wenn Sie die Kosten-Nutzen-Analyse eines Räumungsberichts durchrechnen, können Sie 10 Mieter für den gleichen Preis wie die Räumung eines Mieters vorprüfen.

Sechsundfünfzig Prozent der Vermieter geben an, dass frühere Räumungen eines ihrer Hauptanliegen bei neuen Mietern sind, und die Durchführung eines Räumungsberichts kann Ihnen die Sicherheit geben, die Sie brauchen, um Ihren nächsten Mietvertrag abzuschließen. Hoffentlich brauchen Sie nicht mehr als ein paar Bewerber zu prüfen und werden sich bei den ersten Mietern, die Sie überprüfen, sicher fühlen – und mit der innovativen Preisstruktur von SmartMove müssen Sie nie mehr als das bezahlen, was Sie brauchen. Es gibt keinen Abonnement-Service; Sie zahlen einfach für einen Räumungsbericht für jeden Bewerber nach Bedarf.

Wenn Sie an die Tausende von Dollar denken, die Sie bei einer Räumung nicht ausgeben müssen, ist ein Mieter-Screening-Service eine kluge Investition. Mit SmartMove können Sie die Kosten für das Screening sogar an den Bewerber weitergeben.

Es kann immer noch vorkommen, dass selbst der sorgfältigste Vermieter einen Mieter zwangsräumen muss. Ein fortschrittliches Mieter-Screening ist jedoch die beste Lösung, um sich nicht in einer komplizierten und kostspieligen Situation wiederzufinden.

*2014 SmartMove Nutzerumfrage