Kam se mohou majitelé domů obrátit o pomoc s problémy HOA?

Od Deborah Goonan, Independent American Communities

Aktualizováno 28. února 2021

Dostávám mnoho žádostí od majitelů domů a obyvatel, kteří hledají pomoc s problémy HOA. Co můžete dělat, když se vám v HOA něco nedaří?

Záleží na problému, ale snažím se čtenáře nasměrovat na omezené dostupné zdroje. Pravdou je, že zatímco odvětví HOA je velmi lukrativní pro své hlavní zainteresované strany, pro spotřebitele v oblasti bydlení je velmi slabě regulováno – pokud je vůbec regulováno.

Neexistuje žádná „horká linka pro spotřebitele v oblasti HOA“ a v současné době ani žádná velká národní skupina spotřebitelů s politickou mocí, která by mohla konkurovat obchodním skupinám v oblasti HOA.

Skupiny zainteresovaných stran v oblasti HOA existují především proto, aby podporovaly a chránily obchodní zájmy řemesel a profesí sloužících společenstvím společného zájmu. To zahrnuje především správce společenství vlastníků jednotek, právníky HOA, architekty, projektanty a stavitele obytných společenství, jejichž součástí je zavedení povinné správy sdružení.

Naneštěstí to, co dobře funguje pro obchod, nemusí být nutně dobré pro spotřebitele bydlení.

Na těchto webových stránkách naleznete tisíce článků o širokém spektru problematiky HOA z pohledu spotřebitelů bydlení, které pokrývají celou zemi.

Přečtěte si o aktuálních legislativních a právních trendech a o svých ústavních a občanských právech v oblasti bydlení spravovaného HOA.

Pomocí seznamu témat a funkce vyhledávání podle klíčových slov naleznete informace, které potřebujete. Pokud nenajdete, co hledáte, kontaktujte mě na adrese [email protected]

Pomoc občanům

Po celých USA existuje mnoho menších skupin a organizací zaměřených na spotřebitele, které vzdělávají majitele domů a obyvatele HOA a začínají navazovat určité kontakty s vlivnými politiky. (Vyhledejte si na webu „grassroots help with HOA problems“ a některé z nich najdete.)

Možná také najdete jednu nebo více skupin nebo blogů, ke kterým se budete chtít připojit a které budete chtít sledovat. Přinejmenším máte možnost spojit se s dalšími podobně smýšlejícími lidmi, kteří možná procházejí stejným peklem HOA.

Řešení sporů HOA

Jak můžete vyřešit spor s HOA? Nebo nahradit nepoctivé představenstvo HOA, bytového domu nebo družstva? Co když zvažujete právní kroky, které na vás HOA podala?

Co když jste se pokoušeli komunikovat s představenstvem HOA, ale ono není ochotno naslouchat ani přistoupit na kompromis?

Vaše možnosti řešení většiny sporů s HOA jsou omezeny na následující:

• Spojte se s ostatními vlastníky domů a pokuste se představenstvo nahradit. To znamená, že musíte být ochotni sloužit jako dobrovolníci, abyste pomohli zlepšit společenství. V závislosti na sdružení však může být nesmírně náročné nebo téměř nemožné nahradit některá nepoctivá představenstva, která pekelně touží po moci.

• Spolkněte svou hrdost a vyhovte požadavkům představenstva HOA v naději, že vás nechá na pokoji.

• Dejte svůj dům na trh, prodejte ho a vypadněte. Nebo se naopak odstěhujte a dům pronajměte, i když pronájem nemusí být možný, pokud sdružení omezuje pronájem.

• Je-li problém skutečně důležitý nebo nevyhnutelný, mnozí se rozhodnete podniknout právní kroky na ochranu svých práv. Uvědomte si však všechny své možnosti a náročnost nalezení advokáta, který je vstřícný k majitelům domů/spotřebitelům. Pochopte, že soudní spory s HOA jsou stresující a výsledek nejistý.

Začněte komunikací se sousedy

Nepředpokládejte, že spor s HOA musíte řešit sami. Je velká pravděpodobnost, že několik vašich sousedů má podobné obavy a stížnosti a že se mohou potýkat se stejnými problémy s vaší správní radou a vedením HOA.

Zkuste si se sousedy promluvit osobně, pokud je to možné. Pokud to není praktické, zvažte virtuální komunikační nástroje, jako je například aplikace Zonzon, která umožňuje spojení a spolupráci s členy vašeho společenství. Na rozdíl od platforem sociálních médií (Facebook, Nextdoor) se nemusíte obávat vytěžování dat nebo filtrování či cenzurování vašich příspěvků a komentářů správci skupin HOA. Vaše komunikace na Zonzonu je soukromá pouze v rámci vaší komunity a je řízena uživateli.

Možná budete příjemně překvapeni, že najdete vzájemnou podporu pro své problémy, což umožní vlastníkům a obyvatelům zorganizovat skupinové úsilí o pozitivní změny ve vaší komunitě.

Další informace o aplikaci Zonzon naleznete zde nebo se obraťte přímo na zakladatele & generálního ředitele aplikace Samuela Pilliho.

Zveřejnění: Jsem jedním z několika poradců a konzultantů společnosti ZonZon.

Jak se bránit, než se obrátíte na soud

Jeden z nejlepších zdrojů, které jsem našel, pokud jde o řešení sporů s HOA: Shelly Marshallové HOA Warrior Reports I a II. Zprávy obsahují spoustu praktických rad, které vycházejí z osobních zkušeností autorky a z jejího hlubokého porozumění lidské povaze. Najdete zde dobře napsané a snadno pochopitelné taktiky, které můžete krok za krokem uplatnit, a doufejme, že se tak vyhnete totální právní válce.

Marshallová se také podělí o své tipy, jak nahradit nekontrolovatelnou radu HOA, včetně toho, co se ona a její sousedé naučili ze svých chyb.

Alternativní řešení sporů (ADR)

ADR je preferováno oborovými skupinami HOA, včetně stavitelů domů a obchodních skupin pro správu komunitních sdružení.

Uvědomte si však, že ne všechny typy sporů HOA jsou vhodné pro ADR, zejména pokud HOA nebo vlastník domu nejsou ochotni v dobré víře pracovat na vzájemném řešení.

Státní zákony nebo řídicí dokumenty mohou vyžadovat, aby vlastníci domů vyčerpali své možnosti ADR předtím, než mohou podat žalobu na své HOA.

Přečtěte si následující informace, abyste se dozvěděli o rozhodčím řízení a mediaci, jak fungují a jak se liší od soudního řízení a od sebe navzájem.

Přečtěte si o výhodách a nevýhodách rozhodčího řízení. Na rozdíl od toho, co vám možná bylo řečeno, může být rozhodčí řízení stejně nákladné jako soudní spor. Může vést k rychlejšímu vyřešení sporu, ale majitel domu může uvíznout se špatným rozhodnutím, které nelze soudně zvrátit.

OA nebo developeři mají v rozhodčích případech často právní výhodu, zejména pokud si vyberou rozhodce s historií řešení sporů v jejich prospěch.

Mediace má také své výhody a nevýhody. Pokud se některá ze stran brání komunikaci, může být mediace ztrátou času a peněz.

Soudní spory HOA

Největší překážkou pro mnoho majitelů domů je nalezení právního zastoupení, protože naprostá většina advokátů zastupuje spíše HOA než majitele domů. Je to proto, že sdružení disponuje společnými finančními prostředky všech svých členů, včetně pojistných smluv, které chrání členy představenstva HOA před osobní odpovědností.

Vlastníci domů mají omezené prostředky a jen málo z nich si může dovolit drahé právní zastoupení.

Podle virginského advokáta Johna Cowherda může být také obtížné najít znalce vhodné pro svědectví ve prospěch vlastníků domů:

Ve většině případů, které vlastníci vedou proti správním radám HOA nebo Condo, potřebují 1-2 znalce, např, inženýra, odhadce oprav, odhadce atd. Mnozí takoví odborníci mají vazby na „špičky v oboru“. Obhájci vlastníků potřebují síť nekonfliktních odborníků.

Mám zkušenost, že profesionální vztahy s takovými odborníky, kteří se „hodí“ k vlastníkům pozemků nebo jednotek, výrazně usnadňují dosažení rychlejších a lepších výsledků. Další důvod, proč mají někteří právníci s obecnou praxí často problém dosáhnout výsledků pro vlastníky v případech HOA.

Taková odborná pomoc je obvykle stejně důležitá nebo důležitější než výběr advokáta. Bohužel mnoho vlastníků neví, jakého odborníka potřebují nebo kde ho najít, protože takové věci jsou specializované znalosti, u nichž nelze očekávat, že by je široká veřejnost již znala.

Politická situace se však začíná měnit a stále více advokátů bojuje za vlastníky domů, kteří čelí bezpráví ze strany svých HOA.

V širším měřítku, pokud čtete tento článek a máte návrhy na zdroje pro vlastníky domů, znáte reálné alternativy řešení sporů a ochrany individuálních práv vlastníků a obyvatel, kontaktujte mě prosím na [email protected].

Někteří odborníci na HOA pracující pro spotřebitele bydlení

Jako službu čtenářům poskytuje Independent American Communities následující seznam pouze pro informační a vzdělávací účely. Někteří z níže uvedených odborníků jsou právníci. Spotřebitelům doporučujeme, aby se při výběru právního zástupce řídili dobrým úsudkem a diskrétností.

Legislativní informace poskytované jednotlivými odborníky mohou být specifické pro určité státy a mohou se měnit v závislosti na přijímání nových zákonů nebo změnách stávajících zákonů.

Máte návrh na doplnění seznamu? Kontaktujte mě na adrese [email protected]

Experti jsou řazeni abecedně podle příjmení.

Shu Bartholomew (Virginie)

Již více než 20 let je Shu moderátorkou vlastního týdenního podcastu On the Commons, OTC Multimedia Productions, vysílaného na WEBR Fairfax Radio. Hodinový pořad obsahuje rozhovory s hosty, odborníky a obhájci HOA a diskuse o široké škále otázek týkajících se všech forem sdružením spravovaného bydlení ve společném zájmu v USA.
Aktuální a nedávné podcasty.

Plný archiv podcastů OTC

Jan Bergemann, prezident CCFJ (Florida)

Bergemann je prezidentem největší floridské organizace na obranu vlastníků domů Cyber Citizens for Justice. Rozsáhlé webové stránky CCFJ obsahují pokladnici zpráv a redakčních stanovisek týkajících se sdružení vlastníků domů, kondominií a družstev na Floridě. Organizace rovněž obhajuje zájmy vlastníků domů a bytů a sleduje příslušné právní předpisy týkající se společenství vlastníků bytů a bytových domů ve Slunečním státě.

Nadace CCFJ poskytuje vzdělávací zdroje a právní pomoc vlastníkům domů na Floridě, kteří se dostali do sporů se svými společenstvími vlastníků bytů.

John Colby Cowherd, advokát, (Virginie a D.C.)

John Cowherd zastupuje vlastníky domů a podnikatele v záležitostech týkajících se sporů v oblasti nemovitostí a komunitních sdružení. Cowherd zdůrazňuje význam zvykového práva, ústavních vlastnických práv a důkladného přehledu právního řádu a nabízí praktická řešení a povzbuzení pro vlastníky nemovitostí, kteří uvízli ve sporech se svými společenstvími vlastníků jednotek. Vede také blog, který se zabývá různými tématy a judikaturou týkající se nemovitostí, vlastnictví domů, vlastnictví malých podniků a správy HOA.

Tady je ukázka některých jeho užitečných článků na blogu HOA:

Stop Explaining Community Associations Law the Wrong Way

Condo Owner Prevails on Her Request for Attorney Fees

Overcoming Delay Tactics in Arbitration

The Surface Water Diversion Blame Game

Bill Davis, Advokát (Texas)

Bill Davis je samostatný advokát, který zastupuje majitele domů ve věcech práva nemovitostí a se zaměřením na ochranu spotřebitele.

Několik podcastů s Billem Davisem a jeho právními znalostmi s ohledem na ochranu spotřebitelů v oblasti bydlení ve státě Texas lze nalézt na adrese On The Commons

Brian R. DeHem, advokát (Indiana)

Brian DeHem je advokát zabývající se obchodními službami a taktickými spory, který působí v oblasti Indianapolis. DeHem se domnívá, že bytová družstva jsou podnikatelské subjekty, které jsou často špatně řízeny. Zastupuje vlastníky domů, kteří uplatňují nebo hájí svá práva v komunitách spravovaných HOA.

Jonathan Dessaules, advokát (Arizona & Kalifornie)

Podle jeho právního profilu: „Jonathan je jedním z mála právníků v Arizoně, kteří zastupují vlastníky domů ve sporech HOA, a podstatnou část své praxe věnoval výhradnímu zastupování vlastníků.“

Dessaules má více než 20 let zkušeností jako soudní právník a zastupuje vlastníky domů ve věcech vymáhání pohledávek HOA a obrany proti exekucím, v otázkách souvisejících se stavbou, ve sporech týkajících se prosazování smluv a omezení a v otázkách voleb a správy HOA.

Dessaules Law Group vede informativní právní blog o různých tématech týkajících se HOA a nemovitostí.

Peter Kovacs, advokát (Indiana)

Peter Kovacs je samostatný advokát se sídlem ve Fishers. Zaměřuje se na poskytování služeb jednotlivcům, malým podnikům a neziskovým organizacím, včetně zastupování vlastníků domů ve sporech souvisejících s HOA.

Dennis Legere, zakladatel, Arizona Homeowners Coalition (AZHOC)

Dennis Legere působí jako hlavní obhájce a lobbista pro Homeowners Coalition, kterou založil v roce 2013. Legere přímo spolupracuje se státními zákonodárci na přijímání právních předpisů, které prospívají spotřebitelům bydlení a vlastníkům nemovitostí ve společenstvích spravovaných HOA.

AZHOC usiluje o ochranu a obnovu ústavních a zvykových práv vlastníků nemovitostí spravovaných HOA v Arizoně.

AZHOC spravuje webové stránky (https://hoatruth.com/), kde se mohou arizonští vlastníci domů registrovat jako členové koalice, sledovat právní předpisy a návrhy zákonů týkající se společenství se společným zájmem spravovaných HOA a kondominií a nahlížet do příslušné judikatury.

Norman Lerum, advokát (Illinois).

Norm Lerum je přední advokát se sídlem v Chicagu, který má rozsáhlé zkušenosti se soudními procesy a soudními spory v oblasti práva kondominií, nemovitostí, obchodních a smluvních sporů, pojistného krytí a újmy na zdraví.

Pozoruhodné je, že Norm Lerum je jedním z mála advokátů, kteří zastupují vlastníky bytových domů, kteří se domáhají svých práv podle zákona státu Illinois, včetně zákonného prvního dodatku (svoboda projevu) a práva na spravedlivý proces. (Podrobnosti si přečtěte zde.) Lerumovy desítky let zkušeností v oblasti obchodního a smluvního práva umožňují důkladné právní pochopení fiduciárních povinností vyžadovaných od členů představenstva kondominia.

Shelly Marshall (Arizona)

Shelly Marshall je advokátkou a autorkou dvou vzdělávacích knih pro HOA. Publikace obsahují konkrétní tipy a návrhy pro vlastníky domů, kteří se snaží sesadit příliš kontrolující představenstvo HOA, aby do svého společenství vrátili klid a demokracii.

Pro více informací klikněte na následující odkazy:

HOA Warrior:

HOA WARRIOR II: Reakce na domácí mazlíčky, malování, & parkování ve vaší HOA: (šablony, formuláře, dopisy a filozofie, které můžete použít při jednání s představenstvem nebo když se jím stanete) Kindle Edition

Marjorie Murray (Kalifornie)

Marjorie Murray je prezidentkou Center for California HOA Law, organizace na obhajobu práv vlastníků, která poskytuje vzdělávací zdroje týkající se státních zákonů a příslušné judikatury ovlivňující vlastníky nemovitostí v komunitách se společným zájmem spravovaných HOA.

Webové stránky CCHAL nabízejí četné svépomocné zdroje, které je nejlépe využívat ve spojení s informacemi dostupnými v okresních právních knihovnách v Kalifornii ZDARMA.

CCHAL je organizace 501(c)(3), která ve prospěch vlastníků nemovitostí a obyvatel společenství vlastníků spravovaných HOA sponzorovala v Kalifornii právní předpisy příznivé pro spotřebitele.

Shorge Sato, advokát (Illinois)

Shorge Sato je advokát se sídlem v oblasti Chicaga, který se specializuje na korporátní, ústavní a realitní právo. Podle svého právního profilu pomáhá Sato vlastníkům nemovitostí hájit jejich práva proti „podvodným dodavatelům, panovačným obcím a zkorumpovaným bytovým sdružením“.

Sato je samostatným advokátem ve firmě Shoken Legal a zasazuje se o zákon o právech vlastníků bytových domů, který zahrnuje přísnější požadavky na zveřejňování informací o bytových družstvech, ochranu práv vlastníků plně se podílet na správě společenství a větší právní odpovědnost členů představenstva a bytových družstev, kteří zneužívají svou moc nebo zanedbávají své fiduciární povinnosti.

J. Patrick Sutton, advokát (Texas)

J. Patrick Sutton se specializuje na zákony týkající se nemovitostí a vlastnických práv a vede občanskoprávní spory u státních a federálních soudů. Podle svého právního profilu Sutton zastupuje spotřebitele a vlastníky domů pouze ve sporech týkajících se bytových domů. Nezastupuje společenství vlastníků bytů ani banky.

Současná náplň jeho případů zahrnuje obhajobu exekucí, napadání změn omezení ve smlouvách a napadání obecních zákazů krátkodobých pronájmů.

Ryan Torrens, obhájce reformy HOA (Florida)

Ryan Torrens je advokátem v oblasti spotřebitelských sporů, který dlouhodobě pomáhá vlastníkům v boji proti nekalým praktikám při vymáhání pohledávek a zachraňuje jejich domy před bankovními exekucemi. Je znechucen zneužíváním zákonů HOA a právní nespravedlností, kvůli níž je boj proti HOA u soudu nákladný, a proto se snaží zorganizovat neziskovou advokátní skupinu s cílem reformovat zákony o HOA a případně i zakázat HOA ve Slunečním státě.

Upozornění: tento příspěvek má pouze informativní charakter. Nejsem právník. – Deborah Goonan, IAC