Podle kalifornského práva může věřitel, jakmile získá rozsudek od soudu, získat příkaz k zabavení majetku, který nařizuje místnímu šerifovi zabavit majetek dlužníka, který rozsudek dobrovolně nezaplatil. Soudní věřitel tak může obstavit bankovní účty, makléřské účty, mzdu a obecně většinu majetku, který dlužník vlastní. Není neobvyklé, že soudní dlužník ke svému šoku zjistí, že jeho bankovní účet byl zcela vyčerpán úspěšným překvapivým výkonem rozhodnutí nebo že jeho zaměstnavatel obdrží exekuční příkaz, který vyžaduje, aby zaměstnavatel strhával určitou část z každé výplaty a zasílal ji soudnímu věřiteli.
Ale zdaleka nejčastější výkon rozhodnutí je veden na nemovitost, kterou soudní dlužník zcela nebo částečně vlastní. Věřitel může podle zákona zapsat rozsudek v okrese, v němž dlužník vlastní nemovitost (zapsaný dokument je znám jako Abstract of Judgment), a poté podat Writ of Sale, v němž šerif okresu nemovitost doslova prodá ve veřejné dražbě a výtěžek předá věřiteli. Ačkoli je tento postup zdlouhavý a často trvá tři až šest měsíců, nakonec je dlužník nucen vzdát se vlastnického práva k nemovitosti ve prospěch toho, kdo nabídne nejvyšší cenu, přičemž dlužník přijde o veškerý majetek, který mohl získat. (Čtenář si může přečíst článek na webu o úpadku týkající se této formy ochrany dlužníků.)
Dům dlužníka je však kalifornským zákonem chráněn zvláštním způsobem a v závislosti na postavení dlužníka, který je buď svobodný, nebo je hlavou domácnosti, je dlužníkovi umožněno, aby jeho dům zůstal až do určité výše vlastního kapitálu bez zástavy. V současné době je dostupná úroveň Homestead padesát tisíc dolarů pro svobodnou osobu, sedmdesát pět tisíc dolarů, pokud je součástí rodinné jednotky, a sto dvacet pět tisíc dolarů, pokud je osobě nebo manželovi, který v něm bydlí, šedesát pět let nebo více, je invalidní nebo má hrubý roční příjem patnáct tisíc dolarů nebo méně a je mu padesát pět let nebo více. (Tyto výše se občas mění, proto si vždy ověřte nejnovější právní předpisy v Code of Civil Procedure, 704.730.) Hlava domácnosti si tedy může ponechat až pětasedmdesát tisíc dolarů vlastního kapitálu, aniž by věřitel mohl úspěšně doručit soudní příkaz k obstavení domu. („Vlastním kapitálem“ se rozumí hodnota nemovitosti převyšující jakoukoli hypotéku nebo svěřenecké smlouvy, které jsou na nemovitosti již zapsány; pokud má tedy váš dům hodnotu tři sta tisíc dolarů a vy máte první svěřeneckou smlouvu v hodnotě dvě stě tisíc dolarů nesplacenou a druhou svěřeneckou smlouvu v hodnotě šedesát tisíc dolarů, která zůstává nesplacena, pak váš „vlastní kapitál“ činí čtyřicet tisíc dolarů.)
Zdůvodnění zákona v Kalifornii je takové, že rodinný dům je životně důležitý pro další zdravé fungování rodiny, a pokud se nejedná o velmi drahý dům s velkým vlastním kapitálem, jsou soudy instruovány, aby tento majetek chránily, aby dlužník měl alespoň domov pro rodinu nebo pro sebe.
Pokud chce věřitel provést exekuci na dům, má věřitel důkazní břemeno prokázat, že vlastní kapitál v domě je vyšší než limit povolený pro vynětí domu z exekuce, a u vrchního soudu probíhají slyšení, na která si věřitelé přivádějí znalce, aby vypovídali a pokusili se prokázat vysokou úroveň vlastního kapitálu, a dlužníci zpochybňují tvrzení, že jejich vlastní kapitál je tak velký, svými vlastními znalci. Prakticky řečeno, soud obvykle upřednostní dlužníka při ochraně rodinného domu, a pokud věřitel neprokáže silnými důkazy, že v domě je velké množství vlastního kapitálu nad zákonem povolený limit, soud nucený prodej domu nepovolí.
Tento typ ochrany před exekucí na dům se nazývá zákonné osvobození od exekuce (Statutory Homestead Exemption) a automaticky se vztahuje na každého dlužníka vlastnícího dům v Kalifornii. Člověk nemusí podávat žádný dokument u okresního zapisovatele, aby měl právo uplatnit nárok na zákonnou usedlost v Kalifornii v případě, že věřitel usiluje o prodej vašeho domu. Nahlášením formuláře u okresního zapisovatele však lze namísto toho získat takzvané deklarované osvobození od usedlosti, které se vztahuje na dům popsaný v nahraném prohlášení o usedlosti. Zaznamenání Declared Homestead má určité výhody a tento článek je popíše.
Je velmi důležité zdůraznit, že ani Declared Homestead, ani Statutory Homestead nemohou zastavit práva na vymáhání zajištěných věřitelů, jako jsou držitelé hypotéky nebo svěřenecké smlouvy. Práva Homestead pouze omezují možnosti věřitelů, kteří nejsou zajištěnými věřiteli, ale namísto toho mají soudní rozhodnutí a snaží se svá rozhodnutí vymáhat na nemovitosti.
VÝHODY VYHLÁŠENÉHO DOMOVNÍHO PRÁVA
Jak Statutory Homestead, tak Declared Homestead zakazují soudnímu věřiteli uskutečnit nucený prodej rodinného domu a obě mají stejné prahové hodnoty pro povolený vlastní kapitál. Obě mají stejný požadavek na soudní jednání, pokud se věřitel rozhodnutí snaží překonat obhajobu tvrzeného osvobození od usedlosti, a obě kladou břemeno překonání tvrzeného osvobození od usedlosti na věřitele.
Výhody prohlášené usedlosti však nejsou zanedbatelné:
- Vlastník prohlášené usedlosti si může vybrat, které z několika obydlí bude chráněno. V rámci Statutory nebo Declared Homestead může být chráněno pouze jedno, ale v rámci Statutory Homestead se automaticky na usedlost vztahuje místo, kde bydlíte v době doručení písemného příkazu.
- Ochrana, kterou poskytuje Declared Homestead, se bude na toto bydliště vztahovat i v případě, že se vlastník přestěhuje. (V případě zákonné usedlosti, pokud ji vlastník v době doručení soudního příkazu neučiní bydlištěm, může usedlost zaniknout.)
- Na výnosy z dobrovolného prodeje usedlosti se vztahuje stejná ochrana jako na vlastní kapitál v domě. Pokud naopak Declared Homestead nebyla zapsána, automatická ochrana usedlosti by mohla být při dobrovolném prodeji domu ztracena a výtěžek z dobrovolného prodeje by připadl věřitelům.
- Pokud byla Declared Homestead zapsána, zákon jasně stanoví, že výtěžek z prodeje až do výše povoleného vlastního kapitálu v dolarech lze použít na nákup jiného domu. Zákon není jasný, zda se stejná výhoda vztahuje na Statutory Homestead.
- A jakmile je zakoupen nový dům, Declared Homestead automaticky chrání druhý dům, např. usedlost se automaticky přenáší na nový dům.
Podle kalifornského občanského soudního řádu § 704.730 a souvisejících zákonů.
Zapsání usedlosti
Zapsání usedlosti je snadné a levné. Stačí podat vyplněný a notářsky ověřený standardní formulář u okresního zapisovatele v okrese, v němž se nemovitost nachází. (Takové podání k zapisovateli se nazývá „Recording.“) Formulář lze získat ve většině advokátních kanceláří, v každé společnosti zabývající se vydáváním titulů a v mnoha papírnictvích. Náklady na notářské ověření a zápis jsou obvykle nižší než dvacet dolarů. Úřad zapisovatele je uveden v telefonním seznamu a v San Francisku se nachází na radnici.
Případně lze využít služeb služby Homestead Filing Service, která tento jednoduchý úkon provede za vás a poplatek, který si může účtovat, byl v Kalifornii omezen na dvacet pět dolarů plus poplatky za notáře a zápis. V telefonním seznamu a na internetu je pod heslem „homestead“ uvedena řada takových služeb.
Vyhlášená usedlost se často nevztahuje na soudní příkaz, který již byl na dům uplatněn, takže klíčové je podat svou usedlost předtím, než je na váš dům zapsán rozsudek. Vzhledem k malým nákladům na zápis a výhodám, které se k němu vztahují, se zdá, že není důvod plně nevyužít výhod, které jsou k dispozici při přeměně Statutory Homestead na Declared. Přesto je třeba připomenout, že bez ohledu na to, zda je zapsána, či nikoli, platí základní ochrana usedlosti, a proto pokud je váš dům předmětem pokusu o výkon exekuce, neprodleně kontaktujte právního zástupce. Je velká šance, že váš domov může být zachráněn.
.