Squatter’s Rights in California

Squatting je situace, kdy osoba najde opuštěnou nebo prázdnou nemovitost a nastěhuje se do ní bez projednání s vlastníkem nemovitosti. Zní to jako vloupání – až na to, že někdy je to legální.

Kdo je v Kalifornii považován za squattera?

Squatter je osoba, která se usadí v opuštěné, neobydlené nebo zabavené budově nebo na pozemku. Činí tak bez zákonného povolení. Tato osoba není vlastníkem ani nájemcem nemovitosti, kterou převzala, ale obvykle se tam nachází bez vědomí vlastníka. Přesto je squatování ve Spojených státech vlastně běžné a legální.

Není to vniknutí na cizí pozemek?

Squatting nemusí nutně znamenat vniknutí na cizí pozemek. Zatímco vniknutí na cizí pozemek je trestným činem, squatting má obvykle občanskoprávní povahu. Přesto může být squatting považován za trestné jednání, pokud majitel nemovitosti nebo pronajímatel zjistí, že dotyčná osoba je nežádoucí.

Mějte na paměti následující.

1. Squatteři nebo vetřelci mohou nepravdivě tvrdit, že mají na nemovitost právo. Mohou to udělat tak, že vlastníkovi nebo orgánům činným v trestním řízení předloží falešné nebo podvodné doklady nebo důkazy. To je nezákonné. V Kalifornii však squatter nemůže být odstraněn, pokud předloží dokumentaci, která je vůbec přesvědčivá.
2. Přestože squatteři mají obecně práva, mohou být zatčeni jako pachatelé trestného činu, pokud nesplňují požadavky pro nepříznivou držbu.
3. Mnozí bezdomovci využívají práv squattera, aby získali vlastnictví nemovitosti, aniž by platili nájem nebo hypotéku.

Existují výjimky z pravidla:

• Pokud osoba zkrášluje (vysazuje květiny, odstraňuje odpadky nebo provádí úpravy) neobydlený nebo opuštěný obytný nebo průmyslový objekt, mohla by se případně vyhnout trestnímu stíhání za nedovolené vniknutí.
• V případě mimořádné události může být osoba, která vstoupí na nemovitost bez povolení, zproštěna obvinění z neoprávněného vniknutí.
• Nemovitost nesmí být v užívání nebo již obsazena, aby squatteři mohli začít uplatňovat nárok na neoprávněné vniknutí.

Jak je to s drženými nájemníky?

Držení nájemníci (označovaní také jako trpění nájemníci) jsou nájemníci, kteří zůstávají na nemovitosti po skončení nájemní smlouvy. Pokud se nájemce rozhodne zůstat, je povinen nadále platit nájemné ve stávající výši a za stávajících podmínek. Pokud se pronajímatel rozhodne, může nadále přijímat nájemné, aniž by se obával o legálnost obsazení.

Pokud však nájemce, který drží nájemní smlouvu, neodejde po výpovědi z nájmu (nebo výpovědi z nájmu), může být předmětem žaloby pro nezákonné zadržování. Vydržovaný nájemce se nemůže domáhat nepříznivého vlastnictví, pokud již byl vyzván k opuštění bytu; v tomto okamžiku bude považován za pachatele trestného činu.

Pokud pronajímatel nadále přijímá nájemné, stává se nájemce „nájemcem podle své vůle“. Pronajímatel může nájemce kdykoli vystěhovat bez předchozího upozornění, protože nájemce je na pozemku z vůle pronajímatele.

Pochopení nepříznivého vlastnictví v Kalifornii

Squatter může uplatnit práva k nemovitosti poté, co v ní určitou dobu pobýval. V Kalifornii stačí 5 let nepřetržitého užívání nebo údržby, aby squatter mohl uplatnit nárok na nepříznivou držbu (CCP § 318, 325).

Pokud squatter uplatní nárok na nepříznivou držbu, může získat vlastnictví nemovitosti legálně. V tomto okamžiku má squatter zákonné povolení k pobytu na pozemku a není již trestně odpovědným narušitelem.

V USA existuje pět různých právních požadavků, které musí být splněny, aby bylo možné uplatnit nárok na nepříznivou držbu. Okupace musí být:

1. Nepřátelská
2. Skutečná
3. Otevřená & Notorická
4. Výlučná
5. Přetržitá

Nepřátelský nárok

„Nepřátelský“ nemusí vždy znamenat násilný nebo agresivní. V právním smyslu může mít „nepřátelský“ tři definice.

1. Prosté obsazení. Tímto pravidlem se dnes řídí většina států a definuje „nepřátelský“ pouze jako okupaci pozemku. Narušitel ani nemusí vědět, že pozemek někomu patří.
2. Vědomí neoprávněného vniknutí. Toto pravidlo vyžaduje, aby si narušitel byl vědom toho, že jeho užívání pozemku je neoprávněným vniknutím (což znamená, že ví, že nemá žádné zákonné právo tam být).
3. Omyl v dobré víře. Tímto pravidlem se řídí několik států. To vyžaduje, aby se narušitel při obsazování nemovitosti nejprve dopustil nevinného omylu. Může mít nesprávnou listinu nebo neplatné doklady. To znamená, že nemovitost okupovali „v dobré víře“ a nevěděli o aktuálním právním stavu nemovitosti.

Faktická držba

Faktická držba vyžaduje, aby narušitel nemovitost skutečně vlastnil. Musí být fyzicky přítomen a nakládat s ní, jako by byl jejím vlastníkem. To lze prokázat předložením dokumentace o snaze nemovitost udržovat, vylepšovat nebo zvelebovat. Úprava terénu, jak již bylo zmíněno, představuje skutečnou držbu.

Otevřená & notorická držba

„Otevřená & notorická“ jednoduše znamená, že se squatter nesnaží skrýt své obsazení nemovitosti. Každému musí být zřejmé, že tam squattuje (včetně jakéhokoli vlastníka nemovitosti, který vyvine přiměřené úsilí o prozkoumání).

Výlučná držba

Aby squatter splňoval tento požadavek, musí být jedinou osobou, která pozemek vlastní. Nemůže se o držbu nebo užívání dělit s cizími osobami, jinými nájemci, jinými squattery nebo vlastníkem.

Přetržitá držba

Squatter musí prokázat, že se na pozemku zdržuje nepřetržitě po určitou dobu. To znamená, že nemůže nemovitost opustit, později se do ní vrátit a pak tvrdit, že ji vlastnil po celou dobu. V Kalifornii musí squatteři nemovitost obývat nebo ji udržovat nepřetržitě po dobu nejméně pěti let.

Barva vlastnictví

Některé státy mají opatření pro „barvu vlastnictví“. Tento pojem znamená, že někdo získal vlastnictví nemovitosti bez jednoho nebo více kusů požadované dokumentace. Může to také znamenat, že se squatter domnívá, že má právo tam být. Kalifornie však nároky na „color of title“ neuznává, pokud nejsou přesvědčivé a velmi specifické pro danou situaci.

Musí squatteři v Kalifornii platit daně z nemovitosti?“

Některé státy nevyžadují, aby squatteři platili daně z nemovitosti, aby mohli uplatnit nárok na nepříznivou držbu. V Kalifornii tomu tak není. Aby squatter získal vlastnické právo k jakékoli nemovitosti, musí být tím, kdo platí nezbytné daně, poplatky a účty za údržbu nemovitosti. Pokud neplatil, může být legálně vystěhován a nemá žádný právní důvod k podání žádosti o nepříznivou držbu.

Vždy se ujistěte, že platíte vlastní daně z nemovitosti. To může pomoci vyhnout se nepříznivým majetkovým nárokům.

Jak se zbavit squatterů v Kalifornii

V Kalifornii existuje poměrně mnoho způsobů, jak se vypořádat se squattery. Kalifornie rozhodně pracuje ve prospěch pronajímatele nebo vlastníka pozemku (pokud nemovitost neopustil nebo ji neudržoval).

Především musí být nemovitost na začátku prázdná. Pokud na nemovitosti aktivně žije někdo jiný, může squatter vykonávat trestný čin neoprávněného vniknutí na cizí pozemek. Kalifornské právo je v tomto ohledu velmi specifické.

Prvním krokem, který můžete učinit k odstranění squatterů z vaší nemovitosti, je však zaplatit jim, aby odešli. To není ideální řešení, a je to pochopitelné. Pokud squatteři souhlasí a vy jim můžete zaplatit, aby odešli, může vám to z dlouhodobého hlediska ušetřit cenný čas i peníze. Je dobré se o to pokusit dříve, než se pustíte do zdlouhavé právní bitvy.

Pokud je nesvéprávnost vlastníka pozemku odstraněna, a to buď dosažením plnoletosti, znovunabytím příčetnosti nebo znovunabytím svéprávnosti, má pět let na to, aby se svého pozemku domohl zpět. To znamená, že pokud squatter užívá pozemek postižené osoby, prodlužuje se doba, po kterou může podat žalobu na nepříznivé vlastnictví.

Dalším způsobem, jak squatterům odepřít nárok na nepříznivé vlastnictví, je pronajmout jim pozemek nebo jim dát písemné povolení k pobytu na něm. To může rozptýlit jejich nepříznivý nárok na držbu, ale výrazně to ztíží zbavení se jich.

Pokud jste vyzkoušeli všechny tyto metody a nezabraly, vaším dalším krokem je podat oznámení o vystěhování.

První věc, kterou budete muset udělat, je doručit squatterovi třídenní výpověď. Pokud po uplynutí těchto tří dnů neodejde, můžete podat k soudu žalobu na neoprávněné zadržení nemovitosti (nezapomeňte si při tom najmout právníka nebo požádat o právní radu).

Jestliže mu bude doručena žaloba na neoprávněné zadržení nemovitosti a on nebude reagovat, můžete získat nemovitost zpět do svého vlastnictví a můžete squattera nechat odstranit. Pokud odpoví, bude do 20 dnů nařízeno soudní jednání.

Pokud squatter nemá nárok na vaši nemovitost v rámci nepříznivé ochrany, může soudce rozhodnout ve váš prospěch. Tento rozsudek můžete předložit místnímu šerifovi (nikoli policii) a šerif vyvěsí 5denní oznámení. Po uplynutí této doby, pokud squatter zůstane na vašem pozemku, může být násilně odstraněn.

Tipy na ochranu před squattery v Kalifornii

• Pravidelně kontrolujte pozemek.
• Zabezpečte pozemek (ujistěte se, že jsou všechny vchody, dveře a okna zamčené nebo zablokované).
• Vyvěste cedule „Zákaz vstupu“, zejména pokud je pozemek v současné době neobydlený.
• Podejte písemné oznámení, jakmile zjistíte, že se na pozemku nacházejí squatteři.
• Nabídněte squatterům pronájem pozemku.
• Zavolejte šerifa (nikoli místní policii), aby squattery z pozemku odstranil, pokud odmítají odejít.
• Najměte si právníka pro případ, že budete muset podat žalobu na odstranění squatterů z objektu.

Squatteři mají v různých státech různá práva. Ujistěte se, že jste se seznámili s kalifornským občanským zákoníkem. Proc. §§ 318, 325 a 328, kde najdete další informace.

.