Skutečné náklady na vystěhování

Náklady na vystěhování: Důvodů, proč pronajímatel může chtít nájemce vystěhovat, je několik, ale hlavním důvodem je neplacení nájemného. Ve skutečnosti podle průzkumu společnosti TransUnion 84 %* pronajímatelů uvádí, že problémy s placením jsou jejich hlavní obavou týkající se nových nájemníků.

>

Často si vystěhování vyžádá oznámení nájemníkovi, podání soudní žaloby proti nájemníkovi a sledování zdlouhavého procesu vystěhování, který může vyžadovat slyšení.

Pokud si myslíte, že to zní jako spousta času a úsilí, máte pravdu. Proces vystěhování je drahý a časově náročný, zejména když uvážíte, že by se mu dalo předejít důkladným prověřením nájemce před jeho nastěhováním do nemovitosti.

PROCES VYSTĚHOVÁNÍ NÁJEMCE

Než odpovíme na otázku, kolik vystěhování stojí, podívejme se na stručný přehled toho, jak proces vystěhování funguje. Po podpisu nájemní smlouvy nastane problém. Možná není placeno nájemné, dochází k porušování nájemní smlouvy nebo váš nájemce porušuje zákon.

Zpravidla se s nájemcem snažíte problém vyřešit před zasláním oznámení o vystěhování, po kterém jste povinni počkat určitou dobu, než nájemce problém vyřeší. Tato čekací doba se v jednotlivých státech značně liší.

Pokud se problém nevyřeší, je podána žaloba k soudu. Po zaslání termínu soudu obdrží nájemce předvolání, na které může reagovat odpovědí nebo vyčkat na soudní jednání. U soudu vy dva popíšete každý svou verzi příběhu a počkáte na rozhodnutí soudce.

Může dojít k jednomu ze dvou výsledků: vyhrajete vy, nebo vyhraje nájemník. Pokud nájemník vyhraje a zůstane, můžete být požádáni, abyste zaplatili jeho soudní poplatky a náklady na právní zastoupení.

Pokud vyhrajete a nájemník bude nucen odejít, soudce vydá soudní příkaz, známý také jako Warrant of Eviction nebo Writ of Restitution. Buď váš nájemník odejde dobrovolně, nebo může být požadováno, aby nájemníka a jeho věci odvezl policista. Na základě nájemní smlouvy a místních zákonů může být váš nájemce zodpovědný za zaplacení poplatků za podání žaloby k soudu, poplatků za právní zastoupení, nezaplaceného nájemného a/nebo náhrady škody a penále.

ROZKLAD NÁKLADŮ

Výdaje sahají dále než k nákladům na samotné vystěhování. Zahrnují také další související výdaje, které jste možná nezohlednili. Součástí vystěhování jsou poplatky za údržbu, ušlý nájem, soudní výlohy a další právní poplatky.

Dle údajů společnosti TransUnion SmartMove činí celkové náklady spojené s vystěhováním u správců nemovitostí v průměru 3 500 USD a proces vystěhování může trvat až 3-4 týdny.**

PODÍVEJME SE, CO TYTO NÁKLADY OBSAHUJÍ:

Právní poplatky: Ve většině případů si budete chtít na vystěhování nájemníka najmout advokáta, zejména proto, že proces vystěhování může být komplikovaný a papírování musí být stoprocentně přesné. I špatně napsané jméno může způsobit problémy a zdržení. Advokáti si obvykle účtují stovky dolarů za hodinu a tyto hodiny se mohou rychle sečíst.

Kolik stojí vystěhování na právních poplatcích? Advokát zabývající se nemovitostmi nebo vystěhováním si může účtovat buď paušální poplatek, nebo hodinovou sazbu, a to, kolik vystěhování někoho stojí, závisí jak na zkušenostech advokáta, tak na složitosti případu. Nejnižší průměrné náklady na vystěhování ve formě právních poplatků činí 500 USD.

Soudní náklady: Náklady na podání žaloby k soudu se liší, ale každý stát si účtuje poplatky za podání žaloby. Vystěhování často napadá nájemce. Sporné vystěhování zastoupené radou může jinak jednoduché vystěhování zkomplikovat. Zjišťování, návrhy a požadavky na porotní soud mohou zvýšit náklady na právní služby a protahovat proces, což znamená další ztrátu nájemného a promarněný čas.

Kolik stojí soudní náklady na vystěhování? Náklady na vystěhování v podobě soudních výloh se liší podle toho, ve kterém státě se váš případ odehrává, ale celostátní průměr činí 50 USD. Mějte na paměti, že existují také poplatky za doručení výpovědi kanceláři šerifa, takže si nezapomeňte prozkoumat i tyto náklady na vystěhování.

Ztracené nájemné: Vedle právních poplatků je ztracené nájemné jedním z nejdražších nákladů na vystěhování. Během formálního procesu vystěhování nadále narůstá nájemné a bez ohledu na výsledek soudního rozhodnutí vám může vzniknout dluh na nájemném. Pokud dojde k poškození nemovitosti, čas strávený jednáním s dodavateli a prováděním nezbytných oprav prodlouží dobu, po kterou zůstane vaše nemovitost prázdná a nebude vám přinášet žádný příjem. Nemluvě o dalších nákladech na předání jednotky – přípravu k pronájmu, inzerci, předvádění nemovitosti atd.

Kolik stojí vystěhování z hlediska ušlého nájemného? Na základě mediánu nájemného a průměrného tříměsíčního procesu vystěhování stojí vystěhování obvykle 2 540 USD kvůli neobsazenosti – což pro začínající pronajímatele není malé číslo.

Náklady na obrat nemovitosti: Při započítání nákladů na vystěhování se ztrácí více peněz než jen nájemné. Kromě přímého zásahu do vašeho měsíčního příjmu vás čekají těžkopádné náklady na obrat. Splátky na hypotéku a poplatky společenství vlastníků bytů – které dříve hradil nájemce – nyní padají na vaše bedra. Kromě služeb údržby vám pravděpodobně vzniknou náklady na reklamu a poplatky za správu nemovitosti.

Kolik stojí vystěhování z hlediska obratu nemovitosti? Výše měsíční splátky hypotéky, to, zda jste či nejste členem sdružení vlastníků domů, a způsob, který jste zvolili pro inzerci, jsou jen některé faktory, které přispívají k nákladům na vystěhování. V průměru mohou náklady na vystěhování nemovitosti činit 1 750 USD.

Škoda na nemovitosti: Přinejmenším může dojít k poplatkům za úklid, pokud k úklidu nemovitosti využijete externí službu. Nájemce, který je vystěhováván (a nemůže tedy inkasovat zálohu na nájemné), má jen malou motivaci k úklidu nemovitosti před jejím opuštěním. V závislosti na státních zákonech může být nutné odstranit a/nebo uskladnit osobní věci nájemníka. V případě opuštěného majetku může být řádná likvidace elektroniky, velkých předmětů a nebezpečných materiálů nákladnější.

Kolik stojí vystěhování v podobě škody na majetku? Toto číslo je opravdu těžké určit s ohledem na množství proměnných. Jak neuctivý byl nájemník? Jak rozsáhlá byla škoda? Jak drahé byly věci? Byly pojištěny? Pokud budete mít štěstí, nedojde ke škodám na majetku vůbec, ale s jedním nákladem na vystěhování můžete počítat, a to je výměna zámků. Připravte se na to, že za zámečníka utratíte zhruba 150 dolarů.

Finanční škody: I když vyhrajete finanční rozsudek proti nájemníkovi, Americká asociace exekutorů uvádí pouze 17% úspěšnost průměrného vymáhání dluhů (srovnávací průzkum z roku 2010). Koneckonců, pokud nájemce není schopen platit nájemné, není příliš reálné očekávat, že od něj budete schopni včas získat zpět své ztráty.

Celkové náklady na vystěhování

Podle údajů společnosti TransUnion SmartMove činí celkové náklady spojené s vystěhováním pro správce nemovitostí v průměru 3 500 USD a proces vystěhování může trvat až 3-4 týdny.**

V úvahu je třeba vzít i nepeněžní náklady, například napětí a stres z probíhajícího soudního sporu. Čas jsou peníze, a čím více času ztratíte vystěhováním, tím méně času máte na lukrativnější aktivity.**

Nakonec jsou náklady na vystěhování příliš vysoké, když uvážíte, že můžete podniknout kroky, které vám pomohou se jim vyhnout. Pravděpodobnost vystěhování můžete snížit pomocí zásad pronájmu a preventivních opatření. Pečlivé prověřování nájemníků vám pomůže snížit riziko neplatičů a destruktivních nájemníků a nájemní smlouva, která konkrétně popisuje poplatky z prodlení a zásady placení, bude nájemníky motivovat k tomu, aby nájemné považovali za svou prioritu.

PŘEDCHÁZEJTE EVIKCÍM PŘED JEJICH PŘÍCHODEM

Chcete-li zajistit, aby vaše nemovitost nadále přinášela příjmy, musíte mít kvalitní nájemníky. Pokud se nájemník opožďuje s placením nájemného a přichází vám o peníze, budete ho pravděpodobně chtít rychle nahradit nájemníkem, který je schopen platit nájemné. Právní vystěhování však může být nákladné a časově náročné a formální proces vystěhování se řídí zákony vašeho státu o pronajímateli a nájemci. Zatímco velké společnosti spravující nemovitosti mají často prostředky na to, aby náklady na vystěhování převzaly, pro mnoho nezávislých pronajímatelů to neplatí.

Jak řekl Benjamin Franklin: „Unce prevence vydá za libru léku.“ V případě, že se vám podaří vystěhovat nájemníka, musíte se obrátit na soud. Důkladné prověřování nájemníků, které se stane důslednou součástí procesu pronájmu, vám může pomoci vyhnout se pozdějšímu vystěhování nájemníka. Součástí screeningového balíčku SmartMove za 35 USD je zpráva o vystěhování a úplná zpráva o bonitě.

Ať už používáte screening nájemníků SmartMove nebo jinou screeningovou službu, je důležité objednat si jako součást screeningového balíčku zprávu o vystěhování, protože předchozí vystěhování jsou vysoce prediktivní pro budoucí vystěhování. Analýza téměř 200 nemovitostí provedená společností TransUnion zjistila, že vystěhovaní obyvatelé mají téměř třikrát více předchozích záznamů o vystěhování a exekucích souvisejících s nájmem než nevystěhovaní obyvatelé.

TENANT SCREENING: A COST/BENEFIT ANALYSIS

Průměrné náklady na vystěhování činí 3 500 USD, zatímco balíček prověřování nájemníků SmartMove stojí pouze 35 USD. Když si spočítáte analýzu nákladů a výnosů na provedení zprávy o vystěhování, můžete předběžně prověřit 10 nájemníků za stejnou cenu jako vystěhování jednoho.

Padesát šest procent pronajímatelů uvádí, že historie předchozích vystěhování je jednou z jejich hlavních obav ohledně nových nájemníků, a provedení zprávy o vystěhování vám může poskytnout klid, který potřebujete k tomu, abyste mohli pokračovat v další nájemní smlouvě. Doufejme, že nebudete muset prověřovat více než několik uchazečů a budete mít jistotu ohledně prvních několika nájemníků, u kterých provedete prověrku – a díky inovativní cenové struktuře společnosti SmartMove nebudete muset nikdy platit za více, než kolik potřebujete. Žádné předplatné služby; stačí zaplatit za zprávu o vystěhování každého žadatele podle potřeby.

Přemýšlíte-li o tisících dolarů, které byste nemuseli utratit za vystěhování, je služba prověřování nájemníků rozumnou investicí. Se službou SmartMove můžete dokonce přenést náklady na žadatele, aby si prověrku zaplatil.

Může se ještě stát, že i ten nejpečlivější pronajímatel bude muset nájemníka vystěhovat. Pokročilé prověřování nájemníků je však nejlepší sázkou na to, abyste se neocitli ve složité a nákladné situaci.

*2014 průzkum mezi uživateli SmartMove