Od 25. června 2018 jsme provedli některé změny ve způsobu schvalování hypoték. O našem procesu Power Buyer ProcessTM si můžete přečíst více.
Náklady na studium v Americe stále rostou. Podle společnosti Student Loan Hero nyní Američané dluží na studentských půjčkách více než 1,48 bilionu dolarů a průměrný absolvent ročníku 2016 má dluh na vysoké škole ve výši 37 172 dolarů.
Ačkoli to jistě není ideální, dluh vám nemusí stát v cestě za dalšími životními cíli. Největší hypoteční investoři, jako je Freddie Mac a FHA, zavedli pravidla, která umožňují lidem s dluhem na vysoké škole zodpovědně získat financování bydlení a zároveň splácet studentské půjčky. Koneckonců, prošli jste celou tou školou, abyste získali práci, která vám zaplatí potřeby a přání ve vašem životě.
Pochopení poměru dluhu k příjmu (DTI)
Než se dostaneme k tomu, co se mění, řekněme si něco o tom, proč je to důležité.
Když jakýkoli poskytovatel hypotéky, včetně společnosti Quicken Loans, určuje, kolik si můžete dovolit, sleduje dvě věci: váš celkový kvalifikovaný příjem a váš dluh. Tyto dvě položky dohromady tvoří velmi důležitý poměr známý jako debt-to-income, neboli DTI.
V nejjednodušší podobě porovnává DTI vaše minimální měsíční splátky dluhu s vaším celkovým měsíčním příjmem. Čím nižší je toto číslo, tím více peněz si můžete půjčit. Udělejme si rychlý příklad.
Měsíčně vyděláváte 4 000 USD. Splácíte 300 USD za auto, 600 USD za studentskou půjčku, 400 USD za minimální splátky kreditní karty a 200 USD za osobní půjčku.
Ve výše uvedeném příkladu je vaše celkové DTI 37,5 % (1 500 USD/ 4 000 USD). Není to pevně dané pravidlo, protože záleží na tom, jaký druh půjčky se snažíte získat, ale dobrým vodítkem je, aby vaše DTI nebylo vyšší než 43 %, abyste měli největší šanci na schválení.
S ohledem na to, jak se vypočítává vaše minimální splátka studentské půjčky? To záleží na tom, kdo je investorem vaší hypotéky. Více informací o tom, co byste měli vědět o půjčkách od jiných investorů, uvedeme později v tomto příspěvku, ale nyní se dotkneme společností Freddie Mac a FHA, protože jejich pokyny se nedávno změnily.
Nové pokyny pro studentské půjčky u společností Freddie Mac a FHA
Freddie Mac a FHA nedávno změnily způsob zohledňování studentských půjček ve vašem kvalifikačním DTI. Projděme si, co tyto změny znamenají, počínaje společností Freddie Mac.
Freddie Mac
Pokud si berete konvenční úvěr od společnosti Freddie Mac a máte studentské půjčky, zde je uvedeno, jak se zohledňují ve vašem DTI. Pokud jsou vaše půjčky v odkladu nebo ve zkušební době, kvalifikovaná splátka je vyšší z následujících hodnot:
- skutečná splátka uvedená v úvěrové zprávě
- 1 % původního nebo nesplaceného zůstatku půjčky, měsíčně, podle toho, která hodnota je vyšší
Pokud je půjčka ve splátkovém režimu, pro určení výše kvalifikované splátky se použije vyšší z následujících hodnot.
- Splátka, jak je uvedena v úvěru
- 0.5 % původního nebo nesplaceného zůstatku úvěru měsíčně, podle toho, co je vyšší
Pokud byste měli zůstatek úvěru na studentské půjčky ve výši 20 000 USD, vaše předpokládaná měsíční splátka by pro účely DTI činila 100 USD (.005×20 000 USD).
Nyní se krátce podíváme na FHA.
FHA
Změny v kvalifikaci pro půjčky FHA platí, když jsou studentské půjčky v odkladu nebo ve snášenlivosti. Klienti s těmito úvěry mají předpokládanou splátku, která je vyšší z následujících hodnot:
- 1 % zůstatku úvěru měsíčně
- skutečná splátka podle výpisu z úvěrového účtu
- 10 USD měsíčně
Pokud je úvěr splácen, jsou pokyny stejné s tím rozdílem, že lze použít splátku podle výpisu, pokud lze získat dokumentaci, která říká, že se měsíční splátka zvýší a úvěr bude zcela splacen aktuální splátkou.
Jak se studentskými půjčkami nakládají ostatní investoři hypoték
Když už víme, jak se postupuje u Fannie Mae a FHA, co se stane, když máte jiného investora hypoték? To je skvělá otázka. Pojďme si je rychle projít.
Fannie Mae
Fannie Mae nabízí věřitelům několik alternativ pro výpočet splátek studentských půjček. Níže je uvádím v pořadí podle důležitosti.
- Skutečná splátka uvedená v úvěrové zprávě.
- Pokud je splátka nulová nebo není uvedena, 1 % ze stávajícího zůstatku úvěru, měsíčně.
- V mnoha případech, pokud to klientovi nevyhovuje, můžeme použít splátku uvedenou ve výpisu. Jen se musí rovnat úplné úhradě studentské půjčky do konce doby splatnosti studentské půjčky.
Nakonec, pokud máte splátkový plán, který se odvíjí od příjmu, můžete se kvalifikovat se splátkou 0 USD, pokud můžete doložit splátkový plán. V takovém případě nemusí být splátky studentské půjčky zahrnuty do vašeho DTI.
USDA
U půjček USDA se studentské půjčky řeší stejně jako u půjček FHA s výjimkou následujících případů. Pokud je půjčka v odkladu nebo ve zkušební době, použije se pro výpočet DTI větší z těchto čísel:
- 1 % z nesplaceného zůstatku půjčky, měsíčně
- 10 USD měsíčně
VA
Pokud je studentská půjčka v odkladu a její splácení není plánováno v následujících 12 měsících, nemusí být do DTI zahrnuta.
Pokud splácení začne v následujících 12 měsících a půjčka je odložena, váš výpočet DTI je 5 % stávajícího zůstatku půjčky děleno 12. Může být těžké se v tom zorientovat, proto si to projdeme na příkladu:
Pokud máte dluh ze studentské půjčky ve výši 30 000 USD, vaše minimální měsíční splátka započítaná do DTI bude 125 USD (,05×30 000 USD/12).
Jestliže jste v době podání žádosti již ve splátkovém období, vaše DTI se vypočítá pomocí větší z následujících hodnot:
- 5 % nesplaceného zůstatku děleno 12
- splátka uvedená ve vaší úvěrové zprávě
.