Are Condos a Good Investment?

Wir alle wissen, dass Investitionen in Mietobjekte eine großartige Möglichkeit sein können, Einkommen zu erzielen. Aber der Kauf von Einfamilienhäusern zur Vermietung kann teuer sein, besonders für Anfänger. Eigentumswohnungen sind in der Regel billiger. Ist die Investition in Eigentumswohnungen ein guter Einstieg für einen Investor?

Was ist eine Eigentumswohnung?

Eine Eigentumswohnung ist ein privater Wohnsitz innerhalb eines größeren Gebäudes oder einer Gemeinschaft. Dabei kann es sich um ein mehrstöckiges Stadthaus oder eine einzelne Wohnung in einem Hochhaus handeln, über und unter dem sich weitere Wohnungen befinden.

Als Anlageobjekt kann eine Eigentumswohnung an Mieter vermietet werden. Das kann sie einer Wohnung sehr ähnlich machen. Der Unterschied ist das Eigentum. Jede Eigentumswohnung gehört einer Privatperson. Wohnungen hingegen werden von jemandem vermietet, dem das gesamte Gebäude gehört.

Ein Immobilieneigentümer kauft eine Eigentumswohnung und zahlt eine monatliche Gebühr (zusätzlich zum Kaufpreis der Wohnung selbst). Diese Gebühr deckt die Wartung und Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen ab, die mit den anderen Eigentümern der Wohnanlage geteilt werden.

Profis &Gegner von Eigentumswohnungen

Sollte man eine Eigentumswohnung als Anlageobjekt kaufen?

Wie bei jeder Immobilieninvestition hängt dies von einigen wichtigen Faktoren ab.

Am wichtigsten sind die Lage der Immobilie und die finanziellen Aspekte. Auf jeden Fall muss der Standort der Eigentumswohnung attraktiv sein und über einen qualifizierten Mieterpool verfügen.

Außerdem muss die Kapitalrendite (ROI) der jeweiligen Immobilie mit Ihren Investitionszielen übereinstimmen.

Und wenn Sie sich Sorgen über Probleme bei der Verwaltung der Immobilie machen, können Sie Dienstleistungen wie Buildium in Anspruch nehmen, die die Aufgaben der Immobilienverwaltung vereinfachen.

Ein Teil meines Immobilienportfolios besteht aus Eigentumswohnungen, zusammen mit Einfamilienhäusern. Ich würde also sagen, ja, eine Eigentumswohnung kann eine gute Investition sein.

Hier sind die Vor- und Nachteile, die es zu beachten gilt.

Investitionen in Eigentumswohnungen Vorteile

Weniger Wartungsarbeiten

Einer der größten Vorteile von Eigentumswohnungen ist, dass andere Leute die Instandhaltung der Außenanlagen für Sie übernehmen. Weder Sie noch Ihr Mieter sind dafür verantwortlich, den Schnee zu schippen oder den Rasen zu mähen.

Als Eigentümer einer Eigentumswohnung müssen Sie keine großen Ausgaben wie die Erneuerung eines Daches einplanen. Ihnen gehört der Raum innerhalb der Wohnung, aber nicht die äußere Struktur des Gebäudes. Sie müssen sich also nur um die Instandhaltung der Geräte und Systeme kümmern, die sich in Ihrer Wohnung befinden.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft kümmert sich um die Kosten und den Aufwand für die Instandhaltung des Gebäudes und der Außenanlagen. (Aber es gibt keine feste Regel für Eigentumswohnungen. Jede Wohnungseigentümergemeinschaft legt fest, wofür die Wohnungseigentümergemeinschaft zuständig ist und wofür die Eigentümer verantwortlich sind. Lesen Sie also vor dem Kauf die Unterlagen zu den Eigentumswohnungen sorgfältig durch.)

Erschwinglichkeit

Als Investition ist der Kauf einer Eigentumswohnung in der Regel günstiger als ein Einfamilienhaus oder ein Reihenhaus mit ähnlichen Merkmalen. Sie brauchen also weniger Geld, um mit der Investition zu beginnen.

Achten Sie jedoch darauf, dass die monatliche Miete, die Sie verlangen können, alle Ihre Kosten, einschließlich der monatlichen Gebühr für die Eigentumswohnung, deckt. Der Kaufpreis einer Eigentumswohnung ist niedriger, weil Hauskäufer diese wiederkehrende feste Gebühr einkalkulieren.

Annehmlichkeiten

Ein großer Vorteil des Wohnens in einer Eigentumswohnung ist der Zugang zu hochwertigen Gemeinschaftseinrichtungen. Oft gibt es einen Clubraum, einen Pool und einen Fitnessraum. Diese Annehmlichkeiten sind für viele Mieter sehr attraktiv und helfen Ihnen, Ihre Wohnung zu halten. Immobilien mit attraktiven Annehmlichkeiten sind oft sehr gefragt. Wenn ein Mieter auszieht, kann das einen schnellen Umsatz bedeuten. Kurze Leerstände sind der beste Freund eines Investors, wenn es darum geht, den Cashflow zu steuern.

Eigentümerstolz

Die meisten Eigentumswohnungen haben eine hohe Eigennutzungsrate. In der Satzung ist oft festgelegt, dass nur ein bestimmter Prozentsatz der Eigentümer ihre Wohnung vermieten darf. Dies führt in der Regel zu einem gewissen Stolz auf das Eigentum, der die Gemeinschaft und den verantwortungsvollen Umgang mit dem eigenen Besitz fördert. Eigentümer kümmern sich in der Regel besser um ihr Eigentum und die gemeinsamen Ressourcen der Gemeinschaft als Mieter. Das macht die Investition für Sie attraktiver.

Sicherheit

Die meisten Gebäude mit Eigentumswohnungen verfügen über eine erhöhte Sicherheit. In der Regel benötigen Sie einen Schlüssel, um das Gebäude zu betreten, bevor Sie an die Eingangstür Ihrer Wohnung gelangen. Jede Einheit ist mit einer Gegensprechanlage ausgestattet, über die die Bewohner zugelassene Gäste und Besucher „hereinbuzzern“ können. Diese zusätzliche Sicherheit gibt den Bewohnern ein Gefühl der Sicherheit und verhindert das Eindringen von Anwerbern – ein attraktives Merkmal, für das viele Mieter einen Aufpreis zahlen.

Die Regeln für Eigentumswohnungen können den Wert Ihrer Anlageimmobilie erhalten

In der Regel gibt es mehr Regeln, die Sie als Eigentümer in einer Eigentumswohnungsgemeinschaft beachten müssen. Sie brauchen die Erlaubnis der Eigentümergemeinschaft, wenn Sie Änderungen an Ihrer Wohnung vornehmen wollen, sei es innen oder außen. Wahrscheinlich können Sie zum Beispiel nicht die Farbe Ihrer Eingangstür ändern. Oft ist es den Bewohnern untersagt, von einem Heimbüro aus geschäftlichen Aktivitäten nachzugehen. Die Vorschriften für Eigentumswohnungen sind wahrscheinlich strenger als die für ähnliche Immobilien, die nicht als Eigentumswohnungen gelten. Dies trägt dazu bei, unerwünschte Aktivitäten zu verhindern, die zu einer Wertminderung der Immobilie führen.

Eigentumswohnungsregeln sind oft genau das, was nötig ist, um eine ordentliche Gemeinschaft zu erhalten, von der alle Eigentümer profitieren. Ihr Mieter kann vielleicht keine Kräuter in Töpfen auf der Terrasse anbauen, aber Sie müssen sich auch keine Sorgen darüber machen, dass die Terrasse eines Nachbarn zu einem Lagerplatz für Müll wird.

Ich investiere gerne in Mietobjekte, bei denen es eine bescheidene Gebühr für die Eigentumswohnung oder die Hausbesitzervereinigung (HOA) gibt. Die Vereinigung dient als Kontrollinstanz, die die Eigentümer daran hindert, ihr Eigentum zu vernachlässigen und die Bewohner von schlechtem Verhalten abhält. Dies trägt dazu bei, den Wert des Hauses zu erhalten und macht die Immobilie attraktiv, was wichtig ist, wenn ich neue Mieter suche oder die Immobilie verkaufen will.

Investitionen in Eigentumswohnungen Nachteile

Schlechtes Benehmen der Nachbarn

In jeder Gemeinschaft hat man Nachbarn. Sie können Nachbarn über, neben und unter Ihnen haben. Es besteht eine gute Chance, dass Sie oder Ihr Mieter irgendwann einen Nachbarn bekommen, von dem Sie sich wünschen, dass er nicht eingezogen wäre. Wenn die Nachbarn unerwünscht sind, kann es Ihnen schwer fallen, Ihren Mieter zufrieden zu stellen. Dies kann dazu führen, dass die Leerstände höher sind als erwünscht und die Mieter ständig wechseln.

Und als Eigentümer müssen Sie sich wahrscheinlich persönlich um Beschwerden mit Ihren Nachbarn kümmern, was frustrierend und zeitaufwändig sein kann. Nicht alle Eigentümer sind verantwortungsbewusst und rücksichtsvoll.

In einer meiner Eigentumswohnungen entdeckte ich einen Wasserschaden an der Decke des Schlafzimmerschranks. Es stellte sich heraus, dass die Ursache ein Leck in der Klimaanlage in der Wohnung über mir war. Die Wohnungseigentümergemeinschaft unternahm nichts, um mir bei der Lösung des Problems zu helfen. Ich musste den Eigentümer verklagen, um meine Reparaturkosten erstattet zu bekommen. Mein Klempner hat mir schriftlich bestätigt, dass der Schaden an meiner Wohnung durch ihre Klimaanlage verursacht wurde (die sich direkt über dem offensichtlichen Leck befindet), aber ich habe trotzdem vor Gericht verloren. Ihr Klempnerfreund widersprach dem Offensichtlichen, und das Gericht gab ihnen Recht. Ich musste die Kosten für die Schimmelpilzsanierung und die Reparatur der Trockenbauwände tragen.

Steigende Gebühren für Eigentumswohnungen und/oder Sonderveranlagungen

Die Gebühren für Eigentumswohnungen steigen in der Regel alle paar Jahre entsprechend der Inflation. Zusätzlich zu den monatlichen Gebühren kann eine teure einmalige „Sonderumlage“ erhoben werden. Dabei handelt es sich um eine zusätzliche Gebühr, die von jedem Eigentümer für ein bestimmtes Projekt erhoben wird, z. B. für die Erneuerung des Parkplatzes. Wenn Sie steigende Gebühren nicht einplanen, könnten Sie in eine Lage geraten, in der Sie sich die Gebühren oder die Sonderumlage nicht mehr leisten können.

Mögliches finanzielles Missmanagement

Eigentümergemeinschaften werden von einem Vorstand verwaltet, dem oft auch Eigentümer angehören, die sich freiwillig melden oder gewählt werden. In der Regel ist eine Investorengruppe Eigentümer der Gebäude und beauftragt eine Hausverwaltungsgesellschaft mit dem Einzug der Gebühren und der Verwaltung der Gemeinschaft. Die staatlichen Behörden schreiben vor, dass Eigentumswohnungen rechtliche Dokumente wie Satzungen und Gründungsurkunden erstellen und befolgen müssen. Dennoch besteht das Risiko, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft die Gelder falsch verwaltet und sogar zahlungsunfähig wird.

Mögliche Misswirtschaft

Wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft die Gemeinschaftsanlagen schlecht pflegt, kann dies ein schlechtes Licht auf die gesamte Gemeinschaft werfen. Als Eigentümer verlassen Sie sich darauf, dass die Eigentümergemeinschaft das tut, was sie verspricht, um die Ästhetik und den Wert Ihrer Immobilie zu erhalten. Ihre Untätigkeit bei der Durchführung notwendiger Modernisierungen und der ordnungsgemäßen Verwaltung des Gebäudes und der Gemeinschaft kann sich negativ auf die langfristige Wertsteigerung Ihrer Immobilie auswirken und hochwertige Mieter davon abhalten, Ihre Wohnung zu mieten.

Wohnungseigentumsregeln können Ihre Freiheit einschränken

Die meisten Wohnungseigentümergemeinschaften begrenzen die Anzahl der Einheiten, die vermietet werden können. Wenn diese Grenze bereits erreicht ist, können Sie Ihr Eigentum nicht mehr vermieten. Die Wohnungseigentümergemeinschaft begrenzt wahrscheinlich auch die Anzahl der Bewohner, die Dauer des Mietvertrags und andere Beschränkungen für die Nutzung der Wohnung. Dadurch wird das Gemeinschaftsgefühl gewahrt und verhindert, dass die Immobilie zu einem Apartmenthaus und nicht zu einer Eigentümergemeinschaft wird. Vergewissern Sie sich vor dem Kauf, dass Sie Ihre Eigentumswohnung vermieten können, und stellen Sie sicher, dass Sie und Ihre Mieter in der Lage sind, die Anforderungen an Eigentumswohnungen als Mietobjekte zu erfüllen.

Der Verkauf kann länger dauern

Die Zahl der Käufer von Eigentumswohnungen kann geringer sein als die der Käufer von Einfamilienhäusern. Wenn es also Zeit ist zu verkaufen, kann es sein, dass Sie mehr Tage auf dem Markt verbringen müssen. Aber auch hier hängt alles von der Lage ab. Eigentumswohnungen in beliebten Gegenden verkaufen sich schneller als Häuser.

Sollten Sie also eine Eigentumswohnung kaufen?

Lesen Sie alle Vertragsunterlagen sorgfältig durch, bevor Sie ein Angebot für eine Eigentumswohnung abgeben. Und sprechen Sie mit ein paar Nachbarn. Sie werden Ihnen sagen, wie gut die Wohnungseigentümergemeinschaft die Gemeinschaft verwaltet und wie es ist, in dem Gebäude zu leben.

Und wie bei jeder anderen Immobilieninvestition, die Sie in Erwägung ziehen, sollten Sie sich vergewissern, dass die Miete die Gebühren für die Eigentumswohnung sowie alle anderen Kosten deckt, die mit dem Besitz und der Verwaltung eines Mietobjekts verbunden sind.

Wenn Sie auf der sicheren Seite bleiben möchten, aber dennoch Ihre Füße in der Immobilienwelt nass machen wollen, sollten Sie Crowdfunding in Betracht ziehen, das als sicherere Investition gilt. Crowdstreet zum Beispiel bietet direkten Zugang zu bestimmten Immobilien-Investitionsmöglichkeiten und verfügt über eine große Auswahl an Eigenkapital- und Fremdkapital-Investitionsangeboten, die nach strengen Standards ausgewählt werden.