Der Costa-Hawkins Rental Housing Act ist ein Gesetz des Bundesstaates Kalifornien, das bestimmte Arten von Mietwohnungen von Verordnungen zur Mietpreiskontrolle ausnimmt und es Vermietern ermöglicht, den Mietpreis für mietkontrollierte Mietwohnungen neu festzusetzen, wenn diese frei werden oder wenn der letzte mietkontrollierte Mieter nicht mehr dauerhaft in der Wohnung wohnt (auch wenn er umzieht und Untermieter hinterlässt).
Im Jahr 1995 wollte der kalifornische Gesetzgeber der wachsenden Unzufriedenheit der Vermieter mit der Einführung lokaler Mietkontrollgesetze in Städten in ganz Kalifornien begegnen. Damals gab es „gemäßigte“ Mietkontrollverordnungen, die Mieterhöhungen für bewohnte Wohnungen einschränkten, und „strenge“ Mietkontrollverordnungen, die den Mietpreis für leerstehende Wohnungen auf dem freien Markt festlegten.
Mietkontrollverordnungen wurden lange Zeit als gültige Ausübung der „Polizeigewalt“ einer Stadt angesehen, um die Gesundheit und Sicherheit ihrer Einwohner zu regeln. (Siehe Birkenfeld v. City of Berkeley (1976) 17 Cal. 3d 129.) 1995 hatten fünf kalifornische Städte (Berkeley, Santa Monica, Cotati, East Palo Alto und West Hollywood) „strenge“ Mietkontrollverordnungen (d. h. „Leerstandskontrolle“). Als sich eine ähnliche Gesetzgebung für San Francisco abzeichnete, wurden die Gesetzgeber des Bundesstaates aktiv.
Im Februar 1995 gab es zwei Gesetzesentwürfe, die schließlich zum Costa-Hawkins Rental Housing Act wurden. Phil Hawkins, Mitglied der Staatsversammlung, brachte die Vorlage AB 1164 ein. Die Gesetzesvorlage zielte zunächst darauf ab, das staatliche Wohnungsrecht zu straffen und veraltete Gesetze zu streichen. In der Zwischenzeit brachte Senator Jim Costa SB 1257 ein, eine Senatsvorlage, die die ersten Bestimmungen des späteren Gesetzes enthielt. (Insbesondere würde er es Vermietern ermöglichen, den anfänglichen Mietpreis für neue Mietverhältnisse sowie den anfänglichen und alle nachfolgenden Mietpreise für Mietverhältnisse in Neubauten und Einfamilienhäusern/Bondos festzulegen).
Schließlich wurde die Assembly Bill 1164 geändert, um einen Großteil des Wortlauts von SB 1257 zu übernehmen, und wurde zusammen mit dem Mitverfasser Jim Costa als Costa-Hawkins Rental Housing Act bekannt. (In seiner ursprünglichen Fassung erlaubte Costa-Hawkins eine Leerstandskontrolle gegenüber nachfolgenden Bewohnern nur dann, wenn der Mietvertrag eine Untervermietung untersagte. Da nicht alle Mietverträge derartige Bestimmungen enthielten, wurde Costa-Hawkins im darauffolgenden Jahr durch AB 3244 geändert, um die Rechte zur Mietpreiskontrolle anzuerkennen, die Untermieter bis 1996 möglicherweise bereits erworben hatten, wobei jedoch das Erfordernis eines Verbots der Untervermietung gestrichen wurde.
Costa-Hawkins verfolgte einen „moderaten Ansatz zur Abschaffung extremer Leerstandskontrollverordnungen, die den freien Markt in unangemessener und unfairer Weise beeinträchtigen“. Der neue Gesetzesentwurf wurde als Instrument zur Erleichterung des Zwecks lokaler Mietkontrollgesetze angesehen – der Förderung von sicherem und erschwinglichem Wohnraum für Mieter, während gleichzeitig die Entwicklung neuer Mieteinheiten gefördert wurde. Der Costa-Hawkins Rental Housing Act (Cal. Civ., §1954.50, et seq.) verbot die Leerstandskontrolle und nahm bestimmte Arten von Einheiten – z. B. Neubauten, einzelne Einheiten mit separat veräußerbarem Eigentum, wie Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen – von der Mietpreiskontrolle aus.
Costa-Hawkins war bei der Erreichung seiner Ziele weitgehend erfolgreich gewesen, aber 2001 wurde klar, dass er ein „Schlupfloch“ nicht berücksichtigt hatte. Da Costa-Hawkins Wohneinheiten ausnimmt, die „getrennt vom Eigentum an einer anderen Wohneinheit veräußert werden können“, erhielten die Eigentümer von Mehrfamilienhäusern zwar Genehmigungen für die Umwandlung der Wohnungen in Eigentumswohnungen, führten den Prozess aber nie wirklich durch. Die Gebäude nahmen den Charakter von Eigentumswohnungen an – Einheiten, die von der Mietpreiskontrolle ausgenommen sind -, wurden aber in Wirklichkeit immer noch von Mietern und nicht von Eigentümern bewohnt. Im Jahr 2001 schloss der kalifornische Gesetzgeber das Schlupfloch (siehe S.B. 985), indem er verlangte, dass ein Subdivider die Eigentumswohnungen tatsächlich verkauft, um den Schutz des Bundesstaates vor lokalen Mieterhöhungsbeschränkungen zu erhalten.
Costa-Hawkins ist kein Musterbeispiel für Klarheit, und es gibt nur wenig Rechtsprechung, die als Orientierungshilfe dienen könnte, was zu einem spannenden Schlachtfeld für Streitigkeiten zwischen Vermietern und Mietern führt.