3. Transakce s rozděleným zpracováním:
- Transakce s rozděleným režimem zahrnuje nemovitost používanou částečně jako hlavní bydliště a částečně v rámci podnikání nebo drženou pro investiční účely;
- Daňový poplatník a jeho daňový poradce musí rozdělit část používanou jako hlavní bydliště pro vynětí z daně podle §121 a zbývající část způsobilou pro odklad podle §1031;
- Daňový poplatník může obdržet výnosy z prodeje přímo z uzavření transakce týkající se rozdělení transakce na hlavní bydliště;
- Daňový poplatník musí mít pro část transakce týkající se výměny podle §1031 uzavřenou QI (tj.tj. část přidělenou na podnikání nebo určenou k investici.) QI obdrží část výnosů z prodeje pro část určenou na podnikání nebo investici a QI získá obdobný náhradní majetek v souladu s pravidly a požadavky §1031 výměny. Daňový poplatník musí splnit všechny ostatní požadavky nezbytné pro výměnu podle §1031.
Příklad: Prodej nemovitosti o čtyřech jednotkách (fourplex)
Daňový poplatník vlastní čtyřdomek, ve kterém v posledních čtyřech letech pronajímal tři jednotky (§1031) a kde také ve zbývající jednotce v posledních čtyřech letech bydlel jako ve svém hlavním bydlišti (§121) (splňuje požadavek podle §121 na užívání jako hlavního bydliště alespoň po dobu dvou z posledních pěti let). Nemovitost je prodána kupujícímu a daňový poplatník obdrží část prodeje připadající na část hlavního bydliště (§121) a nechá si angažovat kvalifikovaného investora, který si ponechá čistý výtěžek z prodeje tří nájemních jednotek, aby mohl přistoupit k výměně 1031 za obdobnou náhradní nemovitost.
4. Transakce s rozděleným režimem:
- Transakce s rozděleným režimem zahrnuje nemovitost používanou částečně jako hlavní bydliště a částečně pro farmu nebo ranč;
- daňový poplatník a jeho daňový poradce musí rozdělit část používanou jako hlavní bydliště pro daňové osvobození podle §121 a zbývající část pro farmu/ranč, která se kvalifikuje pro odklad podle §1031;
- Daňový poplatník může obdržet výnosy z prodeje přímo z uzavření transakce týkající se přidělení hlavního bydliště;
- Daňový poplatník musí mít pro část transakce týkající se výměny podle §1031 zavedeno QI (tj.tj. část přidělenou na podnikání nebo drženou za účelem investice.) QI obdrží část výnosů z prodeje z části týkající se farmy nebo ranče a QI získá obdobný náhradní majetek v souladu s pravidly a požadavky §1031 výměny. Daňový poplatník musí splnit všechny ostatní požadavky nezbytné pro výměnu podle §1031.
Příklad: Prodej ranče o rozloze 100 akrů s přidělením hlavního bydliště na pěti akrech
Daňový poplatník vlastnil v posledních čtyřech letech pracovní ranč o rozloze 100 akrů a bydlel v domě na ranči na pozemku. Minimální množství akrů pro primární rezidenci, které okres povoluje, je pět akrů. Nemovitost je prodána kupujícímu a daňový poplatník obdrží část prodeje připadající na část hlavního bydliště, hlavní bydliště a pět akrů půdy (§ 121) a nechá si angažovat ZK, který bude držet čistý výnos z prodeje části ranče/pozemku, tj. 95 akrů, s výměnou 1031 za náhradní nemovitost v obdobném majetku.
5. Přeměna pronajímaného majetku na hlavní bydliště (§1031 přeměněný na §121)
V tomto scénáři musí daňový poplatník držet majetek získaný jako náhradní majetek při výměně podle §1031 s úmyslem původně jej držet pro účely podnikání nebo investice. V ideálním případě by měl mít daňový poplatník k dispozici skutečnosti/okolnosti a dokumentaci dokládající záměr používat v podnikání nebo držet pro investiční účely po výměně podle §1031. Rovněž je stanovena minimální pětiletá doba držby po výměně. Daňový poplatník musí rovněž využívat jako hlavní bydliště po dobu alespoň dvou z pěti let, aby měl nárok na osvobození od daně podle § 121. Vyloučení z daně podle § 121 se snižuje poměrem doby, po kterou byla nemovitost používána jako hlavní bydliště, k době, po kterou byla nemovitost používána k podnikání nebo investici. A konečně jsou vyloučeny veškeré odpisy uplatněné během doby, kdy byla nemovitost používána k podnikání nebo držena za účelem investice.
Příklad: Daňový poplatník provede výměnu podle § 1031 za náhradní nemovitost, kterou hodlá zpočátku držet za účelem investice, a tato nemovitost je po dobu tří let pronajímána. Záměr poplatníka se v budoucnu změní a rozhodne se po třech letech pronájmu přestěhovat do původní pronajímané nemovitosti a žít v ní dalších pět let jako v hlavním bydlišti. Celková doba vlastnictví je osm let (což je více než minimální pětiletá doba držby při přeměně pronajímané nemovitosti na hlavní bydlení). V tomto scénáři má daňový poplatník nárok na 5/8 vynětí z daně podle § 121, protože v nemovitosti žil pouze pět z posledních osmi let a zpětné odpisy během tříletého období pronájmu nejsou způsobilé k vynětí z daně.
6. Přeměna hlavního bydliště na nemovitost určenou k pronájmu (§121 přeměna na §1031)
Postup 2005-14 poskytuje pokyny pro souběžné použití § 121 a § 1031, pokud daňový poplatník přeměnil hlavní bydliště na nemovitost určenou k pronájmu. V tomto případě musí daňový poplatník splňovat požadavky § 121 a bydlet v nemovitosti po dobu dvou z posledních pěti let předtím, než přemění hlavní bydliště na nemovitost určenou k pronájmu. Daňový poplatník může vyloučit daň z kapitálového zisku až do výše prahových částek §121 (250 000 USD pro svobodné; 500 000 USD pro ženaté) – a provést daňově odloženou výměnu podle §1031 do náhradní nemovitosti podle §1031, která má být držena za účelem investice nebo používána k podnikání. Daňový poplatník může využít jak daňového vyloučení podle §121, tak i daňového odkladu podle §1031 na zbývající část prodeje a nad prahové částky vyloučení podle §121.
7. Rozdělení a omezení podle zákona o podpoře bydlení z roku 2008
Zákon o podpoře bydlení z roku 2008 řešil mnoho otázek souvisejících s vyloučením zisku z prodeje primárního bydliště podle §121, včetně rozdělení doby držby bydliště na kvalifikovanou a nekvalifikovanou dobu držby. Vyloučení z daně podle § 121 musí být rozděleno mezi dobu, po kterou byla nemovitost využívána jako investice, a dobu, po kterou byla nemovitost využívána jako hlavní bydliště. Vyloučení zisku podle § 121 se nevztahuje na zisk spojený s nekvalifikovanou dobou držby (kdy nemovitost nebyla používána jako hlavní bydliště).
Důležitá je klasifikace doby držby jako kvalifikované nebo nekvalifikované. Podle zákona o podpoře bydlení z roku 2008 je každé období, které není kvalifikovaným obdobím držby, definováno jako nekvalifikované období držby. Kvalifikovaná doba držby je definována jako:
- Každé období, kdy poplatník používal nemovitost jako své hlavní bydliště, nebo
- Každá část pětiletého období následujícího po období, kdy poplatník používal nemovitost jako hlavní bydliště, pokud je nemovitost v tomto pětiletém období prodána.
Kvalifikovaná doba držby zahrnuje dobu, po kterou je nemovitost užívána jako hlavní bydliště poplatníkem, jeho manželem nebo bývalým manželem. (Viz: § 121 odst. b) bod 4 písm. c) bod i))
Pravidla pro přidělení se obecně vztahují pouze na období před přeměnou na hlavní bydliště a nikoliv na období po přeměně z hlavního bydliště Pokud tedy osamělý daňový poplatník přemění hlavní bydliště na nemovitost určenou k pronájmu a nikdy se do ní nenastěhuje zpět a jinak splňuje požadavek dvou z pěti let podle § 121, má nárok na vyloučení celé částky 250 000 USD při prodeji nemovitosti určené k pronájmu. Toto pravidlo se vztahuje na nekvalifikovaně využívaná období v rámci pětiletého zpětného období podle § 121 po posledním datu, kdy byla nemovitost využívána jako hlavní bydliště. Pokud tedy daňový poplatník používal nemovitost jako hlavní bydliště v prvním a druhém roce, poté ji pronajímal ve třetím a čtvrtém roce a poté ji používal jako hlavní bydliště v pátém roce, uplatní se pravidla pro rozdělení a pouze tři pětiny (3 z 5 let) zisku budou způsobilé pro daňové vyloučení podle §121.
Každému daňovému poplatníkovi se doporučuje, aby vyhledal daňového poradce, který posoudí jeho konkrétní situaci a aplikaci daňových pravidel.
.