|
Læsetid: 3 minutter
Offentlige boligmyndigheder er ofte bekymrede over de føderale REAC-inspektioner af deres ejendomme.
Og det bør de også være, da deres score på vurderingerne fra Real Estate Assessment Center er knyttet til HUD-finansiering og berettigelse til innovative programmer fra Housing and Urban Development som Moving to Work.
Din PHA starter med 100 point, og det er dit job at beholde så mange som muligt. Her er nogle enkle tips og strategier til at sikre vellykkede inspektioner:
For inspektionen
Hvor en REAC-inspektion finder sted, bør du overveje at få uddannet personale fra agenturet eller en ekstern konsulent til at foretage en pre-REAC-inspektion. Inspektioner omfatter fem komponenter, og nogle vægtes tungere end andre:
- Site
- Bygningens ydre
- Bygningens systemer
- Fællesrum
- Enheder
Når du foretager din pre-REAC-inspektion, skal du huske at sikre, at alle elementer fungerer, som de skal. Det er en god fælles indikator på tværs af alle REAC-komponenterne.
For eksempel skal en støttemur gøre sit arbejde med at holde noget tilbage. Hvis der er et brud, vil det koste dig point. Afhængigt af størrelsen af bruddet kan det koste dig mange point. Eller inde i en enhed skal en brænder på et komfur fungere efter hensigten, ellers kan du miste point.
HUD tilbyder en nyttig liste over de 25 mest citerede mangler for almene boliger og de 25 mest citerede mangler for flerfamilieboliger. Undersøg listerne og lær af andres fejltagelser.
Vær strategisk med hensyn til inspektionsposter
Kender du forskellen mellem de mest almindelige fejlposter og dem, der vil koste dig flest point? Elementer som manglende eller revnede dækplader er almindelige, men vil de koste dig meget under en inspektion? Sandsynligvis ikke.
Med begrænset tid og begrænsede ressourcer skal du fokusere på følgende områder, der er afgørende for inspektionen, rangeret fra de mest vægtede til de mindst vægtede:
Stedet: Elementer i denne kategori vægtes tungest og er mest tilbøjelige til at resultere i en dårlig inspektionsscore. Fokuser på følgende punkter, som kan koste dig mellem 4 og 8 point afhængigt af fejlens alvorlighed:
- Brudte/manglende hegn, især i omkredsen; tilgroet vegetation på hegn
- Sprækker og snublefare på fortove og belægninger
- Stormafløb, der er tilstoppet eller delvist tilstoppet
- Skader på støttemure
- Skarpe genstande
- Skader på legepladser
Udvendigt: Du kan også miste nogle alvorlige point på dette område. Kig efter følgende:
- Skader eller huller på udvendige døre
- Sprækker i fundamentet
- Huller i væggen
- Skader på fladt tag
Bygningssystemer: Disse har et par punkter, der kan være dyre:
- Sprinklerskader eller fungerer ikke efter behov
- Helevator fungerer ikke
- Endlige elektriske problemer
Enheder og fællesarealer: Disse har et par punkter, der kan være dyre:
Enheder og fællesarealer: Først når du har dækket de tre ovennævnte områder, bør du gå videre til fællesrum og enheder. De områder, der er nævnt ovenfor, kan skade dine REAC-scoringer langt mere end enhederne eller fællesrummene. Når du er inde, skal du kigge efter følgende:
- Elektriske problemer
- Tilstoppede langsomme afløb
- Blokeret udgang
- Mug
- Mug
- Infektion
Inddrag en REAC-konsulent
Mange PHA’er inddrager en konsulent til at hjælpe med at uddanne personalet i, hvordan de skal forberede sig på REAC-inspektioner. Nogle større PHAS ansætter en konsulent ikke kun til forberedelser før REAC, men også til at ledsage REAC-inspektøren for at sikre sig, at de ikke kalder punkter uhensigtsmæssigt ud.
Mindst bør PHA-personale uddannes i REAC-inspektionskriterierne, som ikke altid synes at give sund fornuft. En snublefare i et trappehus kan koste 0 point, mens en snublefare udenfor koster 7 point. En manglende brandalarm i en enhed koster måske ingen point, mens et hul i jorden kan koste 5-7 point.
Summarum
REAC-scoringer er meget vigtige for PHAS. På mange måder betyder forberedelse til en REAC-inspektion at smide logikken ud af vinduet.
Kendskab til kriterierne, almindelige mangler og pointværdier – plus inddragelse af en ekspert – vil hjælpe dit agentur med at sikre, at det er klar til REAC-inspektionen.
Konsulter et CPA-baseret rådgivningsfirma med PHA-ekspertise for at få hjælp.