Veřejné bytové orgány se často obávají federálních inspekcí REAC ve svých nemovitostech.
A měly by se obávat, protože jejich výsledky v hodnocení Real Estate Assessment Center jsou vázány na financování HUD a nárok na inovativní programy Housing and Urban Development, jako je Moving to Work.
Vaše PHA začíná se 100 body a vaším úkolem je udržet jich co nejvíce. Zde je několik jednoduchých tipů a strategií, které zajistí úspěšné kontroly:
Před kontrolou
Před provedením kontroly REAC zvažte, zda pověřit vyškolené zaměstnance agentury nebo externího konzultanta provedením kontroly před kontrolou REAC. Inspekce zahrnuje pět složek, přičemž některé z nich mají větší váhu než jiné:
- Stavební objekt
- Vnější část budovy
- Systémy budovy
- Společné prostory
- Jednotky
Při provádění předběžné inspekce REAC nezapomeňte zajistit, aby všechny položky fungovaly tak, jak mají. To je dobrý společný ukazatel pro všechny součásti systému REAC.
Například opěrná zeď musí plnit svou funkci a něco zadržovat. Pokud dojde k jejímu porušení, bude vás to stát body. V závislosti na velikosti porušení vás to může stát hodně bodů. Nebo uvnitř jednotky musí hořák na sporáku fungovat přesně tak, jak má, jinak byste mohli přijít o body.
HUD nabízí užitečný seznam 25 nejčastějších nedostatků pro veřejné bydlení a 25 nejčastějších nedostatků pro bydlení ve více rodinách. Prostudujte si seznamy a poučte se z chyb ostatních.
Buďte strategičtí ohledně položek inspekce
Víte, jaký je rozdíl mezi nejčastějšími chybnými položkami a těmi, které vás budou stát nejvíce bodů? Položky jako chybějící nebo prasklé krycí plechy jsou běžné, ale budou vás při kontrole stát hodně? Pravděpodobně ne.
Vzhledem k omezenému času a zdrojům se zaměřte na následující oblasti, které při inspekci rozhodují, seřazené od nejzávažnější po nejméně závažnou:
Místo: Položky v této kategorii mají největší váhu a s největší pravděpodobností povedou ke špatnému výsledku inspekce. Zaměřte se na následující položky, které vás mohou stát 4 až 8 bodů v závislosti na závažnosti závady:
- Porušené/chybějící ploty, zejména obvodové; přerostlá vegetace na plotech
- Trhliny a nebezpečí zakopnutí na chodnících a dlažbě
- Ucpaná nebo částečně ucpaná dešťová kanalizace
- Poškození opěrné zdi
- Ostré předměty
- Poškození dětských hřišť
Vnější: I v této oblasti můžete přijít o pořádné body. Hledejte následující:
- Poškození nebo otvory v exteriérových dveřích
- Trhliny v základech
- Díry ve zdi
- Poškození ploché střechy
Stavební systémy: Ty mají několik položek, které mohou být nákladné:
- Poškození nebo nefunkčnost postřikovačů
- Nefunkčnost výtahu
- Jakékoli problémy s elektřinou
Bytové jednotky a společné prostory: Teprve poté, co projdete výše uvedené tři oblasti, přejděte ke společným prostorám a jednotkám. Výše uvedené oblasti mají schopnost poškodit vaše skóre REAC mnohem více než jednotky nebo společné prostory. Po vstupu dovnitř se zaměřte na následující:
- Problémy s elektřinou
- Ucpaná pomalá kanalizace
- Zablokovaný únikový východ
- Plíseň
- Zamoření
Přizvěte si konzultanta REAC
Mnohé SVJ si přizvou konzultanta, aby pomohl vyškolit zaměstnance, jak se připravit na inspekce REAC. Některé větší PHA si najímají konzultanta nejen pro přípravu před inspekcí REAC, ale také proto, aby doprovázel inspektora REAC a ujistil se, že nevyvolává položky nevhodně.
Pracovníci PHA by měli být proškoleni minimálně o kritériích inspekce REAC, která se ne vždy zdají dávat zdravý smysl. Nebezpečí zakopnutí na schodišti může stát 0 bodů, zatímco nebezpečí zakopnutí venku stojí 7 bodů. Chybějící požární hlásič v jednotce nemusí stát žádné body, zatímco díra v zemi může stát 5-7 bodů.
Shrnutí
Body REAC jsou pro PHAS velmi důležité. Připravit se na inspekci REAC znamená v mnoha ohledech vyhodit logiku z okna.
Znalost kritérií, běžných nedostatků a bodových hodnot – a navíc přizvání odborníka – pomůže vaší agentuře zajistit, aby byla na inspekci REAC připravena.
Poraďte se s poradenskou firmou CPA s odbornými znalostmi v oblasti PHA.