Všichni jsme se v dětství učili, jak se dělit, ale tento koncept obvykle funguje snáze s pastelkami a sušenkami než s majetkem.
Příklad společná příjezdová cesta. Tento typ uspořádání, kdy dva nebo více lidí společně vlastní příjezdovou cestu, ale domlouvají se na její údržbě a používání, se může objevit jak ve městech, tak na předměstích. Pokud se strany dohodnou, je sdílená příjezdová cesta jen další zvláštností vašeho domu. Nikdo nezabírá půlku toho druhého ani neblokuje sousedovi přístup špatným parkováním. Všichni jsou spokojení táborníci.
Naneštěstí tato slušnost závisí na tom, jak dobře vycházíte se svými sousedy. Někteří obyvatelé se navzájem soudí o to, jak se pohybovat po společné příjezdové cestě. Jiní mohou mít příjemnou dohodu, dokud se jeden z nich neodstěhuje a nenechá zbývajícího majitele domu tvrdit, že společná příjezdová cesta je jen jeho, protože ji používá déle, bez ohledu na to, co říká průzkum nemovitosti.
„Další kupující dost možná vstoupí do bažiny,“ říká Bryan Kasprisin, špičkový realitní makléř v Jolietu ve státě Illinois, který prodal několik nemovitostí se společnou příjezdovou cestou. Jak si tedy může prodávající zajistit bezproblémovou plavbu?“
Mluvte o pozitivech
Sdílená příjezdová cesta může být jeden prostor široký jako příjezdová cesta pro jedno auto (zhruba 9 až 12 stop, i když některé mohou být menší) nebo příjezdová cesta pro dvě auta (zhruba 20 až 24 stop). Mohou mít také tvar písmene „Y“, rybí kosti nebo vlajky na žerdi. Výhody takového uspořádání vás možná hned nenapadnou, ale společná příjezdová cesta má své výhody:
Společná údržba:
Pokud je v řádné smlouvě uvedeno rovné vlastnictví, mohou všichni majitelé nést náklady a práci spojenou s odklízením přeháněk, odstraňováním skvrn od motorového oleje nebo přetěsňováním betonu či asfaltu kvůli prasklinám.
Společné parkování:
V metropolitních oblastech, jako je Brooklyn v New Yorku, kde je o parkování nouze, je společná příjezdová cesta „žádaným“ prvkem bez ohledu na to, že se o ni musíte dělit s někým dalším.
Přehlednější a bezpečnější ulice:
Ulice s obytnými domy blízko u sebe mohou vypadat přehledněji a stát se bezpečnějšími díky omezení „přístupových bodů pro vozidla“, jako jsou příjezdové cesty, uvedl jeden řídicí výbor o navrhovaných úpravách silnic v okrese Washtenaw v Michiganu. „Mělo by se podporovat sdílení nebo společné využívání příjezdové cesty dvěma nebo více vlastníky nemovitostí,“ uvádí se ve zprávě výboru.
Řešení typických obav kupujících ze společných příjezdových cest
Někteří lidé označují společnou příjezdovou cestu jako „společnou příjezdovou cestu“, ale ta má svou právní definici. Téměř všechny společné příjezdové cesty jsou „přilehlé služebnosti“ neboli práva „vykonávat omezenou formu vlastnictví nebo držby nemovitosti jiné osoby“, říkají právníci zabývající se nemovitostmi. Tato práva jsou spojena s vlastnictvím pozemku a obvykle přecházejí na nového vlastníka.
Ve věcném břemeni může být uvedeno, že každý vlastník domu vlastní část příjezdové cesty, ale má zákonné právo používat celý prostor k příjezdu do garáže a odjezdu z ní, uvádí přední právní web Nolo.com od roku 2011. Jindy jeden z majitelů domu vlastní celou příjezdovou cestu a věcné břemeno uděluje sousedovi, který sdílí příjezdovou cestu, právo užívat její část, například k parkování na jedné straně nebo k dojezdu do garáže.
Mezi obavy, které často vznikají u společných příjezdových cest, patří:
- Jeden ze sousedů blokuje druhému cestu do garáže, k předním dveřím nebo ke svému autu.
- Děti nechávají na příjezdové cestě kola nebo hračky.
- Jeden ze sousedů neodklízí sníh nebo se nepodílí na nákladech na opravy.
- Sousedé si vymezí prostor na příjezdové cestě barvou, sloupky nebo jinými příčkami.
- Existuje nejistota ohledně právní odpovědnosti týkající se kohokoli, kdo se na příjezdové cestě zraní.
Zveřejněte vlastnická práva
Kasprisin uvedl, že vždy zveřejňuje, když má nemovitost společnou příjezdovou cestu, a často musí kupujícím vysvětlit, co to znamená. „Někdy to pro kupujícího není problém, dokud z toho problém neuděláme tím, že mu sdělíme, že se to může stát,“ řekl. „Kupujícího to ve skutečnosti netrápí, dokud nezjistí, jaká je odpovědnost nebo jaké jsou problémy, které by mohly vzniknout.“
Vstupy jsou evidovány v rámci okresu, kde se nemovitost nachází, takže zpráva o vlastnictví nebo průzkum nemovitosti by měly nastínit vlastnická práva potenciálního kupujícího. Einhorn, Barbarito, Frost & Botwinick, advokátní kancelář v Denville v New Jersey, která se zabývá případy týkajícími se nemovitostí, říká, že majitelé domů si také mohou zkontrolovat pojistnou smlouvu o vlastnictví nemovitosti ohledně případných věcných břemen týkajících se užívání příjezdové cesty nebo přístupu k ní.
Existují však sousedé, kteří se po zjištění, že budou mít vedle sebe někoho nového, snaží uplatnit více práv, než by měli. Kasprisin se s touto situací setkal při prodeji viktoriánského domu z roku 1895 v Jolietu ve státě Illinois. Soused zaujal stanovisko, že příjezdová cesta patří jemu, protože v ulici bydlí déle, a kupujícímu řekl: „Jen se ujistěte, že vaši lidé neparkují na příjezdové cestě.“
Ukázalo se, že vlastnická hranice prochází středem příjezdové cesty, což kupujícímu dávalo zákonné právo užívat polovinu z ní, stejně jako prodávající. S pomocí realitního právníka obě strany sepsaly smlouvu o údržbě, která popisovala údržbu, odpovědnost a přístup. (Od ledna 2020 vyžaduje 21 států, aby byl při uzavírání smlouvy přítomen realitní právník, zatímco jiné státy vyžadují právníka pouze k přípravě některých dokumentů)
„Něco z toho byla jen základní zdvořilost, která by podle mě měla zůstat nevyřčena, slib, že nebudete parkovat uprostřed a nenecháte tam auto v sobotu večer,“ řekl Kasprisin.
V případě potřeby vyjednejte práva nebo je rozdělte
Marshall, Roth & Gregory, advokátní kancelář v Asheville v Severní Karolíně, která se zabývá plánováním nemovitostí a transakcemi s nemovitostmi, uvedla, že realitní makléři by měli být na podobné „problémy se společným přístupem“ upozorněni před uvedením nemovitosti na trh a také před uzavřením smlouvy. Bez ohledu na to, jak byla sdílená příjezdová cesta dříve využívána, měli by majitelé a uživatelé zaznamenat své majetkové hranice, povinnosti a náklady v dokumentu, jako je dohoda o sdílené příjezdové cestě, říkají tito právníci.
Někteří věřitelé neudělí souhlas s úvěrem potenciálním kupujícím, kteří mají zájem o nemovitost se sdílenou příjezdovou cestou bez takového zaznamenaného právního dokumentu, dodávají.
Dohoda o údržbě sdílené příjezdové cesty může být stručná jako několik odstavců nebo pečlivě podrobná na několika stránkách. Měla by obsahovat:
- právní popis příjezdové cesty (najměte si geodeta, který pozemek vyměří, zaznamená údaje a prozkoumá pozemkové záznamy)
- jak strany příjezdovou cestu sdílejí (například typ věcného břemene)
- konkrétní údaje o sdílení nákladů na údržbu, odstraňování sněhu a ledu a další úpravy
- ustanovení pro případ neplacení, například že jedna strana má právo zřídit zástavní právo vůči druhé.
Pokud jste však měli se sousedy obzvláště napjaté vztahy ohledně společného užívání příjezdové cesty, můžete zjistit, že rozdělení příjezdové cesty je před prodejem lepší variantou.
Rozdělení musí být na vaší straně pozemku a musí poskytovat dostatečnou šířku pro oba uživatele, což může změřit profesionální geodet. (Možná si budete chtít o svých plánech předem promluvit se sousedem, aby si i on mohl najmout geodeta). K některým dělícím prvkům patří řetězové oplocení instalované do asfaltu, obrubníky osazené na stávajícím betonu nebo úzký vyvýšený zahradní záhon z tlakově impregnovaného řeziva.
Jak společná příjezdová cesta ovlivňuje vaši cenovou strategii
Při prodeji domu se společnou příjezdovou cestou bude váš realitní makléř při stanovení nabídkové ceny vycházet ze srovnatelných nemovitostí. Ale v závislosti na tom, jak běžné jsou sdílené příjezdové cesty ve vaší oblasti, nemusí váš agent upravovat cenu tak, aby to kompenzoval.
„Musíte se na to dívat případ od případu, dům od domu,“ říká Kasprisin. Pokud je vaše sdílená příjezdová cesta jediná v rezidenční čtvrti, kde mají všichni ostatní vlastní příjezdovou cestu, „bude to mít trochu vliv na hodnotu, protože je to něco jiného.“
Jestliže je však sdílená příjezdová cesta ve vašem okolí normou, není potřeba úpravy, jako v případě viktoriánského domu, který Kasprisin prodal. „Do cenové strategie jsem příjezdovou cestu vůbec nezohledňoval,“ řekl. „Pokud chcete žít v této čtvrti nebo v tomto typu domu, prostě to k tomu neodmyslitelně patří.“
Kupující také může zjistit, že společná příjezdová cesta není příliš velkým kompromisem za nějakou jinou výhodu, dodal. „Pokud mám garáž pro sedm aut, ale mám společnou příjezdovou cestu, možná nebudu chtít společnou příjezdovou cestu, ale ouha, můžu mít garáž pro sedm aut. Někdy berete dobré se špatným.“
Sdílená příjezdová cesta může být pro některé kupující obvyklá, ale nemusí se stát překážkou prodeje vašeho domu. „Jde jen o jasná a zřetelná očekávání: Tohle je třeba udělat,“ říká Kasprisin. „Stejně jako u všeho ostatního, pokud to tak všichni mají, mělo by to být v pořádku.“