Obnova historického domu: 8 tipů a triků, než se do ní pustíte

Poznámka redakce: Tento článek byl původně publikován v květnu 2016. Byl aktualizován a doplněn o nové informace.

Vítejte zpět v rubrice Dobová dramata, týdenní rubrice, která střídavě přináší přehledy historických domů na trhu a odpovědi na otázky, které nás vždy zajímaly o starší stavby.

Restaurování historického domu není žádná maličkost. Nejenže je třeba věnovat zvláštní péči starým konstrukcím a stavebním materiálům, ale staré domy jsou plné překvapení a náklady se mohou rychle sčítat. Ale jestli jsme se něco naučili, tak to, že správně provedená renovace může proměnit noční můru v domov snů.

Obrátili jsme se na jednoho z našich oblíbených interiérových designérů a architektů, kolegu posedlého starými domy, Stevena Gambrela, který zrestauroval a zrenovoval řadu domů z 18. a 19. století v New Yorku a okolí – například dům kapitána Overtona v Sag Harboru postavený v roce 1853 – abychom se dozvěděli něco o tom, co očekávat a na co se zaměřit při rekonstrukci dobového domu.

Bydlení ve starém domě je závazek

Počítáte s věcmi, jako jsou sálavé podlahy – nebo dokonce jen s něčím takovým, jako je rovnoměrně vytápěná nebo chlazená místnost – jako s nezbytným vybavením? Pak bydlení ve starším domě s jeho nepravidelnostmi nemusí být pro vás.

„Pokud se chystáte koupit historický dům, protože se vám líbí stará zvlněná okna a duch podlah,“ říká Gambrel, „musíte pochopit, že nebudete moci mít některé vymoženosti, které přináší bydlení v 21. století.“

„Udělal bych cokoli na světě, abych zachoval to zvlněné sklo v oknech, i kdyby to znamenalo mít průvan v místnosti,“ dodává Gambrel. „Prostě bych si oblékla další svetr. Ale pokud takový člověk nejste, pak to pro vás není ten správný dům.“

Poškození vodou je nepřítel

„Poškození vodou je vážné, důležité a je třeba ho řešit,“ říká Gambrel. „Poškození vodou má dlouhodobé následky jako suchá hniloba. Také brouci milují vlhké prostředí.“

Dávejte pozor – zejména kolem stropů, podlah a oken – na známky poškození vodou. To by mohlo být varováním před vážnými konstrukčními problémy.

Něčemu byste měli věnovat zvláštní pozornost, je parapetní deska. Parapetní deska je nejspodnější vodorovná součást konstrukce, která probíhá kolem celého základu. K parapetní desce jsou připevněny všechny svislé konstrukční podpěry domu.

„Parapetní deska je nejzranitelnější vůči vodě, protože se nachází těsně u mokré půdy,“ říká Gambrel. „Pokud jsou podlahy křivé, může to být kvůli pokřivené parapetní desce, protože to je celá konstrukce, na které dům sedí.“

Sestavte si tým, který vám pomůže

Podnikatel a inspektor vám mohou pomoci odhadnout množství prací, které je třeba provést, a jejich cenu. Mohlo by však být užitečné prozkoumat lidi, kteří mají zkušenosti s ochranou památek.

„Potřebujete místního historika nebo dodavatele, který se zabývá obnovou historických domů. Ti vám poskytnou největší pomoc a řeknou vám o procesu obnovy, který je třeba provést,“ říká Gambrel.

A především musí každý, koho přivedete, rozumět vašemu konečnému cíli, kterým je obnova nemovitosti. „Mnoho lidí nechápe rozdíl mezi konzervací a tím, že něco vytrhnete a začnete znovu,“ říká Gambrel. „To není to, co chcete. Potřebujete talentované lidi, kteří vám pomohou projít procesem obnovy starého domu.“

Máte omezený rozpočet? Začněte v malém

Ačkoli starší domy – bez ohledu na velikost – budou pravděpodobně všechny potřebovat aktualizace a renovace, pokud nemáte neomezené finanční prostředky, poohlédněte se po menším domě, který bude lépe zvládnutelný.

„Kupujte kvalitní materiály a renovujte méně – to budu vždy prosazovat,“ říká Gambrel, jehož renovace domu kapitána Overtona v Sag Harboru zahrnuje okna s dvojitým mahagonovým sklem, mosazné kování navržené na zakázku a zachráněné mramorové obložení. „Raději budu žít v dokonale zrestaurovaném malém solném koloniálu z 18. století než v rozpadajícím se sídle se špatnou dlažbou.“

Přemýšlejte o své investici chytře

I když nikdy neplánujete prodávat, je podle Gambrela rozumné při sestavování rozpočtu zvážit hodnotu pro další prodej. „Rekonstrukce domu v několika různých lokalitách stojí obecně stejnou částku bez ohledu na to, co dokáže podpořit místní trh s nemovitostmi,“ říká. „Nechcete přece přehnaně investovat do domu, který vám nepřinese stejnou návratnost.“

Pro tento účel si vyhledejte, za kolik se v dané oblasti prodávají kompletně zrekonstruované domy, a nechte se tím inspirovat při sestavování rozpočtu. Jedním ze snadných cílů pro šetření rozpočtu je vybírání a výběr krbů, které chcete obnovit.

Často je v opravených domech potřeba krby znovu vyzdít nebo opravit jejich zdivo – tento proces může podle Gambrela stát až 12 000 dolarů na jeden komín. Pokud najdete místo s více krby – a komíny – může být rozumné vybrat si, které opravíte.

Začněte střechou, okny a zdivem

Může být lákavé hned vybírat kuchyňské skříňky a vzorníky barev, ale první fáze renovace by měly být spíše praktické než estetické. „Je to jako zvládání krize – nejprve musíte opravit věci, které zabrání budoucím škodám,“ říká Gambrel. „Zajistěte vodotěsnost domu. Opravte střechu, okna a zdivo.“

Někdy umístění domu přímo souvisí s pevností a kvalitou stavebních materiálů. „Závažným problémem, na který narazíte v některých regionech, je to, že občas je v maltě písek. To negativně ovlivňuje její celistvost,“ říká Gambrel. „Protože je zde na Long Islandu v zemi tolik písku, mnoho komínů z 18. století bylo vyrobeno s touto slabší maltou, takže zdivo bude slabší a bude potřebovat více pozornosti.“

Krby a komíny jsou dobrým místem pro kontrolu, zda je třeba maltu opravit, což je proces zvaný repointing. Než zavoláte odborníky, stačí provést předběžnou zkoušku rukama: „

Technologie je váš přítel

Ačkoli Gambrel varuje, že aktualizace vytápění, chlazení a elektrických systémů domu jsou snadno nejdražší částí každé renovace, nebojte se, že provedení aktualizace bude vyžadovat vytrhání všech dobových detailů, které jste si zamilovali na prvním místě.

„Technologie je k památkám nesmírně laskavá – můžete rozdělit mechanický systém na menší jednotky, napájet horní patra z podkroví a spodní patra ze sklepa,“ říká Gambrel. „Říká se tomu dělený systém a je to opravdu dobrý způsob, jak tolik nepoškodit historickou strukturu domu.“

Přijměte neohrožující zvláštnosti

Vyrovnání nerovných podlah ve starém domě může být časově náročný – a nákladný – proces. Proč je nepřizpůsobit konstrukčnímu schématu domu? „Na Manhattanu mám dům, který byl postaven v roce 1827. Je křivý! Tak jsem ho nechal křivý,“ říká Gambrel. „Navrhl jsem všechny truhlářské práce, jako jsou podlahové lišty, přizpůsobit se křivým podlahám. Základní deska může být na jednom místě vysoká 6″ a na jiném 8″.“

Podobně, pokud řešíte, kam přidat koupelny a skříně, zkuste se na problém dívat jako na příležitost. V restaurovaném domě kapitána Overtona je ložnice s postelí zabudovaná do výklenku, který vznikl, když společnost Gambrel přistavěla koupelnu do druhého patra.

Jde o to vědět, co obětovat, aby se zachoval zbytek. „Raději zachovám celistvost tří přesvědčivých místností a čtvrtou ohrozím, než abych osekal všechny čtyři a zbyly mi čtyři průměrné prostory,“ říká Gambrel. „Musíte z toho udělat tvůrčí příležitost. V tom spočívá krása, kouzlo a svéráznost renovace.“