V San Franciscu existují dvě třídy nájemníků: ti, kteří jsou chráněni nařízením o nájemném z roku 1979, a ti, kteří chráněni nejsou. Většina nájemníků v domech postavených před červnem 1979 požívá ochrany před enormním zvyšováním nájemného a neopodstatněným vystěhováním.
S pomocí našich přátel ze Sanfranciského svazu nájemníků jsme identifikovali šest práv, o kterých možná ani nevíte, že je máte. Několik z níže uvedených rad se vztahuje pouze na byty, na které se vztahuje nařízení o nájemném, a kupodivu i na nelegální jednotky. V rámci bizarní byrokracie můžete být někdy lépe chráněni, když bydlíte v nelegální jednotce než v jednotce s tržní cenou postavené po roce 1979.
Než se pustíme do právních záležitostí, ujasněme si několik věcí: Magické číslo ve vyhlášce o nájemném je 13. červen 1979. Pokud bylo vaší budově vydáno osvědčení o užívání před tímto datem, gratulujeme, jste vyhláškou chráněni (až na několik drobných výjimek).
Pokud byly dokumenty vydány po 13. červnu 1979, upřímnou soustrast. Nemáte kontrolu nájemného a můžete být vystěhováni téměř z jakéhokoli důvodu – protože je budova na trhu, protože je úterý, protože pronajímatel měl opravdu zklamání burrito. Neznamená to, že budete – San Francisco má spoustu zákonů, které pomáhají chránit nájemníky -, znamená to jen, že je pro pronajímatele snazší podat žádost o vystěhování. A vaši přátelé s ochranou podle nařízení o nájemném však mohou být vystěhováni pouze z oprávněného důvodu, který je omezen na těchto 16 scénářů.
A nyní, bez dalšího zdržování, špína, pro kterou jste sem přišli:
1. Proč? Pokud je vaše jednotka nelegální – pokud ji váš pronajímatel vytvořil bez povolení – může se na ni stále vztahovat nájemní právo. Ve většině případů jste chráněni nařízením o nájemném, i když byla jednotka vytvořena po roce 1979. Je to proto, že nelegální jednotky z definice nemají osvědčení o užívání. Bez osvědčení o užívání nemají pronajímatelé možnost tvrdit, že jednotka byla vytvořena po roce 1979, a tudíž se na ni nevztahuje nařízení o nájemném. Rovněž požíváte ochrany při vystěhování, jako každý nájemník, na kterého se vztahuje nařízení o nájemném.
2. I když pronajímatel visí na vaší záloze, je technicky vzato stále vaše, což znamená, že máte právo na úroky, které vám během nájmu přibývají. Pokud jste v bytě bydleli alespoň rok (a pokud nebydlíte v dotovaném bydlení), máte na tyto úroky nárok, když se odstěhujete. Píše se to přímo v Sanfranciském správním řádu, v oddíle 49.2. To platí pro všechny, nejen pro vyvolené, kteří požívají ochrany podle nařízení o nájemném.
3. Pokud má váš byt skvělý výhled, který byl inzerován jako součást celkového balíčku – např. výhled na Golden Gate, na vodu, na obzor – je to výhoda, která k nájemnému přidává velké peníze. Pokud se objeví nová výstavba a zablokuje slibovaný výhled, můžete požádat o snížení nájemného. Musíte podat žádost o snížení služeb u rady pro nájemné. (Je mi líto, nájemníci s tržní cenou, tato strategie pro vás nebude fungovat, protože váš pronajímatel může zvýšit nájemné téměř z jakéhokoli důvodu.)
4. Řekněme, že vás vystěhují z oprávněného důvodu – to znamená, že vaše jednotka spadá pod nařízení o pronájmu z roku 1979 – protože se například majitel stěhuje nebo plánuje vyřadit jednotku z provozu. Vlastník je obvykle povinen vyplatit přibližně 5 200 USD za každého nájemníka. Tato částka může být vyšší, v některých případech překračuje šestimístnou hranici. (Tato částka se liší v závislosti na důvodu vystěhování a zvyšuje se každý březen.) Totéž platí i pro nelegální jednotky.
Všimněte si však, že nastěhování vlastníka je jiný scénář než Ellis Act. Více informací o platbách za stěhování v rámci Ellis Act najdete na stránkách Rent Board.
5. Podle nařízení o nájemném, pokud vás majitelé vystěhují, aby se mohli nastěhovat do jednotky, mají se nastěhovat do tří měsíců a bydlet tam nejméně tři roky od data vašeho vystěhování. Pokud se odstěhují před uplynutím tří let, jsou povinni vám byt nabídnout zpět za původní nájemné (plus přípustné zvýšení podle vyhlášky o nájemném).
Pokud jste vystěhováni podle zákona Ellis Act, máte stejnou ochranu, ale po dobu deseti let – i když původní nájemné musí být nabídnuto pouze po dobu pěti let. Pokud byla vaše jednotka prodána novým majitelům domu, jsou tito lidé rovněž vázáni zákonem Ellis Act. Pokud se během desetiletého období přestěhují a rozhodnou se svůj dům pronajmout, musí vám ho nejprve nabídnout. Špatnou zprávou je, že vy (nebo vaši dobří samaritánští bývalí sousedé) si v podstatě musíte udělat vlastní detektivní práci. Majitelé by měli svůj záměr znovu pronajmout oznámit radě pro nájemné, ale tento krok bývá nějak přeskočen.
6. Pokud se musíte vystěhovat kvůli požáru, povodni nebo jiné přírodní katastrofě, můžete se do své jednotky po opravě znovu nastěhovat za stejné nájemné, jaké jste platili před provedením úprav, plus případné zvýšení povolené radou pro nájemné, například standardní roční zvýšení nájemného. (Omlouváme se vám, tržní nájemníci, i zde máte smůlu.)
7. Ti z vás, na které se vztahuje ochrana podle nařízení o nájemném, jsou to jediné scénáře, při kterých můžete být vystěhováni.
Chcete se dozvědět více? Svaz nájemníků je skvělým místem, kde začít, a (s trochou trpělivého pátrání a tolerance k agresivně vnořeným seznamům) můžete na stránkách Rady pro nájemné najít citace vyhlášky o nájemném po kapitolách.