Jsou byty dobrou investicí?

Všichni víme, že investice do pronájmu nemovitostí může být skvělým způsobem výdělku. Nákup rodinných domů za účelem pronájmu však může být nákladný, zejména pro začátečníky. Bytové jednotky jsou obvykle levnější. Je investice do bytových domů pro investora dobrým vstupním bodem?

Co je to bytový dům?

Kondominium neboli bytový dům je soukromé bydlení v rámci větší budovy nebo společenství. Může se jednat o vícepodlažní městský dům nebo o jednu jednotku ve výškové budově s dalšími bytovými jednotkami nad a pod ní.

Jako investiční nemovitost lze byt pronajímat nájemníkům. Díky tomu může působit velmi podobně jako byt. Rozdíl je ve vlastnictví. Každý byt vlastní fyzické osoby. Ale byty pronajímá někdo, kdo vlastní celou budovu.

Vlastník nemovitosti si koupí byt a platí měsíční poplatek za byt (kromě kupní ceny samotného bytu). Tento poplatek pokrývá údržbu a údržbu společných prostor sdílených s ostatními vlastníky v bytovém společenství.

Pros & Nevýhody investice do bytů

Měli byste si koupit byt jako investiční nemovitost?

Záleží na několika klíčových věcech, stejně jako u každé investice do nemovitosti.

Nejdůležitější je poloha nemovitosti a finanční stránka. Bez ohledu na to musí být lokalita bytu žádaná s kvalifikovanými nájemníky.

Kromě toho musí být návratnost investice (ROI) konkrétní nemovitosti v souladu s vašimi investičními cíli.

A pokud se obáváte problémů se špatnou správou nemovitosti, můžete využít služeb, jako je Buildium, které zjednodušuje úkoly spojené se správou nemovitosti.

Byty tvoří část mého portfolia nemovitostí spolu s rodinnými domy. Takže bych řekl, že ano, byt může být dobrou investicí.

Tady jsou výhody a nevýhody, které je třeba zvážit.

Investice do bytů Výhody

Méně starostí s údržbou

Jednou z největších výhod vlastnictví bytů je, že údržbu vnějšího majetku za vás dělají jiní lidé. Ani vy, ani váš nájemník nenesete odpovědnost například za odklízení sněhu nebo sekání trávníku.

Jako vlastník bytu nemusíte počítat s velkými výdaji, jako je výměna střechy. Vlastníte prostor uvnitř bytu, ale ne vnější konstrukci budovy. Musíte se tedy starat pouze o údržbu zařízení a systémů obsažených uvnitř vaší jednotky.

O výdaje a starosti s údržbou budovy a pozemku se stará bytové družstvo. (U bytových domů však neexistuje žádné pevné pravidlo. Každé sdružení rozhoduje o tom, za co odpovídá bytové družstvo a za co vlastníci. Proto si před koupí pečlivě přečtěte dokumentaci k bytu.“

Cenová dostupnost

Jako investice je obvykle levnější koupit byt než rodinný nebo městský dům s podobnými vlastnostmi. Do začátku tedy potřebujete méně peněz z vlastní kapsy.

Ujistěte se však, že měsíční nájemné, které jste schopni účtovat, dokáže pokrýt všechny vaše náklady na vlastnictví, včetně měsíčního poplatku za byt. Kupní cena bytu je nižší, protože kupující domů zohledňují tento opakující se fixní poplatek za byt.

Vybavení

Velkou výhodou bydlení v bytě je přístup ke kvalitnímu vybavení komunity. Často je k dispozici klubovna, bazén a posilovna. Toto vybavení je pro mnoho nájemníků velmi atraktivní, což vám pomůže udržet si svou jednotku pronajatou. Nemovitosti s atraktivním vybavením jsou často velmi žádané. To může znamenat rychlý obrat, když se nájemník odstěhuje. Krátká neobsazenost je nejlepším přítelem investora, pokud jde o řízení cash flow.

Hrdost na vlastnictví

Většina bytů má vysokou míru obsazenosti vlastníky. Ve stanovách je často uvedeno, že pouze určité procento vlastníků může svou jednotku pronajímat. To se obvykle promítá do hrdosti na vlastnictví, která podporuje komunitu a zodpovědnou péči o vlastní majetek. Vlastníci se o svůj majetek a společné komunitní zdroje obvykle starají lépe než nájemníci. To se promítá do atraktivnější investice pro vás.

Zabezpečení

Většina bytových domů má zvýšené zabezpečení. Ke vstupu do budovy obvykle potřebujete klíč, než se dostanete ke vstupním dveřím své jednotky. Každá jednotka je vybavena interkomem, pomocí kterého mohou obyvatelé „zazvonit“ na schválené hosty a návštěvy. Díky tomuto zvýšenému zabezpečení se obyvatelé cítí bezpečněji a nemají přístup k obtěžujícím osobám, což je atraktivní prvek, za který mnoho nájemníků zaplatí vyšší cenu.

Pravidla bytových domů mohou zachovat hodnotu vaší investiční nemovitosti

V bytových domech je obvykle více pravidel, která musíte jako vlastník dodržovat. Budete potřebovat povolení od bytového družstva, abyste mohli provést změny ve své jednotce, ať už uvnitř nebo venku. Je pravděpodobné, že například nemůžete změnit barvu vchodových dveří. Často mají obyvatelé zakázáno provozovat jakoukoli podnikatelskou činnost z domácí kanceláře. Pravidla bytového domu jsou pravděpodobně přísnější než u podobných nemovitostí, které nejsou považovány za bytový dům. To pomáhá odrazovat od nežádoucích aktivit, které vedou ke znehodnocování nemovitosti.

Pravidla a předpisy kondomu jsou často přesně to, co je potřeba k udržení pořádku ve společenství, z něhož mají prospěch všichni vlastníci. Váš nájemník možná nebude moci pěstovat bylinky v květináčích na terase, ale také se nebudete muset obávat, že se sousedova terasa stane skladištěm harampádí.

Rád investuji do nájemních nemovitostí, kde je mírný poplatek za byt nebo sdružení vlastníků domů (HOA). Sdružení slouží jako policejní síla, která zabraňuje majitelům zanedbávat svůj majetek a odrazuje obyvatele od špatného chování. To pomáhá udržet hodnotu domu a činí nemovitost atraktivní, což je důležité, ať už hledám nové nájemníky, nebo chci nemovitost prodat.

Investice do bytů Nevýhody

Špatně se chovající sousedé

V každé komunitě máte sousedy. Můžete mít sousedy nad sebou, vedle sebe i pod sebou. Existuje velká šance, že v určitém okamžiku vašeho vlastnictví se k vám nebo k vašemu nájemníkovi nakonec nastěhuje soused, o kterém si budete přát, aby se k vám nenastěhoval. Pokud jsou sousedé nežádoucí, abyste vedle nich bydleli, může být pro vás těžké udržet nájemníka spokojeného. To může mít za následek vyšší než žádoucí počet neobsazených míst a neustálou fluktuaci nájemníků.

A jako majitel budete pravděpodobně muset osobně řešit stížnosti se sousedy, což může být frustrující a časově náročné. Ne všichni majitelé jsou zodpovědní a ohleduplní.

V jednom z mých bytů jsem zjistil, že došlo k poškození stropu skříně v ložnici vodou. Ukázalo se, že příčinou byla netěsnost klimatizace v jednotce nad mou. Bytové družstvo mi nijak nepomohlo problém vyřešit. Musel jsem majitele žalovat u soudu, aby mi uhradil náklady na opravu. Můj instalatér mi dal písemné potvrzení, že škoda na mé jednotce byla způsobena jejich klimatizací (která je přímo nad zjevným únikem), ale přesto jsem u soudu prohrál. Jejich přítel instalatér zjevné skutečnosti rozporoval a soud se postavil na jejich stranu. Musel jsem zaplatit náklady na sanaci plísně a opravu sádrokartonu.

Zvyšující se poplatky za byt a/nebo zvláštní poplatky

Poplatky za byt se obecně zvyšují každých několik let s náklady na inflaci. Kromě měsíčních poplatků vás může postihnout i drahé jednorázové „zvláštní posouzení“. Posouzení je dodatečný poplatek vyměřený každému vlastníkovi na zvláštní projekt, jako je například oprava parkoviště. Pokud se zvyšujícími se poplatky nepočítáte v rozpočtu, můžete se dostat do situace, kdy si nebudete moci dovolit platit poplatky za byt nebo zvláštní posouzení.

Možnost špatného finančního řízení

Kondomy jsou řízeny radou sdružení, ve které často zasedají dobrovolníci z řad vlastníků společenství vlastníků jednotek nebo jsou voleni. Obvykle skupina investorů vlastní bytové domy a najímá si správcovskou společnost, která spravuje výběr poplatků za bytové domy a spravuje společenství. Vlády jednotlivých států vyžadují, aby bytové domy vytvořily a dodržovaly právní řídicí dokumenty, jako jsou stanovy a zakládací listiny. Stále však existuje riziko, že sdružení bytových domů může špatně hospodařit s finančními prostředky a dokonce se dostat do platební neschopnosti.

Potenciál špatné správy nemovitostí

Pokud sdružení bytových domů špatně udržuje společné pozemky, může to vrhat špatné světlo na celé společenství. Jako vlastník spoléháte na to, že udělají to, co řeknou, aby udržovali estetiku a hodnotu vaší nemovitosti. Jejich nečinnost při provádění nezbytných modernizací a řádné správě budovy a společenství může negativně ovlivnit dlouhodobé zhodnocení vaší nemovitosti a odradit kvalitní nájemníky od zájmu o pronájem vaší jednotky.

Pravidla bytového domu mohou omezit vaši svobodu

Většina společenství vlastníků bytových jednotek omezuje počet jednotek, které lze pronajmout. Pokud je limit již splněn, nemůžete svou nemovitost pronajímat. A bytové družstvo pravděpodobně omezuje počet nájemníků, délku pronájmu a další omezení vašeho užívání bytu. Tato pravidla zachovávají pocit komunity a zabraňují tomu, aby se z nemovitosti stal spíše bytový dům než společenství vlastníků. Před koupí se ujistěte, že můžete byt pronajímat, a ujistěte se, že vy i vaši nájemníci jste schopni splnit požadavky na byt jako pronajatou nemovitost.

Prodej může trvat déle

Kupců bytů může být méně než kupců rodinných domů. Když tedy nastane čas prodeje, může se stát, že budete na trhu déle. Ale opět záleží na lokalitě. Byty v horkých oblastech se prodávají rychleji než rodinné domy.

Měli byste si tedy koupit byt?

Před podáním nabídky na koupi bytu si pečlivě přečtěte všechny řídící dokumenty. A promluvte si s několika sousedy. Ti vám řeknou, jak dobře bytové družstvo spravuje komunitu, a podělí se s vámi o to, jak se v budově žije.

A stejně jako u každé investiční nemovitosti, o které uvažujete, si spočítejte, zda nájemné pokryje poplatek za byt i všechny další náklady spojené s vlastnictvím a správou pronajímané nemovitosti.

Pokud chcete zůstat na bezpečné straně, ale přesto si ve světě nemovitostí namočit nohy, zvažte crowdfunding, který je považován za bezpečnější investici. Například společnost Crowdstreet poskytuje přímý přístup ke konkrétním investičním příležitostem do nemovitostí a má široký výběr kapitálových i dluhových investičních transakcí vybraných podle přísných standardů.

.