Von Brendon DeSimone am 19. Juni 2017
Nach monatelanger Suche nach dem perfekten Haus, einigen Angeboten und vielleicht sogar im Wettbewerb mit anderen Käufern haben Sie endlich einen Vertrag für Ihr Traumhaus. Es hat einige Verhandlungen gebraucht, aber Sie und der Verkäufer haben sich geeinigt.
Oder haben Sie das?
Zu oft ist die Unterzeichnung eines Vertrags und die Hinterlegung Ihres Geldes auf einem Treuhandkonto der Beginn einer neuen Verhandlungsrunde. Hier sind fünf Dinge, die jeder Hauskäufer und -verkäufer über Last-Minute-Verhandlungen oder -Gutschriften wissen sollte.
Käufer können Gutschriften auf der Grundlage von Immobilieninspektionen verlangen.
In der Regel sieht ein Immobilienvertrag entweder eine Immobilieninspektion vor, oder die Käufer inspizieren vor der Unterzeichnung. Je nach Immobilie und Problemstellung kann ein Käufer auch eine bestimmte Art von Inspektion für die Abwasserleitung, die Kläranlage, den Pool oder das Dach verlangen.
Diese Inspektionen können Probleme ans Licht bringen, von denen der Käufer vor der Abgabe eines Angebots nichts gewusst haben kann. Nach der Inspektion ist der Käufer möglicherweise immer noch an einem Verkauf interessiert. Aber angesichts der notwendigen Reparaturen wird er wahrscheinlich den Preis neu verhandeln wollen, indem er um Gutschriften oder eine Minderung des Kaufpreises bittet.
Verkäufer sollten in Erwägung ziehen, eine Immobilieninspektion durchzuführen, bevor sie ein Angebot abgeben.
Das Ziel ist es, Verhandlungen zu vermeiden, sobald Sie unter Vertrag sind, denn sie werden nicht zu Ihren Gunsten ausfallen. Wenn Sie wissen, dass das Dach das Ende seiner Lebensdauer erreicht hat oder der Ofen von Zeit zu Zeit kaputt geht, sollten Sie dies im Voraus mitteilen, denn nur selten können Sie dem Käufer etwas vorenthalten.
Sie können sogar so weit gehen, dass Sie Ihre Immobilie vor dem Angebot inspizieren lassen. Auf diese Weise können Sie alle Probleme angehen und den Käufern den Inspektionsbericht zur Verfügung stellen. Sie können ihr bestes Angebot im Voraus unterbreiten, da sie wissen, was sie bekommen.
Wenn Sie einen Inspektionsbericht haben oder anderweitig sicher sind, dass sich Ihre Immobilie in einem guten Zustand befindet, könnten Sie sogar um eine „Wie-es-ist“-Klausel im Vertrag bitten. Sie ist zwar nicht unbedingt durchsetzbar, aber sie vermittelt den Käufern ein deutliches Signal, dass Sie für weitere Verhandlungen nicht offen sind.
Verkäufer können versuchen, die Vergabe von Krediten zu vermeiden, indem sie die Arbeiten vor dem Abschluss des Treuhandvertrags durchführen lassen.
Nach den Inspektionen könnte der Verkäufer zustimmen, die Arbeiten vor dem Abschluss durchzuführen. Oder der Verkäufer kann verlangen, dass eine Zahlung direkt an einen Auftragnehmer für die Durchführung der spezifischen, erforderlichen Arbeiten und für nichts anderes geleistet wird.
Diese Vereinbarungen tragen zum Schutz des Verkäufers bei, da Käufer manchmal um Kredite bitten, nur um die Abschlusskosten auszugleichen – und nie die Absicht haben, die Reparaturarbeiten auszuführen.
Sie schützen den Verkäufer auch, wenn sich anfängliche Schätzungen für erforderliche Arbeiten als zu hoch angesetzt erweisen.
Käufer, die um Kredite bitten, nur um den Preis zu drücken, gehen ein Risiko ein.
Manchmal gibt der Käufer den Kaufpreis nach, weil er denkt, dass er nach der Inspektion der Immobilie zurückkommen und um weitere Zugeständnisse bitten kann.
Der Käufer fühlt sich vielleicht sogar bestärkt, weil er eine Reihe von Inspektionen durchgeführt hat und nur noch wenige Wochen bis zum Abschluss des Kaufvertrags fehlen. Der Verkäufer wird doch nicht wegen ein paar Dollar mehr mit einem neuen Käufer zurückgehen, oder?
Doch, das könnte der Fall sein. Wenn es sich um einen starken Käufermarkt handelt, besteht eine gute Chance, dass der Käufer es schafft, aber wenn es sich eher um einen neutralen oder Verkäufermarkt handelt, wird der Verkäufer Sie vielleicht abblitzen lassen. Er geht davon aus, dass Sie derjenige sind, der so viel Zeit und Geld in Inspektionen und ein Gutachten investiert hat, dass er nicht wegen ein paar Dollar aufgeben wird.
Käufer verlangen fast immer Kredite, daher sollten Verkäufer sich ein gewisses Polster verschaffen.
Sie sollten auch etwas zusätzlichen Verhandlungsspielraum lassen, wenn Sie im Treuhandverfahren sind. Gehen Sie immer davon aus, dass der Käufer kleinere Reparaturen verlangen wird – das tun sie fast immer, auch wenn es keine größeren Probleme gibt. Wenn Sie sich selbst einen gewissen Spielraum lassen, werden Sie sich bei dem Geschäft besser fühlen und sich gegen das Unvermeidliche geschützt haben.
Umgekehrt ist das Letzte, was Sie wollen, dass Sie von einem Käufer überrumpelt werden, der ein paar tausend Dollar Kredit verlangt – gerade dann, wenn Sie denken, dass das Geschäft endlich abgeschlossen ist.
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Hinweis: Die in diesem Artikel geäußerten Ansichten und Meinungen sind die des Autors und spiegeln nicht unbedingt die Meinung oder Position von Zillow wider.
Ursprünglich veröffentlicht am 8. März 2012.