Ab dem 25. Juni 2018 haben wir einige Änderungen an der Art und Weise vorgenommen, wie unsere Hypothekengenehmigungen funktionieren. Lesen Sie mehr über unseren Power Buyer ProcessTM.
Die Kosten für ein Studium in Amerika steigen weiter an. Laut Student Loan Hero schulden die Amerikaner inzwischen mehr als 1,48 Billionen Dollar an Studentenkrediten, und der durchschnittliche Absolvent des Jahrgangs 2016 hat College-Schulden in Höhe von 37.172 Dollar.
Das ist zwar nicht ideal, aber Ihre Schulden müssen Sie nicht von Ihren anderen Lebenszielen abhalten. Große Hypothekeninvestoren wie Freddie Mac und FHA haben Maßnahmen ergriffen, die es Menschen mit College-Schulden ermöglichen, auf verantwortungsvolle Weise eine Hausfinanzierung zu erhalten, während sie ihre Studentenkredite abbezahlen. Schließlich haben Sie die ganze Zeit studiert, um einen Job zu bekommen, mit dem Sie Ihre Bedürfnisse und Wünsche erfüllen können.
Verständnis des Verschuldungsgrads (DTI)
Bevor wir uns ansehen, was sich ändert, lassen Sie uns ein wenig darüber sprechen, warum er wichtig ist.
Wenn ein Hypothekenkreditgeber, einschließlich Quicken Loans, feststellt, wie viel Sie sich leisten können, werden zwei Dinge betrachtet: Ihr gesamtes qualifiziertes Einkommen und Ihre Schulden. Zusammengenommen bilden diese beiden Elemente ein sehr wichtiges Verhältnis, das als Schulden-Einkommens-Verhältnis (DTI) bezeichnet wird.
In seiner einfachsten Form vergleicht das DTI Ihre monatlichen Mindestschuldzahlungen mit Ihrem monatlichen Gesamteinkommen. Je niedriger diese Zahl ist, desto mehr Geld können Sie leihen. Machen wir ein kurzes Beispiel.
Sie verdienen 4.000 Dollar im Monat. Sie zahlen 300 $ für Ihr Auto, 600 $ für Ihr Studentendarlehen, 400 $ für Kreditkarten und 200 $ für ein Privatdarlehen.
Im obigen Beispiel beträgt Ihr Gesamt-DTI 37,5 % (1.500 $/ 4.000 $). Dies ist keine feste Regel, da es davon abhängt, welche Art von Darlehen Sie beantragen, aber ein guter Richtwert ist, dass Ihr DTI nicht höher als 43 % sein sollte, um die besten Chancen auf eine Genehmigung zu haben.
Wie wird nun Ihre Mindestzahlung für das Studentendarlehen berechnet? Das hängt davon ab, wer Ihr Hypothekengeber ist. Wir werden später in diesem Beitrag mehr Informationen darüber geben, was Sie über Darlehen von anderen Investoren wissen müssen, aber für jetzt, lassen Sie uns auf Freddie Mac und FHA berühren, weil ihre Richtlinien vor kurzem geändert haben.
Neue Student Loan Richtlinien für Freddie Mac und FHA
Freddie Mac und die FHA haben vor kurzem geändert, wie Studentendarlehen in Ihrem qualifizierenden DTI berücksichtigt werden. Lassen Sie uns einen Blick darauf werfen, was diese Änderungen bedeuten, beginnend mit Freddie Mac.
Freddie Mac
Wenn Sie ein konventionelles Darlehen von Freddie Mac erhalten und Studentendarlehen haben, erfahren Sie hier, wie diese in Ihrem DTI berücksichtigt werden. Wenn Ihre Kredite gestundet oder unterbrochen sind, ist die qualifizierte Zahlung der größere der folgenden Werte:
- die tatsächliche Zahlung, die in der Kreditauskunft angegeben ist
- 1% des ursprünglichen oder ausstehenden Kreditsaldos pro Monat, je nachdem, welcher Wert höher ist
Wenn der Kredit zurückgezahlt wird, wird der größere der folgenden Werte zur Bestimmung des qualifizierten Zahlungsbetrags verwendet.
- Die auf dem Kredit angegebene Zahlung
- 0.5% des ursprünglichen oder ausstehenden Kreditsaldos pro Monat, je nachdem, welcher Wert höher ist
Wenn Sie einen Kreditsaldo von 20.000 $ auf Ihren Studentenkrediten hätten, würde Ihre angenommene monatliche Zahlung für die Zwecke Ihres DTI 100 $ betragen (.005×$20.000).
Werfen wir nun einen kurzen Blick auf die FHA.
FHA
Die Änderungen bei der Qualifizierung für FHA-Darlehen gelten, wenn sich Studentendarlehen in Stundung oder Zahlungsaufschub befinden. Für Kunden mit diesen Darlehen gilt eine angenommene Rückzahlung, die dem größeren der folgenden Werte entspricht:
- 1% des ausstehenden Darlehenssaldos pro Monat
- der tatsächlichen Zahlung laut Kreditauskunft
- $10 pro Monat
Wenn das Darlehen zurückgezahlt wird, gelten die gleichen Richtlinien, außer dass die Zahlung auf der Kreditauskunft verwendet werden kann, wenn Unterlagen vorgelegt werden können, aus denen hervorgeht, dass sich die monatliche Zahlung erhöhen wird und das Darlehen mit der aktuellen Zahlung vollständig zurückgezahlt wird.
Wie gehen andere Hypothekeninvestoren mit Studentenkrediten um?
Nachdem wir nun wissen, wie die Dinge mit Fannie Mae und der FHA gehandhabt werden, was passiert, wenn Sie einen anderen Hypothekeninvestor haben? Das ist eine gute Frage. Gehen wir diese kurz durch.
Fannie Mae
Fannie Mae bietet Kreditgebern mehrere Alternativen für die Berechnung der Zahlungen für Studentenkredite. Ich habe sie nachstehend in der Reihenfolge ihrer Priorität aufgelistet.
- Die tatsächliche Zahlung in der Kreditauskunft.
- Wenn die Zahlung Null ist oder nicht angegeben wird, 1 % des bestehenden Kreditsaldos pro Monat.
- In vielen Fällen, wenn das für den Kunden nicht funktioniert, können wir die auf dem Kontoauszug angegebene Zahlung verwenden. Sie muss nur so hoch sein, dass das Studentendarlehen bis zum Ende der Laufzeit vollständig zurückgezahlt ist.
Wenn Sie einen einkommensabhängigen Rückzahlungsplan haben, können Sie sich unter Umständen mit einer Zahlung von 0 $ qualifizieren, wenn Sie einen Zahlungsplan vorweisen können. In diesem Fall müssen die Zahlungen für Ihr Studentendarlehen nicht in Ihren DTI-Wert eingerechnet werden.
USDA
Bei USDA-Darlehen werden Studentendarlehen wie bei FHA-Darlehen behandelt, mit folgenden Ausnahmen. Befindet sich das Darlehen in Stundung oder Aufschub, wird zur Berechnung des DTI der größere der folgenden Werte herangezogen:
- 1% des ausstehenden Darlehenssaldos pro Monat
- $10 pro Monat
VA
Wenn sich das Studentendarlehen in Stundung befindet und die Rückzahlung nicht in den nächsten 12 Monaten beginnen soll, muss es nicht in den DTI einbezogen werden.
Wenn die Rückzahlung in den nächsten 12 Monaten beginnt und das Darlehen gestundet ist, beträgt die DTI-Berechnung 5 % des bestehenden Darlehenssaldos geteilt durch 12. Es kann schwierig sein, sich das vorzustellen, also lassen Sie uns das anhand eines Beispiels durchgehen.
Wenn Sie 30.000 $ an Studentenkrediten haben, wäre Ihre monatliche Mindestzahlung, die in Ihr DTI einfließt, 125 $ (.05×$30.000/12).
Wenn Sie sich zum Zeitpunkt Ihres Antrags bereits in einer Rückzahlungsphase befinden, wird Ihr DTI mit dem größeren der folgenden Werte berechnet:
- 5% des ausstehenden Saldos geteilt durch 12
- die in Ihrer Kreditauskunft angegebene Zahlung