Nájem pozemků je důležitou součástí mnoha struktur obchodů s komerčními nemovitostmi. Přesto se řada profesionálů v oblasti komerčních nemovitostí s pozemními nájmy setkává jen zřídka a špatně jim rozumí. V tomto článku si osvětlíme, jak pozemkový pronájem funguje, vysvětlíme, jak vypadají typické struktury pozemkového pronájmu, a také objasníme některé běžné mylné představy o pozemkovém pronájmu.
Co je to pozemkový pronájem?
Nejdříve ze všeho, co přesně je pozemkový pronájem? Pozemkový leasing, často nazývaný pronájem pozemku, je jednoduše pouze pronájem pozemku. Obvykle se pozemek pronajímá na poměrně dlouhou dobu (50-99 let) nájemci, který na něm postaví budovu. Pozemkový pronájem odděluje vlastnictví pozemku od vlastnictví budovy a vylepšení postavených na pozemku.
Proč má pozemkový pronájem smysl
Ačkoli se na první pohled může zdát zvláštní, že developer nebo nájemce staví budovu na pozemku, který vlastní někdo jiný, existují dobré důvody, proč je pozemkový pronájem výhodný pro všechny zúčastněné strany.
Snad největší výhodou pro nájemce je, že pozemkový pronájem umožňuje přístup k dobře situovaným pozemkům, které by jinak nebylo možné koupit. Proto je pronájem pozemků hojně využíván mnoha velkými maloobchodními nájemci, jako jsou McDonald’s, Chick-fil-a a Starbucks. Další výhodou pronájmu pozemku je to, že nájemce nemusí předem vynaložit hotovost potřebnou ke koupi pozemku v rámci obchodu. To snižuje počáteční kapitál potřebný k investici, čímž se uvolní hotovost pro jiné účely a také se zvýší výnos.
Pro vlastníka pozemku zajišťuje pronájem pozemku stabilní tok příjmů obvykle od bonitního nájemce a zároveň umožňuje pronajímateli ponechat si vlastnictví pozemku. Obvykle mají smlouvy o pronájmu půdy zabudované eskalační doložky a práva na vystěhování, které poskytují vlastníkovi půdy přiměřené zvýšení nájemného po dobu trvání nájemní smlouvy a také další ochranu proti poklesu v případě neplnění závazků. Další výhodou pro vlastníky pozemků je, že smlouvy o pozemkovém nájmu obvykle obsahují doložku o navrácení, která po skončení nájmu převádí vlastnictví zlepšení na pronajímatele.
Podřízené vs. nepodřízené smlouvy o pozemkovém nájmu
Podřízenost se týká priority pohledávek nebo vlastnického podílu na majetku. Pokud je k financování vylepšení použit úvěr na výstavbu nebo trvalý úvěr, bude nadřízený věřitel požadovat „první místo“ v hierarchii pohledávek za aktivem, které je zástavou úvěru. Jako takový bude nadřízený nebo „první“ věřitel vyžadovat, aby byli ostatní věřitelé nebo pohledávky na nemovitosti podřízeny jeho prvnímu zájmu.
Podřízený pozemkový nájem je jednoduše pozemkový nájem, u kterého vlastník pozemku souhlasí s nižší prioritou v hierarchii pohledávek na vlastnictví pozemku. Vlastník pozemku v podstatě zastavuje pozemek jako záruku za úvěr na zlepšení, čímž se fakticky stává druhým nebo podřízeným věřitelem projektu.
Proč by měl vlastník podřídit svůj zájem na pronájmu pozemku? Existuje mnoho důvodů, proč to může být výhodné. Jedním z případů by bylo zejména usnadnění dluhového financování výstavby budovy, která zvýší hodnotu přilehlých nemovitostí, jež rovněž vlastní vlastník nájmu pozemku. Tím by vlastník pozemku získal další výhody mimo předmětnou transakci. Dalším důvodem je, že by si vlastník pozemku mohl na oplátku vyjednat vyšší nájemné nebo jinak výhodnější podmínky.
Na druhou stranu nepodřízený pozemkový nájem je pozemkový nájem, u kterého si vlastník pozemku zachovává první pozici v hierarchii pohledávek za daným aktivem. V tomto případě by věřitel neměl právo vzít si pozemek zpět v případě neplnění závazků ze strany nájemce. Toto nesubordinační postavení je pro vlastníka pozemku považováno za mnohem bezpečnější (nadřazené i hypotéce), a proto je s ním obvykle spojena nižší sazba nájemného. V rámci nepodřízené smlouvy o nájmu pozemku se věřitelé zdráhají poskytnout úvěr, ale obvykle při upisování úvěru při stanovení maximální výše úvěru na nemovitost pouze zohlední platby za nájem.
Ocenění nájmu pozemku
Ocenění nájmu pozemku se neliší od ocenění jakéhokoli jiného nájmu nebo peněžního toku. Vzhledem k tomu, že existuje jasně definovaná doba nájmu, nájemní sazba, eskalační plán a koncová hodnota, lze vytvořit projekci těchto peněžních toků a následně je diskontovat za účelem stanovení současné hodnoty.
Výběr diskontní sazby by do značné míry závisel na tom, jak rizikové jsou tyto budoucí peněžní toky. Rizikovost pozemního leasingu je ovlivněna podřízeností, úvěrovou kvalitou nájemce, budoucí atraktivitou lokality, kvalitou a hodnotou zlepšení a dalšími relevantními podmínkami leasingu. Stejně jako u všech nájemních smluv je vždy důležité důkladně si přečíst nájemní smlouvu, abyste získali úplnou představu o tom, kdo je za co a kdy odpovědný. Tyto podmínky nájemní smlouvy pak lze použít k dokončení analýzy diskontovaných peněžních toků.
Závěr
Nájem pozemků je důležitou součástí mnoha transakcí s komerčními nemovitostmi. Pozemní pronájem je obvykle spojen s velmi nízkým výnosem vzhledem k tomu, že se jedná o skálopevný tok příjmů. Tok příjmů z pronájmu pozemku je však považován za velmi bezpečný, zejména pokud není podřízený, a je tedy lepší než dokonce hypotéka. Přestože se často dává přednost vlastnictví před pronájmem, pronájem pozemku může developerům a nájemcům poskytnout atraktivní výhody, aniž by došlo k převodu vlastnictví pozemku.
.