Kanada vs. USA: Který trh s bydlením je na tom hůře? – Point2 News

Koupit si bydlení nebo najít pronájem, který si můžete dovolit, je stále větší problém jak v Kanadě, tak v USA. ve srovnání se situací před deseti lety je zajištění bydlení stále více finančně zatěžující na sever i na jih od hranic.

Jsou však náklady na bydlení více zdrcující v Kanadě nebo v Americe? Poté, co obě země zažily svůj díl ekonomických problémů, kam nyní směřují jejich trhy s bydlením a co to znamená pro průměrného Američana a průměrného Kanaďana hledajícího bydlení?“

Pro porovnání vývoje obou trhů s bydlením a posouzení jejich současného stavu naši analytici získali historická data o vývoji trhu a prozkoumali čísla z let 2008 a 2018. Zkoumali klíčové ukazatele včetně průměrné ceny bydlení, nájemného, míry vlastnictví bydlení, změn mediánových příjmů v zemích a vývoje zemí na stupnici dostupnosti bydlení pro vzájemné srovnání.

Tady jsou hlavní zjištění:

• Průměrný Kanaďan musí vynaložit o neuvěřitelných 56 % více na koupi domu nebo o 25 % více na jeho pronájem ve srovnání s obdobím před deseti lety, ale mediánová mzda v Kanadě vzrostla pouze o 15 %.
• Průměrná cena domu v USA rostla mnohem pomaleji (24 %), zatímco mediánový příjem se zvýšil o 18 %.
• Od roku 2008 ztratil kanadský dolar ve srovnání s americkým dolarem přibližně 25 % své síly a z téměř dokonalé parity se dostal na mnohem nižší kurz.
• Krize dostupnosti bydlení se zhoršila v Kanadě, kde se trh s bydlením dostal z kategorie „vážně nedostupný“ do kategorie „vážně nedostupný“, ale americký trh s bydlením zůstal v kategorii „vážně nedostupný“.

Kanada vs. USA: Dva světoví lídři na rozcestí

Osm let po začátku nového tisíciletí vstoupily Spojené státy po prasknutí bubliny na trhu s bydlením po hlavě do jedné z nejhorších hospodářských krizí ve své historii. Kanadská realitní bublina zatím nepraskla a země zatím nezaznamenala výrazný pokles cen nemovitostí, ale kanadská ekonomika zažila své vlastní turbulence po propadu cen ropy z roku 2014 a prasknutí čínské spekulativní bubliny.

A nyní, 10 let po krizi bydlení, která destabilizovala USA, někteří analytici tvrdí, že Kanadu čeká podobný scénář, pokud bude pokračovat v nastoupeném kurzu: podle údajů zveřejněných Bankou pro mezinárodní platby dluh domácností v současné době přesahuje 100 % HDP, průměrná cena domů vzrostla za deset let o 56 %, zatímco mediánová mzda na domácnost se za stejné období zvýšila pouze o 15 %, a volné půjčky jsou na vzestupu.

Za posledních šest let ztratil kanadský dolar ve srovnání s americkým dolarem 25 % své síly a z téměř dokonalé parity se dostal na mnohem nižší kurz. Proto jsou v této studii medián mezd, průměrné ceny domů a průměrné nájmy v obou zemích vyjádřeny v měně příslušné země, aby nedocházelo ke zkreslení a nepřesnostem v procentních změnách.

Míra vlastnictví domů v Kanadě po 50 letech trvalého růstu klesá

Výzkum vlastnictví domů odhaluje rozsáhlé ekonomické, sociální a psychologické výhody spojené s vlastnictvím domu. A přestože právě Američané považují vlastnictví domů za nedílnou součást amerického snu, Kanaďané mají stejně silné aspirace vlastníků domů i vyšší míru vlastnictví.

V USA dosáhla míra vlastnictví domů vrcholu ke konci roku 2004, kdy se podíl vlastníků domů ustálil na 69,2 %, aby v roce 2007 začal klesat. Do roku 2015 klesl podíl vlastníků domů v USA na 62,9 %, což je úroveň, která nebyla zaznamenána od roku 1965, kdy se sběr dat teprve začínal. Po třech letech oživení je podíl vlastníků domů v USA v současné době stanoven na 64,2 %.

V Kanadě se podíl vlastníků domů zvyšoval stabilním tempem po více než čtyři desetiletí a v roce 2011 dosáhl historického maxima 69 %, ale po hospodářském poklesu z roku 2014 se tento podíl snížil na 67,8 %. Je to poprvé za téměř půl století, co podíl vlastníků domů v Kanadě klesl.

Ceny domů v Kanadě rostly dvakrát rychleji než v USA

A vzhledem k tomu, že průměrné ceny domů na sever od hranic rostou alarmujícím tempem, není divu, že průměrný Kanaďan se již nemůže snadno zavázat k hypotéce. Kvůli ohromujícímu skoku o 56 % od roku 2008 se průměrná cena kanadských domů za pouhých deset let zvýšila z 304 663 kanadských dolarů na 475 591 kanadských dolarů.

V USA se průměrná cena domů zvýšila o 5 %. byl nárůst na kanadském trhu zdrženlivější: po 24% nárůstu se průměrná cena domů zvýšila z 245 200 USD v roce 2008 na 303 200 USD v roce 2018.

Alternativou k vlastnickému bydlení je v posledních deseti letech jak v Kanadě, tak v USA nájem. A stejně tak se v obou zemích zvýšila průměrná výše nájemného. V Kanadě se průměrná částka za deset let zvýšila o 25 % a podobnou trajektorii měly i Spojené státy, které od roku 2008 zaznamenaly 23% nárůst. Všechna města však nejsou stejná.

Podle serveru RENTCafé.com jsou průměrné nájmy v New Yorku a San Franciscu daleko před všemi ostatními americkými městskými centry: na Manhattanu platí nájemníci 4 119 USD a dokonce i v Brooklynu se potýkají s průměrným nájmem 2 801 USD. Ve čtyřech dalších městech je průměrné nájemné vyšší než 3 000 USD: V Kanadě se nejvyššími nájmy pyšní Vancouver a zejména Toronto, které jsou však hluboko pod nejvyššími nájmy v USA – v obou městech se průměrný nájem pohybuje kolem 2 000 CAD. A Vancouver nejeví žádné známky zpomalení: provinční vláda odsouhlasila pro rok 2019 maximální přípustné zvýšení nájemného o 4,5 %, což je největší zvýšení nájemného od roku 2004, kdy byl strop stanoven na 4,6 %.

Zvýšení příjmů se v Kanadě nevyrovná růstu cen nemovitostí

Ačkoli příjmy v Kanadě v uplynulém desetiletí také rostly, snadno je předstihl růst cen nemovitostí. Průměrný Kanaďan se v současné době dívá na ceny domů vyšší o 56 %, ale jeho příjem je pouze o 15 % vyšší

Srovnejte to se situací ve Spojených státech, kde se mediánový příjem na domácnost zvýšil o 18 %, zatímco ceny domů vzrostly o 24 %.

Takže i když je pravda, že průměrné ceny domů a nájmů rostou rychleji než mzdy v obou zemích, Kanaďané jsou v jasné nevýhodě.

Na několika kanadských trzích se rýsuje noční můra nedostupnosti

Dostupnost bydlení úzce souvisí s problémem mediánu mezd a má zásadní vliv na životní úroveň. A podíváme-li se na vývoj mediánového násobku – mediánové ceny domu vydělené mediánovým příjmem domácnosti – v největších městech USA a Kanady, zjistíme, že nejvíce je zasažena životní úroveň Kanaďanů.

Zatímco v roce 2008 byl národní poměr nedostupnosti bydlení v Kanadě stanoven na 4,9, což zemi řadilo do kategorie „vážně nedostupné“, v roce 2018 se vyšplhal na 6,7, což je daleko do „vážně nedostupné“ části spektra. Jak také upozorňuje nejnovější zpráva RBC, „kanadská dostupnost bydlení je nyní na nejhorší úrovni od roku 1990.“

Naopak Spojené státy zůstaly v kategorii „vážně nedostupné“ a z poměru 4,7 v roce 2008 se dostaly na 4,9 v roce 2018.

Podle předchozí studie Point2 Homes se dostupnost bydlení v Kanadě a USA velmi liší, od provincie k provincii a od státu ke státu, ale jsou to především jednotlivé trhy v obou zemích, které tyto míry tlačí stále výš a výš.

Jaké jsou tedy hlavní trhy, které mají takový vliv na národní dostupnost a nutí majitele s hypotékou a nájemníky vydávat stále více ze svých příjmů jen na pokrytí nákladů na bydlení? Na prvním místě je Vancouver ve státě BC s ohromující hodnotou 17,3 na stupnici dostupnosti bydlení, následovaný Manhattanem ve státě NY s hodnotou 15,6. San Francisco, Los Angeles a Boston získaly 10 a více bodů; Kanada nemá v první desítce žádný jiný trh, ačkoli trhy s bydlením v Torontu a Mississaugě jsou na 13. a 14. místě.

Vzhledem k výraznému rozdílu mezi vývojem cen bydlení a mezd se Kanaďané možná chystají na těžkou cestu. Existuje mnoho dalších faktorů, včetně nárůstu rizikových úvěrů, které naznačují, že kanadský trh s bydlením může jít stejnou cestou jako Američané před několika lety.

V současné době probíhá zdravá debata mezi býčími analytiky trhu, kteří tvrdí, že v oblasti kanadských rezidenčních nemovitostí je vše v pořádku, a medvědími prognostiky, kteří vidí na obzoru bouři. Optimisté poukazují na solidní 2% nárůst HDP v roce 2018 a zvýšenou prodejní aktivitu po poměrně měkkém jarním trhu. Někteří býci také tvrdí, že rostoucí obliba kondominií a dalších bytů pro více rodin v Kanadě, zejména ze strany přistěhovaleckých kupujících, bude působit jako polštář pro napjatý trh s bydlením.

Pesimisté však zdůrazňují pět důležitých faktorů, které naznačují, že ceny kanadských domů v příštích letech pravděpodobně čeká pokles: vysoký poměr ceny bydlení k příjmům, rostoucí úrokové sazby, pětileté balónové platby a hypotéky s nastavitelnou úrokovou sazbou, potlačená ekonomická aktivita v USA, Číně a Kanadě v důsledku celních tarifů a nebývale vysoké ocenění v některých nejdražších kanadských městských centrech.

Ačkoli je budoucí směřování kanadského trhu s bydlením obtížné předpovědět, není pochyb o tom, že kupující i nájemníci na sever od hranic čelí přísnějším podmínkám než jejich jižní sousedé.

Celou infografiku si prohlédněte zde.

Expert Insights

Pohled odborníků na post-recesní vývoj realitních trhů v Kanadě a USA, jsme hovořili s Wimalem Rankaduwou, profesorem makroekonomie na Prince Edward Island University. Přečtěte si jeho rozhovor níže a dozvíte se některé příčiny výrazného rozdílu mezi vývojem průměrné ceny bydlení a mediánem příjmů na domácnost v Kanadě, jakož i některé praktické kroky k minimalizaci tohoto rozdílu:

Za posledních 10 let vzrostly v Kanadě průměrné ceny domů o 56 %, zatímco mediánový příjem se zvýšil pouze o 15 %. Jaké jsou hlavní důvody, které vysvětlují výrazný rozdíl mezi vývojem průměrné ceny bydlení a mediánu příjmu na domácnost v Kanadě? Mohl by tento rozdíl v blízké budoucnosti ještě více snížit míru vlastnického bydlení?“

Výzkum ukázal, že eskalace cen bytů v tomto období byla důsledkem přetrvávajícího rozdílu mezi poptávkou po bydlení a jeho nabídkou, zejména v několika velkých metropolitních oblastech. Tento rozdíl byl důsledkem rychlejšího růstu poptávky ve srovnání s nabídkou bydlení v těchto metropolitních oblastech. Příjmy domácností jsou pouze jedním z několika hlavních faktorů, které jsou příčinou vyšší poptávky a cen na trhu s bydlením. Jak ukazují tempa růstu, samotné zvýšení příjmů domácností nemůže plně vysvětlit zvýšení poptávky nebo eskalaci cen bydlení v tomto období. To poukazuje na skutečnost, že pro vysvětlení chování cen bydlení jsou důležitější jiné faktory. Výzkumníci totiž zjistili několik dalších faktorů odpovědných za vyšší ceny, jako je růst pracovních příležitostí, růst počtu obyvatel, relativně nízké nebo příznivé hypoteční sazby a budoucí očekávání ohledně chování trhu s bydlením. Bylo také zjištěno, že poptávka nerezidentů a bohatých přistěhovalců má v tomto období stále větší význam pro zvyšování cen v některých metropolitních oblastech. Pozorované rozdíly v pohybech cen na jednotlivých trzích s bydlením také zdůrazňují význam jiných regionálních nebo místních tržních podmínek, než je mediánový příjem.

Nelze očekávat, že by se mediánový příjem domácností v blízké budoucnosti výrazně zvýšil, ale trh s bydlením může být citlivější na informace a budoucí očekávání. Ve velmi blízké budoucnosti se očekává zvýšení úrokových sazeb, což bude mít negativní dopad na poptávku po bydlení. To může také podpořit úspory, ale míra úspor domácností, která je v současné době velmi nízká, se v krátkodobém horizontu nemusí výrazně změnit. To však může mít negativní dopad i na nabídku bydlení. Je tedy velmi nepravděpodobné, že by se v krátkodobém horizontu výrazně snížil rozdíl mezi poptávkou a nabídkou a cenami bydlení. Je také velmi nepravděpodobné, že se výrazně zlepší dostupnost bydlení ze strany domácností. Výrazné zlepšení míry vlastnického bydlení tedy není v blízké budoucnosti možné a pravděpodobně bude i nadále klesat.

Jaké jsou podle vás praktické kroky, které je třeba podniknout, aby se minimalizoval rozdíl mezi růstem průměrné ceny bydlení a růstem mediánového příjmu?

Zvýšení mediánového příjmu domácností i zajištění dostupného bydlení lze považovat za dlouhodobé ekonomické cíle. Zastavení eskalace cen bydlení však může být možné ve střednědobém horizontu. K tomu je zapotřebí pochopit, že celostátní průměry zakrývají regionální rozdíly a odrážejí do značné míry zkušenosti několika metropolitních oblastí, kde ceny nemovitostí v krátkém časovém období drasticky vzrostly. Bylo zjištěno, že za drastický nárůst cen na těchto trzích s bydlením může několik faktorů specifických pro danou oblast, jako je „house flipping“, vyšší poptávka po bydlení ze strany nerezidentů a stávající pravidla a omezení pro využití půdy, která omezují možnosti zvýšení nabídky bydlení. Aby byl jakýkoli politický nástroj nebo strategie k zastavení eskalace cen bydlení účinný, musí se zaměřit na tyto faktory. Forbes, Financial Times, CBS News, DailyHive, RBC, Demographia.

.