Měli byste konsolidovat dluh pomocí refinancované hypotéky?

Dluh je velkou zátěží pro vaši mysl a váš rozpočet. A i když vždy existují hrdinské způsoby, jak ho splatit rovnou, může se stát, že po narození dětí nebo jiné velké životní změně se váš pokrok zastaví. V takovém případě může být nejlepší volbou konsolidace dluhu s vysokým úrokem do půjčky s nižším úrokem.

V tomto článku se podíváme na to, jak může být refinancování hypotéky chytrým způsobem konsolidace vašich dluhů.

Kolik dluhů máte?“

Řekněme, že máte dluhy ve výši 40 000 USD v různých formách – osobní půjčka, kreditní karty, školní půjčky, půjčky na auto a další dluhy. Úrokové sazby všech těchto půjček jsou poměrně vysoké; na úrocích vydáváte více než 1 000 USD měsíčně, a přesto se vám nedaří většinu z nich splatit.

Naproti tomu dům, který jste před deseti lety koupili za 100 000 dolarů na hypotéku s pevnou úrokovou sazbou na 30 let, má nyní hodnotu 175 000 dolarů. V době, kdy jste dům koupili, jste do něj vložili 20 % a nyní na něm dlužíte přibližně 70 000 USD. Celkový vlastní kapitál vašeho domu tedy činí 125 000 USD (po odečtení 12 000 až 15 000 USD za poplatky realitní kanceláři a daně z převodu, které by vám vznikly při prodeji). Tato částka by splatila všechny vaše dluhy.

Otázka: Otázka: Měli byste svůj dům refinancovat hypotékou, abyste tento dluh splatili? Měli byste jít ještě dál a refinancovat celý úvěr na nižší úrokovou sazbu, snížit si měsíční splátku a získat peníze nad rámec toho, co je potřeba na splacení dluhu? Zde jsou kroky, které byste měli podniknout, abyste určili nejlepší finanční cestu, kterou se v této situaci vydat.

Jaké jsou úrokové sazby vašeho současného dluhu?

Úrokové sazby dluhu se velmi liší. Existují dva hlavní faktory, které určují úrokové sazby vašeho dluhu: vaše kreditní skóre a to, zda je dluh zajištěný nebo nezajištěný. Úvěry, které jsou vázány na zástavu (zajištěné), mají obecně mnohem nižší úrokové sazby než úvěry, které zajištěné nejsou.

Například hypotéky a půjčky na auto mají obvykle sazby, které se pohybují mezi 2 a 4 % , respektive méně než 7 %. Naopak nezajištěná osobní půjčka od banky nebo kreditní karta může mít úrokovou sazbu až 25-30 %. Obecně platí, že čím nižší je vaše úvěrové skóre, tím vyšší budou úrokové sazby u jakéhokoli typu úvěru.

V našem scénáři s částkou 40 000 USD je 20 000 USD rozloženo na dvě kreditní karty s úrokovou sazbou 19,99 %; 10 000 USD je určeno na školní půjčku s úrokovou sazbou 5,75 % a dalších 10 000 USD je určeno na půjčku na auto s úrokovou sazbou 3,99 %.

Jaký dluh byste měli refinancovat?“

Tady je nejdůležitější úvaha: Pokud přijdete o práci nebo si vezmete refinanční úvěr, který si nemůžete dovolit, je mnohem pravděpodobnější, že o dům přijdete, než kdybyste kvůli nadměrnému osobnímu dluhu vyhlásili bankrot. Je to proto, že ve většině států zákon umožňuje při oddlužení v konkurzu ochránit část vlastního kapitálu v primárním bydlišti.

Zpravidla nerefinancujte dluh, který lze oddlužit v konkurzu, na hypotéku, kterou si nemůžete dovolit. Vaše výdaje na bydlení by neměly být vyšší než 30 % vašeho celkového příjmu po zdanění. Pokud vyděláváte 3 000 USD měsíčně po zdanění, neměli byste mít hypotéku, která je vyšší než 1 000 USD měsíčně. Váš limit může být i nižší v závislosti na vašich dalších fixních výdajích.

Refinancování z dluhu 20 000 USD na kreditní kartě s úrokem 19,99 % je tak trochu bezvýznamné. Ale co dluh ze studentské půjčky? To je asi nejzáludnější otázka.

Při dnešních úrokových sazbách je úroková sazba školních půjček asi o 3 % vyšší než úroková sazba běžné hypotéky. Na druhou stranu, pokud byste někdy potřebovali odložit splácení dluhu ze studentské půjčky z důvodu finanční tísně, je to snazší než vyhnout se splácení hypotéky. Celkově byste mohli zvážit refinancování některých dluhů ze studentských půjček do hypotéky tak, aby studentská půjčka neměla také splatnost 20-30 let, ale abyste si po refinancování ponechali určitý, poměrně nízký zůstatek studentské půjčky (řekněme méně než 15 000 USD), který lze splatit mimořádnými splátkami během několika let.

Závěr: upřednostněte dluhy s vyšším úrokem.

Jaký typ hypotéky byste měli refinancovat?

Banky nabízejí širokou škálu hypotečních produktů. Zde je stručný přehled některých z nich podle několika rychlých srovnávacích bodů:

15letá versus 30letá hypotéka

Obecně platí, že 15leté hypotéky budou mít úrokové sazby přibližně o půl až jedno procento nižší než 30leté hypotéky, protože rychlejší doba splácení snižuje riziko pro banku. Protože se však doba splácení úvěru zkrátí, bude celková splátka obvykle podstatně vyšší. Zkrátka a dobře, patnáctileté úvěry byste si měli brát pouze v případě, že (a) si můžete dovolit vyšší splátku; (b) na konci třicetileté doby splatnosti pravděpodobně nebudete zaměstnaní a (c) vázané peníze navíc nepotřebujete na něco jiného.

Hypotéky s nastavitelnou úrokovou sazbou versus hypotéky s pevnou úrokovou sazbou

Hypotéky s nastavitelnou úrokovou sazbou jsou také známy jako „5/1 ARM“ nebo „7/1 ARM“. Sazby se obvykle upravují jednou ročně o určitou částku vázanou na danou pevnou indexovou sazbu. ARMy mají obvykle nižší počáteční úrokovou sazbu a splátku než hypotéky s pevnou úrokovou sazbou, ale s podstatně vyšším doprovodným rizikem. Celkově nejsou dobrou sázkou, pokud jsou úrokové sazby historicky nízké a pravděpodobně porostou, nebo pokud existuje všeobecné inflační prostředí, to znamená vyšší než čtyři pět procent ročně. V současné době je hypotéka s pevnou úrokovou sazbou například 3,5 % nebo 3,75 % pravděpodobně lepší sázkou než ARM, protože dnešní úrokové sazby jsou historicky nízké.

Úvěrová linka na vlastní bydlení (HELOC)

Místo refinancování můžete požádat o úvěrovou linku na vlastní bydlení. Peníze budete moci čerpat, kdykoli je budete potřebovat. Figure nabízí úvěry HELOC až do výše 250 000 USD s úrokovou sazbou od 3,49 %¹. Zaplatíte jednorázový poplatek za poskytnutí úvěru a získáte přístup k tolika prostředkům, kolik budete potřebovat, jak často je budete potřebovat.

U společnosti Figure je celý proces žádosti online. Žádost můžete podat z pohodlí domova a schválení získáte do pěti minut. A co je nejlepší, přístup k finančním prostředkům budete mít až pět pracovních dnů po uzavření smlouvy.

Refinancování s hotovostí

Další možností je refinancování s hotovostí, které vám umožní refinancovat vaše bydlení a zároveň si vzít nějakou částku navíc v hotovosti. Pokud má váš dům slušný vlastní kapitál, můžete to udělat, aniž byste si zvýšili měsíční splátku hypotéky.

Figure také nabízí konkurenceschopné sazby na refinancování s možností vybrat si až 500 000 USD v hotovosti, v závislosti na částce, na kterou máte nárok. Nabízejí dokonce refinancování typu jumbo až do výše 1 000 000 USD, přičemž maximální výše cash-out je 500 000 USD.

Nejlepší ze všeho je, že po schválení je proces Figure rychlý a hotovost máte na svém bankovním účtu často k dispozici během několika týdnů, nikoli měsíců.

Platí podmínky. Podrobnosti naleznete na stránkách Figure. Společnost Figure Lending LLC je věřitelem rovných příležitostí. NMLS #1717824

Souhrn

Takže jste prošli všemi výše uvedenými výpočty. Podle původního scénáře si můžete dovolit hypotéku ve výši 75 000 USD, abyste se zbavili dluhů a ponechali si trochu „drobných“ navíc. Vaše kreditní skóre je dostatečně dobré, abyste získali dobrou úrokovou sazbu.

Celkově se plán konsolidace dluhů pomocí refinancované hypotéky jeví jako dobrý nápad. Zde je několik závěrečných otázek, které byste si měli položit, než se začnete poohlížet po hypotéce.

• Jakou hodnotu má váš dům ve skutečnosti? Na některých trzích se ceny bytů za posledních 10 let propadly o více než 50 %. Banky někdy domy nadhodnocují, aby na ně mohly vypsat úvěry; pokud refinancujete, udělejte si vlastní průzkum, abyste se ujistili, že vám banka nesplácí dluh výměnou za to, že vás dostane pod hypotéku.
• Počítáte s tím, že se budete muset přestěhovat? Refinancování, pokud si myslíte, že se budete muset v příštích dvou až čtyřech letech z nějakého důvodu přestěhovat, je mimo velmi aktivní trhy s bydlením obvykle špatný nápad, protože v mnoha oblastech země může být obtížné dům rychle prodat.
• Jak se vyhnout opětovnému zadlužení na kreditní kartě? To je největší výzva. Co když refinancujete, pak si pořídíte další kreditní karty a dostanete se opět tam, kde jste začali? Nejlepší způsob, jak se tomu vyhnout, je stanovit si rozpočet. Udělejte si představu o tom, kolik disponibilního příjmu vlastně máte; většina lidí, kteří jsou zadlužení, přestože jsou zaměstnaní a zdraví, neodhadne přesně, kolik je jejich život stojí.

Máte nějaký příběh o úspěšném refinancování, které vám pomohlo zbavit se nadměrných dluhů? Podělte se o své tipy v komentářích.

• Nakopejte dluhům zadek! Jak se zbavit dluhů na vlastní pěst
• Refinancování hypotéky online

¹RPSN u FIGURY začíná na 3,49 % pro nejkvalifikovanější žadatele a pro ostatní žadatele je vyšší. Například pro dlužníka s CLTV 45 % a úvěrovým skóre 800 by pětiletá úvěrová linka Figure Home Equity Line s počáteční částkou čerpání 50 000 USD měla pevnou roční procentní sazbu nákladů (RPSN) 3,49 % a poplatek za poskytnutí 4,99 %. Vaše celková výše úvěru by činila 52 495 USD. V závislosti na státu, ve kterém se nachází vaše nemovitost, a na vašem úvěrovém profilu budete muset uhradit poplatek za poskytnutí úvěru ve výši až 4,99 % z počátečního čerpání. Vaše skutečná sazba bude záviset na mnoha faktorech, jako je váš úvěr, kombinovaný poměr úvěru k hodnotě nemovitosti, doba trvání úvěru a stav obsazenosti. Inzerovaná sazba 3,49 % zahrnuje kombinovanou slevu 0,75 % za volbu členství v Quorum (0,50 %) a registraci automatické platby (0,25 %). RPSN začíná na 4,24 % pro zákazníky, kteří se nezapojí do automatického splácení ani nepožádají o členství v Quorum. Podmínkou úvěru je pojištění nemovitosti a pokud se vaše nemovitost nachází v záplavové zóně, může být vyžadováno i pojištění proti povodním

.