Poznání čtyř fází tržních cyklů zlepší vaši investiční strategii.
Od realitního krachu v roce 2007 jsme na většině trhů svědky dramatického oživení. Mnozí odborníci tvrdí, že nemovitosti jsou bublinou, která brzy splaskne; zdá se, že volají: „Kupující pozor!“. Znalci tvrdí, že vzhledem k tomu, že cykly na realitním trhu obvykle trvají osm let a my se nacházíme v devátém roce postupného růstu cen, je korekce na místě. Úrokové sazby od prosince 2008 vzrostly o 2,25 % a mnozí si mohou klást otázku, zda už není konec večírku. Je tomu tak? A jak můžete učinit vlastní informované rozhodnutí?
Pokud rozumíme tržním cyklům, získáme lepší cit pro to, co dělat se současnými aktivy a zda nakupovat další. Moudré investování nyní může vám i mně pomoci maximalizovat výnosy a vyhnout se tomu, abychom skončili pod vodou jako mnozí v letech 2006-2007. Pojďme proniknout do cyklu trhu s nemovitostmi a naučme se odhadnout, kde se daný trh v cyklu nachází a jaké strategie použít v jednotlivých fázích cyklu.
Čtyři fáze
Cyklus trhu s nemovitostmi se skládá ze čtyř fází. První z nich je expanze neboli fáze, během níž dochází k největšímu růstu. Následuje Rovnováha neboli období zpomalení a stabilizace. Třetí fází je samozřejmě Pokles neboli fáze, kdy hodnoty nevyhnutelně klesají, někdy trochu, někdy hodně. Poslední fází je pak Absorpce neboli fáze, kdy se hodnoty nemovitostí začínají odrážet a začíná oživení, ale růst je stále pomalý.
Podívejme se na každou z těchto fází tržního cyklu podrobněji. Níže se zabývám tím, jak lépe rozpoznat začátek každé fáze, a uvádím jednu nebo dvě strategie, které lze během každé fáze použít.
Fáze 1: Identifikace expanzivního trhu
Realitní trhy v expanzi jsou obvykle oblasti, kde dochází k růstu počtu obyvatel a pracovních míst. Příznivé daňové pobídky, vládní iniciativy, politika práva na práci a nízká nebo žádná státní daň z příjmu mohou vést k ekonomickým výhodám. Pokud jsou na trhu vhodné podmínky, mohou se například společnosti s větší pravděpodobností na trh přestěhovat nebo na něm expandovat. Rozšiřování továren a další růst infrastruktury přináší pracovní místa. Více pracovních míst vede k růstu počtu obyvatel, což vede k většímu počtu stavebních povolení, nových subdivizí, nových silnic, škol a nákupních center. Vzniká „cesta růstu“, kdy určité oblasti města zažívají rozmach.
V průběhu fáze expanze může dojít k renovaci a gentrifikaci žádaných lokalit blíže centru města a oblastí se staršími domy s architektonickým nebo historickým významem. Zásoby bytů se mohou stát omezenými. Kupujících bude více než prodávajících a prodávající se dočkají více nabídek, přičemž ceny budou často vyšší než katalogové. Inventář se během expanze na trhu neudrží příliš dlouho. Nemovitosti se často prodají během několika dnů nebo dokonce hodin. Ceny během expanze stoupají a zhodnocení je silné. A konečně, developeři s dolarem v očích často přehánějí výstavbu, protože se snaží dostat do akce.
Pohyb, který je třeba udělat během expanze
Na začátku fáze expanze je čas na výstavbu nových domů a speciálních domů a na vydělávání peněz při flipech. V druhé části expanze doporučuji prodávat nebo nejlépe směňovat nemovitosti, které byly nakoupeny nízko v době poklesu nebo absorpce. S těmito penězi v ruce pak nakupovat na jiných trzích, které mají lepší cash flow a větší prostor pro růst cen.
Fáze 2: Identifikace trhu v rovnováze
V počátečních fázích fáze rovnováhy se na trh dostává spousta nových zásob, protože lidé cítí, že se situace zpomaluje, a snaží se zpeněžit. Kupujících je méně, protože expanze firem a růst pracovních míst se v době, kdy nastává rovnováha, zpomalují. Nabídky nemovitostí začínají stárnout a zůstávají na trhu 90-120 dní i déle. Ceny začínají klesat a prodávající platí větší ústupky, protože trh začíná upřednostňovat kupující před prodávajícími. V době rovnováhy stavitelé nabízejí pobídky a začínají snižovat ceny. V nových nákupních centrech se uvolňují místa a bytové komplexy začínají nabízet pobídky.
Pohybů, které je třeba udělat během rovnováhy
Nenechte se zlákat. Pokud chcete prodat a máte dobrý vlastní kapitál, je na prodej vhodná doba. Možná budete muset prodat 10 procent pod tržní hodnotou, abyste si zajistili odchod před přílivem lidí, kteří se nevyhnutelně svezou s poklesem trhu. Pro ty, kteří chtějí zvýšit svůj majetek, je rovnovážný stav dobou pro nákup nemovitostí mimo trh od prodejců v potížích, kde ještě můžete získat cenu, která dává smysl.
Fáze 3: Identifikace trhu v poklesu
Jedním z nejjistějších způsobů, jak rozpoznat klesající trh, je sledovat trendy v zaměstnanosti. Při poklesu se zvyšuje nezaměstnanost, hůře se hledají pracovní místa, firmy snižují počet svých zaměstnanců. Školy mohou dokonce propouštět učitele, protože lidé se stěhují z města na jiné trhy. Jisté známky úpadku se nakonec stanou zřejmými. Pozemky v subdivizích, které jsou zastavěny jen z poloviny, mohou ležet a zarůstat, protože developeři neplní své závazky a jsou na ně uvaleny exekuce. V pozdějších fázích úpadku ceny nemovitostí výrazně klesají a zásoby zabavených nemovitostí skokově rostou. V době poklesu mohou zásoby ležet dlouhou dobu. Nabídky jsou velmi nízké a je zde prostor pro vyjednávání. Místní samosprávy se mohou pokusit nastartovat trh zavedením zón pro zlepšení a dalšími pobídkami pro rozvoj.
Pohyb v době poklesu
Pokud jste prodali v dřívější fázi trhu a neinvestovali jste na jiném trhu, můžete mít v ruce hotovost. Pokud ano, pokles je čas na nákup prudce zlevněných nemovitostí, zejména aktiv A a B+. Nemovitosti vyšší třídy se nejvíce zhodnotí, až přijde odraz a pokles je nejlepší dobou k získání těchto skvostů za ceny, které vyústí v cash flow během poklesu trhu. Aktiva třídy B a C nechte na pokoji až do absorpční fáze. Během poklesu můžete také vyhledávat bytové komplexy. Jen se ujistěte, že je dostatečná poptávka po pronájmech a že na vámi zvoleném trhu nepokračuje úbytek obyvatelstva, pokud tak učiníte.
Fáze 4: Identifikace absorpčního trhu
Absorpce začíná, když ceny přestanou klesat. Odraz se pro mnoho investorů stane zřejmým až ve chvíli, kdy zásoby zabavených nemovitostí začnou být opět konkurenceschopné. Při absorpci může dojít k návratu vícenásobných nabídek, protože o inventář začnou soutěžit velké REITS a hedgeové fondy. Ceny se zvyšují, protože tržní podmínky začínají opět zvýhodňovat prodávající. Při absorpci se začnou vracet pracovní místa a zmírní se nezaměstnanost. Dobrý způsob, jak se dívat na absorpci, je, jako by to bylo na začátku jara. Na zemi sice stále leží sníh, ale taje, teploty se oteplují, ale na šortky a sandály je ještě trochu brzy.
Pohyb, který je třeba udělat během absorpce
Absorpce je čas na nákup skvělých nemovitostí s cash flow, jak jen to jde, protože zásoby A a B+ se stávají příliš drahými pro cash flow. Zaměřte se na domy C+ a B-, které budou mít vysokou návratnost. Držte se solidních čtvrtí. Pokud zvětšíte své portfolio během absorpce, často budete mít dobrý cash flow a později získáte přírůstek ze zhodnocení během nadcházející fáze expanze.
Pamatujte, že všechny nemovitosti jsou lokální a že obvykle někde v celé zemi existují trhy v každé ze čtyř fází tržního cyklu. Určitě jste slyšeli rčení: „Lokalita, lokalita, lokalita!“. Ve skutečnosti jde o to nakupovat nízko a prodávat vysoko. Když se naučíte rozpoznat fáze tržního cyklu a během každé z nich uděláte správné kroky, váš úspěch v oblasti nemovitostí prudce vzroste.