Die 3 größten Fehler, die man bei verlassenen Mietwohnungen machen kann

Verlassene Mietwohnungen können Vermieter verwirren, wie sie vorgehen sollen, und die Regeln dafür, was man tun kann und was nicht, variieren je nach Staat.
Einmal in Ihrer Zeit als Vermieter werden Sie mit einer leeren oder halb leeren Wohnung konfrontiert und fragen sich, wo Ihr Mieter ist.
Vielleicht liegt es daran, dass Sie dem Mieter einen Räumungsbefehl zugestellt haben und Sie glauben, dass er in der Nacht ausgezogen ist, um weitere Maßnahmen zu vermeiden. Oder, eine andere Möglichkeit ist, dass der Mieter einfach aus dem Mietvertrag und dem Mietobjekt raus wollte und ihn einfach zerbrochen hat.

Wir sind vor kurzem auf einen Hausverwalter aus der Gegend von New York gestoßen, der eine sehr interessante Geschichte hatte.
Seine frühere Mieterin ist verstorben und ihr Sohn hat den Mietvertrag übernommen. Der Sohn verstarb, und Cory stand vor der Frage: „Was mache ich mit der Asche meines ehemaligen Mieters?“
Hören Sie sich Corys Geschichte an, und dann bespricht Steve, was Sie über verlassene Immobilien wissen müssen.

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Aber zurück zum Thema…
Sie haben jetzt etwas, von dem Sie glauben, dass es sich um eine verlassene Mietwohnung handeln könnte. Wenn Sie jedoch so tun, als sei der Mieter schon lange weg, kann das für Sie ein teurer Fehler sein. Wenn es um verlassene Mietobjekte geht, müssen Sie die drei größten Fehler vermeiden, die Vermieter machen können, um bei der Wiedererlangung Ihres Mietobjekts rechtlich auf der sicheren Seite zu sein.

Fehler Nr. 1: Annehmen, dass es verlassen ist, wenn es das nicht ist

Manchmal ist es offensichtlich, wenn ein Mieter ein Objekt verlässt, z. B. wenn er in der Nacht auszieht und Ihnen eine Notiz und ein Objekt voller Müll hinterlässt. In anderen Fällen kann es schwierig sein zu erkennen, ob der Mieter die Mieteinheit verlassen hat. In ihrer Eile, eine Mieteinheit zu übergeben und einen unliebsamen Mieter loszuwerden, machen manche Vermieter den Fehler, anzunehmen, dass die Wohnung verlassen ist, obwohl dies nicht der Fall ist.
Wenn Sie sich nicht sicher sind, ob der Mieter die Wohnung wirklich verlassen hat, finden Sie Antworten auf diese Fragen:

• Ist der Mieter mit der Zahlung der Miete im Rückstand? In vielen Staaten gilt ein Mietobjekt nicht als aufgegeben, wenn die Miete aktuell ist.
• Sind die Versorgungsleitungen abgestellt? Ein kurzer Anruf beim Energieversorgungsunternehmen wird Ihnen diese Informationen liefern, allerdings kann dies auch ein Grund für die Nichtzahlung und nicht unbedingt für das Verlassen der Wohnung sein.
• Sind in der Mieteinheit noch Gegenstände wie Möbel oder Kleidung vorhanden? Wenn wertvolle Gegenstände zurückgelassen wurden, ist es weniger wahrscheinlich, dass die Wohnung verlassen wurde, als wenn Sie Müll oder verfaulte Lebensmittel finden.
• Haben die Nachbarn etwas Auffälliges bemerkt? Wenn die Nachbarn am Vortag einen Umzugswagen gesehen haben oder der Mieter ihnen gesagt hat, dass er die Wohnung verlässt, ist das ein weiterer Hinweis auf die Aufgabe der Wohnung.
• Wurde eine Adressänderung bei der Post eingereicht? Ein kurzer Besuch beim örtlichen Postamt wird Ihnen helfen, dies herauszufinden.
• Was sagen die Notfallkontakte des Mieters? Sie müssen sich mit den Notfallkontakten des Mieters in Verbindung setzen, um herauszufinden, ob sie etwas über die Abwesenheit des Mieters sagen können.

Kein einzelner Faktor ist schlüssig – stattdessen müssen Sie mehrere Dinge in Betracht ziehen, bevor Sie zu dem Schluss kommen können, dass die Immobilie verlassen wurde. Es ist ein schmaler Grat zwischen einem Mieter, der eine Immobilie verlässt, und einem, der einfach nur eine Weile weg ist. Ungewöhnliche Umstände wie ein längerer Urlaub oder eine Geschäftsreise, ein Krankenhausaufenthalt oder sogar ein Gefängnisaufenthalt können den Anschein erwecken, dass der Mieter die Immobilie aufgegeben hat, obwohl er rechtlich gesehen noch im Besitz ist, solange er nicht gegen die Mietbedingungen verstoßen hat.

Fehler Nr. 2. Persönliches Eigentum entsorgen

Wenn Mieter überstürzt ausziehen, sei es wegen eines Räumungsverfahrens oder aus einem anderen Grund, lassen sie oft persönliches Eigentum zurück. Selbst wenn Sie festgestellt haben, dass die Mieteinheit tatsächlich aufgegeben wurde, müssen Sie dennoch einige Zeit und Mühe aufwenden, um sich um die Besitztümer des Mieters zu kümmern. Neue Vermieter können das verlassene Eigentum fälschlicherweise als ihr eigenes beanspruchen und es behalten oder versuchen, es zu verkaufen, um entgangene Einnahmen zu erzielen. Dies ist jedoch rechtswidrig, wenn es nicht ordnungsgemäß geschieht.
Zwar gibt es in den einzelnen Bundesstaaten unterschiedliche Anforderungen, doch im Allgemeinen muss ein Vermieter das persönliche Eigentum des Mieters eine Zeit lang aufbewahren und mit angemessener Sorgfalt dafür sorgen, dass es vor Schaden oder Diebstahl geschützt ist. Auch wenn dies seltsam erscheint – sich um den zurückgelassenen Müll eines ehemaligen Mieters zu kümmern – sind die Gesetze ziemlich eindeutig, dass der Vermieter zumindest für eine bestimmte Zeit für diese Besitztümer verantwortlich ist.
Hier einige Beispiele aus verschiedenen Bundesstaaten für den Umgang mit dem persönlichen Eigentum eines Mieters, das zurückgelassen wurde:

• Kalifornien verlangt von Vermietern, dass sie das Eigentum umlagern und sicher aufbewahren, dann dem ehemaligen Mieter, wenn möglich, eine Mitteilung zukommen lassen, ebenso wie allen Kontakten, die er haben könnte, und dem Mieter eine Frist von 18 Tagen setzen, um das Eigentum einzufordern. Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die angemessenen Kosten für die Lagerung zu zahlen, bevor er das Eigentum zurückfordert. Wird das Eigentum nicht beansprucht und ist es weniger als 300 $ wert, kann der Vermieter es behalten oder veräußern. Ist es mehr als 300 Dollar wert, muss es öffentlich versteigert werden.
• Vermieter in Kansas müssen das Eigentum 30 Tage lang aufbewahren und mindestens 15 Tage vor dem Verkauf oder der Veräußerung versuchen, den Mieter zu benachrichtigen. Im Gegensatz zu den meisten anderen Bundesstaaten, in denen die Benachrichtigung per Post verschickt oder persönlich zugestellt werden muss, verlangt das Gesetz von Kansas, dass der Vermieter die Benachrichtigung in der örtlichen Zeitung veröffentlicht. Nach Ablauf von 7 Tagen nach der Veröffentlichung muss der Vermieter eine Kopie der veröffentlichten Mitteilung an die letzte bekannte Adresse des Mieters schicken. Der gesamte Erlös aus dem Verkauf geht an den Vermieter.
• Nach dem Gesetz von North Carolina müssen Vermieter herrenloses Eigentum 10 Tage lang in einem Bezirkslagerhaus aufbewahren; danach kann der Vermieter das Eigentum verkaufen, behalten, spenden oder entsorgen. Entscheidet sich der Vermieter für den Verkauf des herrenlosen Eigentums, muss er mindestens 7 Tage im Voraus eine schriftliche Mitteilung an die letzte bekannte Adresse des Mieters senden. Der Erlös geht zunächst an den Vermieter, um die verbleibenden Kosten des Mieters auszugleichen, und der Restbetrag geht an den Bezirk.

Fehler Nr. 3. Den Vorgang nicht dokumentieren

Selbst wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind, um festzustellen, dass das Mietobjekt aufgegeben wurde und die Besitztümer des ehemaligen Mieters ordnungsgemäß entsorgt wurden, machen viele Vermieter den Fehler, den Vorgang der Rückgabe eines verlassenen Mietobjekts nicht zu dokumentieren. Wenn Sie die falsche Entscheidung getroffen haben und vom Mieter wegen unrechtmäßiger Aussperrung verklagt werden, müssen Sie vor Gericht Beweise vorlegen können, die zeigen, warum Sie die Entscheidung getroffen haben, die Sie getroffen haben.
Hier sind einige Dinge, die Sie tun müssen, um Ihren Entdeckungsprozess bei der Wiedererlangung einer verlassenen Mietwohnung ordnungsgemäß zu dokumentieren:

• Machen Sie Fotos von der Wohnung, einschließlich der Stellen, an denen es so aussieht, als hätte der Mieter sie verlassen, wie z. B. verrottende Lebensmittel im Kühlschrank, fehlende Möbel, verlassene Haustiere, ungepflegter Rasen und so weiter.
• Schreiben Sie die Namen, Uhrzeiten und Daten von Gesprächen mit Nachbarn oder den Notfallkontakten des Mieters auf, zusammen mit einer Zusammenfassung des Gesprächs.
• Sammeln Sie alle Unterlagen, die Sie von den Versorgungsbetrieben über Abschaltungen erhalten.
• Bewahren Sie Kopien aller offiziellen Mitteilungen auf, die Sie an die letzte bekannte Adresse des Mieters oder an seinen Arbeitsplatz schicken, um Ihre Kommunikationsversuche zu belegen.
• Dokumentieren Sie die Kosten für den Umzug und die Aufbewahrung der zurückgelassenen Gegenstände anhand von Quittungen oder Rechnungen.

Verlassener Wohnungsschlüssel

Wenn Ihre Wohnung verlassen wurde, aber kein Schlüssel zu finden ist, sollten Sie die Schlösser so schnell wie möglich austauschen lassen. Kwikset stellt Schlösser her, die sich mit der Smart Key-Technologie leicht nachschließen lassen. Vergewissern Sie sich nur, dass Sie die volle Kontrolle über die Wohnung zurückerhalten, bevor Sie die Schlösser nachschlüsseln.

Das letzte Wort

Wenn ein Mieter eine Mietwohnung verlässt, hat er im Allgemeinen nicht die Absicht, zurückzukehren, aber es gibt zu viele Fälle, in denen ein eifriger oder uninformierter Vermieter zu schnell und außerhalb des Gesetzes gehandelt und diese kritischen Fehler gemacht hat. Wenden Sie sich im Zweifelsfall an einen Anwalt, der auf Vermieter-/Mieterfragen spezialisiert ist, und vergewissern Sie sich, dass Sie so vorgehen, dass die Zeit, in der die Wohnung leer steht, so kurz wie möglich gehalten wird, ohne die Gesetze Ihres Staates zu verletzen.
Hatten Sie schon einmal einen Mieter, der Ihr Mietobjekt verlassen hat? Welche Schritte haben Sie unternommen, um sicherzustellen, dass Sie alle rechtlichen Anforderungen erfüllen? Bitte teilen Sie diesen Artikel mit uns und teilen Sie uns Ihre Meinung in den Kommentaren mit.

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