1031 Exchange und Hauptwohnsitz

3. Split Treatment Transaction: Ein Teil §121 (Wohnsitz) und ein Teil §1031 (geschäftlich genutzt oder zu Investitionszwecken gehalten)

• Eine Split-Treatment-Transaktion betrifft eine Immobilie, die teilweise als Hauptwohnsitz und teilweise geschäftlich genutzt oder zu Investitionszwecken gehalten wird;
• Der Steuerpflichtige und sein Steuerberater müssen den Teil, der als Hauptwohnsitz genutzt wird, für den Steuerausschluss nach §121 und den verbleibenden Teil, der sich für den §1031-Aufschub qualifiziert, aufteilen;
• Der Steuerpflichtige kann den Verkaufserlös direkt beim Abschluss der Transaktion für den Hauptwohnsitz erhalten;
• Der Steuerpflichtige muss einen QI für den §1031-Tauschteil der Transaktion (d. h. den Teil, der dem Geschäft oder der Anlage dient) haben.Der QI erhält den Teil des Verkaufserlöses für den Geschäfts- oder Investitionsteil und der QI erwirbt eine gleichwertige Ersatzimmobilie gemäß den §1031-Tauschregeln und -anforderungen. Der Steuerpflichtige muss alle anderen Voraussetzungen für einen §1031-Tausch erfüllen.

Ein Beispiel: Der Verkauf einer Immobilie mit vier Einheiten (Fourplex)

Der Steuerpflichtige ist Eigentümer eines Fourplex, von dem er drei Einheiten in den letzten vier Jahren vermietet hat (§1031) und in dem er die verbleibende Einheit in den letzten vier Jahren als Hauptwohnsitz (§121) bewohnt hat (und damit die Anforderung nach §121 erfüllt, die Immobilie in mindestens zwei der letzten fünf Jahre als Hauptwohnsitz genutzt zu haben). Die Immobilie wird an einen Käufer verkauft, und der Steuerpflichtige erhält den Teil des Verkaufs, der dem Hauptwohnsitzanteil (§121) zugerechnet wird, und beauftragt einen QI, den Nettoerlös aus dem Verkauf der drei Mieteinheiten einzubehalten, um einen 1031-Tausch in eine gleichwertige Ersatzimmobilie vorzunehmen.

4. Split Treatment Transaction: Teil §121 (Wohnsitz) und Teil §1031 (Farm oder Ranch)

• Eine Split-Treatment-Transaktion umfasst eine Immobilie, die teilweise als Hauptwohnsitz und teilweise für eine Farm oder Ranch genutzt wird;
• Der Steuerzahler und sein Steuerberater müssen den Teil, der als Hauptwohnsitz genutzt wird, für den Steuerausschluss nach §121 und den verbleibenden Farm-/Ranch-Teil, der sich für den §1031-Steueraufschub qualifiziert, aufteilen;
• Der Steuerzahler kann den Verkaufserlös direkt aus dem Abschluss der Hauptwohnsitzzuweisung der Transaktion erhalten;
• Der Steuerzahler muss einen QI für den §1031-Austauschteil der Transaktion haben (d. h. den Teil, der dem Geschäft oder der Immobilie zugeordnet ist).Der QI erhält den Teil des Verkaufserlöses aus dem Farm- oder Ranchteil und der QI erwirbt eine gleichwertige Ersatzimmobilie gemäß den §1031-Tauschregeln und -anforderungen. Der Steuerpflichtige muss alle anderen Voraussetzungen für einen §1031-Tausch erfüllen.

Ein Beispiel: Der Verkauf einer 100-Acre-Ranch mit der Zuweisung eines Hauptwohnsitzes auf fünf Acres

Der Steuerpflichtige war in den letzten vier Jahren Eigentümer einer 100-Acre-Arbeitsranch und hat in dem Ranchhaus auf dem Grundstück gewohnt. Die vom Bezirk zugelassene Mindestgröße für einen Hauptwohnsitz beträgt fünf Acres. Die Immobilie wird an einen Käufer verkauft, und der Steuerzahler erhält den Teil des Verkaufs, der dem Hauptwohnsitzanteil, dem Hauptwohnsitz und den fünf Acres Land zuzurechnen ist (§121), und beauftragt einen QI, den Nettoerlös aus dem Verkauf des Ranch-/Landanteils, 95 Acres, mit einem 1031-Tausch in eine gleichwertige Ersatzimmobilie zu halten.

5. Umwandlung einer Mietimmobilie in einen Hauptwohnsitz (§1031 in §121 umgewandelt)

In diesem Szenario muss der Steuerpflichtige die als Ersatzimmobilie in einem §1031-Tausch erworbene Immobilie mit der Absicht halten, sie zunächst zu Geschäfts- oder Investitionszwecken zu halten. Im Idealfall sollte der Steuerpflichtige Tatsachen/Umstände und Unterlagen vorweisen können, die die Absicht belegen, die Immobilie nach dem §1031-Tausch geschäftlich zu nutzen oder zu Investitionszwecken zu halten. Außerdem gilt eine Mindesthaltedauer von fünf Jahren nach dem Tausch. Der Steuerpflichtige muss außerdem mindestens zwei der fünf Jahre als Hauptwohnsitz nutzen, um den Steuerausschluss nach §121 in Anspruch nehmen zu können. Der Ausschluss nach §121 wird durch das Verhältnis zwischen der Zeit, in der die Immobilie als Hauptwohnsitz genutzt wurde, und der Zeit, in der die Immobilie für ein Geschäft oder eine Investition genutzt wurde, reduziert. Und schließlich werden alle Abschreibungen, die während der Zeit, in der die Immobilie geschäftlich genutzt oder als Kapitalanlage gehalten wurde, vorgenommen wurden, ausgeschlossen.

Ein Beispiel: Ein Steuerpflichtiger führt einen §1031-Tausch gegen eine Ersatzimmobilie durch, die er zunächst als Kapitalanlage zu halten beabsichtigt, und die Immobilie wird drei Jahre lang vermietet. Die Absicht des Steuerpflichtigen ändert sich in der Zukunft, und er beschließt, nach drei Jahren der Vermietung in die ehemalige Mietimmobilie einzuziehen und sie fünf weitere Jahre als Hauptwohnsitz zu bewohnen. Der Gesamteigentumsanteil beträgt acht Jahre (und liegt damit über der Mindesthaltedauer von fünf Jahren bei der Umwandlung einer Mietimmobilie in einen Hauptwohnsitz). In diesem Szenario hat der Steuerzahler Anspruch auf 5/8 des §121-Steuerausschlusses, da er die Immobilie nur fünf der letzten acht Jahre bewohnt hat und die Abschreibungsrückerstattung während des dreijährigen Vermietungszeitraums nicht für den Steuerausschluss in Betracht kommt.

6. Umwandlung des Hauptwohnsitzes in eine Mietimmobilie (§121 Convert to §1031)

Die Revenue Procedure 2005-14 enthält Leitlinien für die gleichzeitige Anwendung von §121 und §1031, wenn ein Steuerzahler einen Hauptwohnsitz in eine Mietimmobilie umgewandelt hat. In diesem Fall muss der Steuerpflichtige die Anforderungen von §121 erfüllen und die Immobilie in zwei der letzten fünf Jahre bewohnt haben, bevor er den Hauptwohnsitz in eine Mietimmobilie umwandelt. Der Steuerpflichtige kann Kapitalertragssteuern bis zu den Schwellenwerten von §121 (250.000 $ für Alleinstehende; 500.000 $ für Verheiratete) ausschließen und einen steuerlich aufgeschobenen Tausch nach §1031 in eine Ersatzimmobilie vornehmen, die als Anlage oder für geschäftliche Zwecke gehalten werden soll. Der Steuerpflichtige kann sowohl den Steuerausschluss nach §121 als auch die Steuerstundung nach §1031 für den verbleibenden Teil des Verkaufs und über den §121-Schwellenwert hinaus in Anspruch nehmen.

7. Zuweisungen und Beschränkungen nach dem Housing Assistance Tax Act von 2008

Der Housing Assistance Act von 2008 regelt viele Fragen im Zusammenhang mit dem §121-Ausschluss von Gewinnen aus dem Verkauf eines Hauptwohnsitzes, einschließlich der Aufteilung der Zeit, in der ein Wohnsitz gehalten wird, in qualifizierte und nicht qualifizierte Halteperioden. Der Steuerausschluss nach § 121 muss zwischen dem Zeitraum, in dem die Immobilie als Anlageobjekt genutzt wurde, und dem Zeitraum, in dem die Immobilie als Hauptwohnsitz genutzt wurde, aufgeteilt werden. Der Ausschluss von Gewinnen nach Abschnitt 121 gilt nicht für Gewinne, die mit einer nicht qualifizierten Halteperiode verbunden sind (wenn die Immobilie nicht als Hauptwohnsitz genutzt wurde)

Die Klassifizierung der Halteperiode als qualifiziert oder nicht qualifiziert ist wichtig. Nach dem Housing Assistance Act von 2008 wird jeder Zeitraum, der keine qualifizierte Haltedauer ist, als nicht qualifizierte Haltedauer definiert. Eine qualifizierte Haltedauer ist wie folgt definiert:

• Jeder Zeitraum, in dem der Steuerpflichtige die Immobilie als Hauptwohnsitz genutzt hat, oder
• jeder Teil des Fünfjahreszeitraums, der auf die Nutzung der Immobilie als Hauptwohnsitz durch den Steuerpflichtigen folgt, wenn die Immobilie innerhalb dieses Fünfjahreszeitraums verkauft wird.

Die qualifizierte Haltedauer umfasst die Zeit, in der die Immobilie vom Steuerpflichtigen, seinem Ehegatten oder dem früheren Ehegatten des Steuerpflichtigen als Hauptwohnsitz genutzt wird. (Siehe: Abschnitt 121(b)(4)(C)(i))

Im Allgemeinen gelten die Zuweisungsregeln nur für Zeiträume vor der Umwandlung in einen Hauptwohnsitz und nicht für Zeiträume nach der Umwandlung aus einem Hauptwohnsitz. Wenn also ein alleinstehender Steuerzahler einen Hauptwohnsitz in eine Mietimmobilie umwandelt und nie wieder dort einzieht und ansonsten die Anforderung von zwei von fünf Jahren gemäß §121 erfüllt, hat der Steuerzahler Anspruch auf den vollen Ausschluss von 250.000 USD, wenn die Mietimmobilie verkauft wird. Diese Regel gilt für nicht qualifizierte Nutzungszeiträume innerhalb der fünfjährigen Rückwirkungsfrist von §121 nach dem letzten Datum, an dem die Immobilie als Hauptwohnsitz genutzt wurde. Wenn also ein Steuerzahler die Immobilie im ersten und zweiten Jahr als Hauptwohnsitz nutzte, dann die Immobilie in den Jahren drei und vier vermietete und sie dann im fünften Jahr als Hauptwohnsitz nutzte, würden die Aufteilungsregeln gelten und nur drei Fünftel (3 von 5 Jahren) des Gewinns kämen für den Steuerausschluss nach §121 in Frage.

Jeder Steuerzahler wird dringend gebeten, einen Steuerberater zu konsultieren, um seine spezifische Situation und die Anwendung der Steuervorschriften zu prüfen.