Protože neziskové organizace nemají dostatek finančních prostředků na rozvoj a provoz svých budov, hledají financování z vnějších zdrojů, jako jsou místní, státní a federální vlády a soukromé subjekty. Projekty mají často vrstvené dotace ve formě vlastního kapitálu, dluhu, grantů a daňových úlev (neziskové organizace jsou subjekty osvobozené od daně podle § 501(c)(3) daňového zákoníku IRS).

FederalEdit

Low-Income Housing Tax CreditEdit

Hlavní článek: V rámci LIHTC získávají investoři daňový úlevu ve výši jednoho dolaru (1 USD) za každý získaný daňový úvěr po dobu 10 let. Cena jednotlivých daňových kreditů se může lišit a nemusí se nutně jednat o výměnu v poměru 1:1. Výše daňových kreditů v dolarech, které má stát k dispozici, se určuje podle počtu obyvatel daného státu. Developeři žádají o přidělení daňových kreditů státní agentury, jako je státní agentura pro financování bydlení. Po obdržení daňových kreditů je developer prodá investorům. Nejméně 10 % státem přidělených daňových kreditů musí být přiděleno na rozvoj bydlení neziskovým organizacím.

Při prodeji LIHTC developeři obvykle uzavírají s investorem komanditní společnost (LP nebo LLC) (viz diskuse výše týkající se vlastnictví), kde se investor stává z 99 % společníkem. Ačkoli LIHTC lze použít k nalákání investorů do projektu, zřídkakdy pokryjí celkové náklady na výstavbu a developeři musí najít další zdroje „chybějícího financování“.

Sekce 8Edit

Hlavní článek: V současné době program Housing Choice Voucher (prostřednictvím sekce 8) poskytuje finanční prostředky veřejným bytovým úřadům (Public Housing Authorities, PHA), které vyplácejí majitelům domů s jednou nebo více rodinami rozdíl mezi 30 % příjmu nájemníků a „spravedlivým tržním nájemným“ za poskytování dostupného bydlení. Existují dva způsoby rozdělování prostředků z oddílu 8: prostřednictvím projektové podpory a prostřednictvím podpory pro nájemce. Neziskovým organizacím se pomoc na základě projektů přímo nepřiděluje, proto je pro využití tohoto programu nutné partnerství s PHA. PHA mohou použít až 20 % svých přidělených poukázek na poukázky vázané na projekt.

Pro neziskové developery, kteří vlastní pozemek, na němž se nachází jejich bytová výstavba, má Sekce 8 obecně vliv na příjem projektu, protože jsou poskytovány dotace na nájemné. Projektové poukázky umožňují vlastníkům vyčlenit část nebo celý svůj pozemek pro dostupné nájemní bydlení a získat na to dotace. V případě, že se nájemník rozhodne z dotované jednotky odstěhovat, zůstává tato jednotka cenově dostupná. Naproti tomu u poukázek pro nájemce je dotace vázána na nájemce, takže nájemce se může přestěhovat z jedné domácnosti do druhé a stále má nárok na podporu na bydlení.

Sekce 202 & Sekce 811Upravit

Hlavní článek: Sekce 202 a 811 jsou programy HUD, které poskytují kapitálové dotace neziskovým organizacím na financování výstavby, rekonstrukce nebo pořízení podpůrného bydlení pro seniory (sekce 202) a zdravotně postižené (sekce 811). Tyto programy zajišťují, že neziskoví vlastníci bytů pro seniory a zdravotně postižené v rámci těchto programů nebudou muset platit za dlouhodobé financování tím, že eliminují potřebu zadlužení a dotací na nájemné za účelem podpory nájemníků s velmi nízkými příjmy.

Federal pass-throughEdit

Následující popsané programy financování poskytuje HUD, ale přiděluje je státům a místním jurisdikcím k rozdělení na projekty. Developeři bydlení žádají o finanční prostředky prostřednictvím států a místních jurisdikcí; financování dotací však ve skutečnosti pochází z federálních peněz.

Community Development Block GrantEdit

Hlavní článek: Program CDBG byl zřízen zákonem o bydlení a komunitním rozvoji z roku 1974 a nahradil osm federálních programů, které poskytovaly finanční prostředky státům a místním komunitám na základě návrhů konkrétních projektů a měly přísná pravidla pro přidělování peněz. Naproti tomu program CDBG umožňuje státům a obcím rozpočtovat prostředky CDBG na základě jejich konsolidovaného plánu (povinný plán, který popisuje potřeby obce v oblasti bydlení, její pětiletou strategii a jednoletý plán zaměřený na zdroje a realizaci). Při tvorbě konsolidovaného plánu je vyžadována účast komunity. HUD poté určí, jak budou prostředky rozděleny jednotlivým žádajícím komunitám, a to pomocí několika vzorců, které měří rozsah chudoby, počet obyvatel, přeplněnost bytů, stáří bytů a zpoždění růstu počtu obyvatel ve srovnání s metropolitními oblastmi.

Nejméně 70 % prostředků CDBG poskytnutých komunitě musí využívat lidé s nízkými a středními příjmy (do 80 % AMI neboli Area Median Income). Zbývající částka může být použita na prevenci nebo odstranění chudinských čtvrtí nebo zanedbanosti nebo na potřeby komunity způsobené přírodní katastrofou. Finanční prostředky mohou být použity na pořízení, prodej nebo zachování nemovitostí, přestavbu stávajících bytových a nebytových budov, sociální služby a ekonomický rozvoj.

Místní samosprávy nesmějí využívat prostředky CDBG na novou bytovou výstavbu (s výjimkou „bydlení poslední instance“ nebo v případě, že srovnatelné náhradní bydlení pro projekt CDBG lze realizovat pouze novou výstavbou). Neziskové a jiné organizace, které jsou součástí projektu revitalizace sousedství, ekonomického rozvoje komunity nebo úspory energie, však mohou tyto prostředky na bydlení použít.

Na začátku roku 2011 navrhl prezident Barack Obama rozpočet na fiskální rok 2012, který počítal se snížením programu CDBG o 7,5 %, tj. o 300 milionů dolarů.

Fondy HOMEUpravit

Hlavní článek: Program HOME Investment Partnerships

Program HOME Investment Partnerships, další program komunitních blokových grantů, byl vytvořen Kongresem v roce 1990 a schválen jako hlava II Cranston-Gonzalezova národního zákona o dostupném bydlení. Podobně jako u CDBGs je před rozdělením prostředků z programu HOME vyžadován konsolidovaný plán. Na rozdíl od CDBGs jsou prostředky HOME poskytovány státům a místním jurisdikcím speciálně na zajištění dostupného vlastnického a nájemního bydlení pro domácnosti s nízkými a středními příjmy prostřednictvím. Státy dostávají 40 % prostředků a města a ostatní místní samosprávy 60 %. Přidělování prostředků je založeno na vzorci založeném na potřebách (podobně jako u programu CDBG). Státy mají nárok na vyšší částku přidělenou podle vzorce nebo 3 miliony dolarů a místní samosprávy mají nárok na nejméně 500 000 dolarů. Z peněz přidělených státu nebo místní jurisdikci musí být alespoň 15 % rozděleno komunitním neziskovým organizacím (Community Housing Development Organizations, CHDOs).

Finanční prostředky programu HOME mohou být použity na pomoc lidem při koupi bydlení, na rozvoj vlastnického a nájemního bydlení (včetně získání pozemků a demolice stávajících nemovitostí, aby bylo možné realizovat projekt financovaný z programu HOME; a na úhradu nákladů na přemístění),na rekonstrukci stávajících domů a na poskytování „nájemní pomoci“ (nebo TBRA). Rozvojové projekty musí být zaměřeny na domácnosti s příjmem nejvýše 80 % AMI a v případě nájemních projektů musí mít nejméně 90 % rodin, které z nich mají prospěch, příjem nižší než 60 % AMI. U nájemních projektů s pěti a více podporovanými jednotkami musí mít alespoň 20 % domácností příjem nižší než 50 % AMI.

Další požadavky na fondy HOME zahrnují dorovnání prostředků z jiných zdrojů, minimální podmínky dostupnosti projektů, omezení TBRA a časové omezení, do kdy musí být prostředky přiděleny a vyčerpány. Na každý obdržený dolar z prostředků HOME musí jurisdikce poskytnout 25 centů z nefederálních zdrojů. Nově postavené nájemní bydlení musí zůstat dostupné po dobu nejméně 20 let. U bytů obývaných vlastníky (nově postavených a rekonstruovaných), pořízených nájemních bytů a rekonstruovaných nájemních bytů se minimální doba dostupnosti pohybuje od 5 do 15 let v závislosti na výši obdržených prostředků v poměru k počtu podporovaných bytů. Na rozdíl od poukázek sekce 8 je TBRA omezena na dva roky a nelze ji použít na projektovou podporu nájemného. A konečně, prostředky HOME musí být přiděleny (včetně rezervování prostředků pro CHDO) do dvou let a musí být vyčerpány do pěti let.

Často prostředky HOME nestačí ke snížení nájemného na maximální povolenou úroveň na základě AMI; proto je třeba získat další prostředky a použít je společně s prostředky HOME, například LIHTC. Fondy HOME i CDBG byly kritizovány za to, že nejsou schopny poskytnout dostatečně velké dotace na zajištění bydlení pro domácnosti s příjmy rovnými nebo nižšími než 30 % AMI.

Další veřejné zdroje financováníUpravit

Dluhopisy osvobozené od daněUpravit

Hlavní články:

Doporučuje se, aby se v případě, že se na bydlení podílejí domácnosti s příjmy rovnými nebo nižšími než 30 % AMI, poskytly dotace na bydlení: Účelem dluhopisů osvobozených od daně neboli dluhopisů na soukromé aktivity je podpora vytváření pracovních míst a zvýšení hospodářského rozvoje v místních oblastech, proto se neomezují pouze na vytváření bydlení. Tyto dluhopisy vydávají státní agentury pro financování bydlení (podobně jako LIHTC) nebo místní vládní rozvojové agentury. Protože úroky z dluhopisů jsou osvobozeny od státních a místních daní, věřitelé, kteří tyto dluhopisy nakupují, přenášejí tuto úsporu na dlužníky prostřednictvím nižších úrokových sazeb. Dluhopisy osvobozené od daně jsou podobné běžným úvěrům v tom, že dlužník musí věřiteli splatit jistinu plus úroky; dluhopisy osvobozené od daně však mají ve srovnání s běžnými úvěry obvykle delší dobu financování. Obecně se tento typ dluhopisů využívá pro projekty nad jeden milion dolarů.

Existují dluhopisy, které jsou určeny výhradně neziskovým organizacím k poskytování nájemního bydlení. Při použití pro tyto účely stanoví zákoník IRS omezení použití nejméně 95 % výnosů z dluhopisů. Mezi povolenými způsoby použití je jeden, který stanovuje minimální úroveň cenově dostupné obsazenosti. Podobně jako u LIHTC musí být alespoň 40 % bytů obsazeno domácnostmi s příjmem 60 % AMI nebo méně, nebo alespoň 20 % bytů musí být obsazeno domácnostmi s příjmem nejvýše 50 % AMI.

Federální vláda omezuje množství dluhopisů osvobozených od daně, které může stát v daném roce vydat. V důsledku finanční krize na konci roku 2000 státní agentury pro financování bydlení „prakticky zamrzly… na trhu s dluhopisy na bydlení“, což způsobilo, že mnoho agentur buď pozastavilo, nebo výrazně snížilo množství vydávaných dluhopisů.

Svěřenecké fondy pro bydleníUpravit

Hlavní článek: Svěřenecké fondy pro bydlení

Svěřenecké fondy pro bydlení (HTF) jsou zřizovány na všech úrovních státní správy (národní, státní, okresní a místní). Tyto fondy jsou vytvářeny speciálně pro poskytování dostupného bydlení domácnostem s nízkými a středními příjmy a jsou založeny na vybraných zdrojích příjmů. HTF mají obecně mnohem méně omezení než jiné formy veřejného financování a mohou být použity na širokou škálu rozvojových aktivit. Například mezi způsobilé činnosti v rámci Národního svěřenského fondu pro bydlení patří mimo jiné: pořízení nemovitosti, náklady na rozvoj/rekonstrukci, stavební náklady a některé provozní výdaje.

Většina svěřenských fondů má minimální požadavek na dostupnost v rozmezí 5 až 30 let. Většina svěřenských fondů se zaměřuje na osoby s příjmem na úrovni 80 % AMI a nižším; přibližně čtvrtina svěřenských fondů se však zaměřuje na bezdomovce nebo osoby s příjmem na úrovni 50 % AMI a nižším.

Podobně jako u fondů sekce 8, protože svěřenské fondy jsou obecně spravovány vládními nebo kvazivládními agenturami, pro využití těchto fondů je třeba neziskové rozvojové projekty hodně realizovat ve spolupráci s orgány pro bydlení, odděleními nebo společnostmi pro komunitní rozvoj, agenturami pro obnovu nebo řadou dalších možných řídících orgánů. (Další informace týkající se řídících agentur naleznete v části Svěřenecký fond bydlení – správa nebo řízení)

SoukromáEdit

Soukromá pomoc ve formě grantů a nízkoúročených půjček na dostupné bydlení je obvykle financována místními komunitními nadacemi a národními neziskovými organizacemi. Místní komunitní nadace se zaměřují především na zlepšení konkrétních čtvrtí, zatímco národní neziskové organizace mají širší cíle. Ziskové společnosti také nabízejí možnosti financování prostřednictvím spřízněných neziskových nadací nebo partnerství, jako je Living Cities, fond bydlení vytvořený partnerstvím finančních institucí, pojišťoven a HUD. Také pokud soukromá společnost provozuje velkou část svého podnikání v určité oblasti, může také přispět neziskovým developerům pozemky, penězi a odbornými znalostmi

.

By: adminPosted on

Napsat komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna.