V životě mnoha nájemníků nastane chvíle, kdy se změní okolnosti a chtějí předčasně vypovědět nájemní smlouvu. Důvodem může být změna zaměstnání, nepříjemná situace se spolubydlícím nebo jakýkoli jiný z mnoha důvodů, proč se lidé rozhodnou sbalit se a přestěhovat, ale bez ohledu na důvod představuje rozhodnutí přestěhovat se před vypršením nájemní smlouvy některé komplikované – ale nikoli nepřekonatelné – problémy.
První věc, kterou je třeba vědět o tom, jak odstoupit od nájemní smlouvy, je, že je to málokdy tak jednoduché, jako prostě zavolat pronajímateli a oznámit mu své úmysly. I když můžete mít štěstí a mít vstřícného pronajímatele, který je ochoten vás pustit z nájmu bez jakýchkoli sankcí, není tomu tak vždy. Nájemní smlouva je právně závazná smlouva, která stanovuje očekávání na obou stranách. Pro vašeho pronajímatele existuje očekávání nájmu – a tedy i plateb nájemného – po stanovenou dobu. Ne každý je ochoten se toho tak snadno vzdát.
Naštěstí, pokud potřebujete nebo chcete nájemní smlouvu předčasně ukončit, nejste úplně ztraceni. Přečtěte si základní informace o ukončení nájemní smlouvy, abyste měli jistotu, že do toho půjdete připraveni.
Přečtěte si nájemní smlouvu
Předtím, než pronajímateli něco řeknete, přečtěte si podepsanou nájemní smlouvu a vyhledejte specifikace týkající se předčasného ukončení nájmu. Měla by tam být část, která popisuje, jaké okolnosti jsou přijatelné pro ukončení nájemní smlouvy (pokud nějaké jsou), jak dlouhou výpovědní lhůtu je třeba dodržet a také případné finanční sankce za porušení smlouvy. Hledejte slova jako „ukončení nájemní smlouvy“ nebo „předčasné uvolnění“ a pak si stránku založte, abyste věděli, kde tyto informace později najdete pro případné použití.
Našli jste oddíl, ale píše se v něm, že nájemní smlouvu nelze z jakéhokoli důvodu porušit? Ještě si nezačínejte dělat starosti. To, že je něco napsáno v nájemní smlouvě, neznamená, že to nelze změnit, pokud se na tom obě strany dohodnou. Stále existuje šance, že váš pronajímatel bude otevřený tomu, abyste něco vyřešili.
Začněte rozhovor
Sjednejte si čas, kdy si s pronajímatelem promluvíte – nejlépe osobně – a vysvětlete mu, proč potřebujete nájemní smlouvu vypovědět. Transparentnost a upřímnost jsou zde klíčové, stejně jako laskavý a slušný tón. I když jsou vaše vztahy sporné nebo důvod, proč chcete předčasně ukončit nájemní smlouvu, přímo souvisí s hospodařením pronajímatele, čím klidnější a zdvořilejší budete, tím větší šanci máte na dosažení příznivého řešení (zabijte je laskavostí, že?).
Dohovor začněte vysvětlením, proč chcete nájemní smlouvu ukončit, a zeptejte se, jaká jsou možná řešení. Odkažte se na to, co jste zjistili ohledně předčasného ukončení nájmu v samotné nájemní smlouvě, pokud je to informace, která pomůže vašemu případu. Pronajímatelé jsou také lidé a většina z nich bude pravděpodobně ochotna vás alespoň vyslechnout. Pokud se vám podaří přijít s řešením, které bude fungovat na obou stranách, například s požadavkem na zaplacení přiměřené pokuty nebo s pomocí při zajištění nového nájemce nemovitosti, měli byste si celý proces docela usnadnit. Pokud však pronajímatel není této myšlence nakloněn, možná se budete muset smířit s tím, že bez právního základu to nepůjde.
Právní důvody pro ukončení nájemní smlouvy
Existují situace, kdy máte ze zákona právo ukončit nájemní smlouvu bez ohledu na to, co je ve smlouvě uvedeno o předčasném ukončení nájmu. Vaše konkrétní zákonná práva v této oblasti závisí na zákonech vašeho státu, ale obvykle může být právní důvod pro předčasné ukončení nájemní smlouvy dán, pokud:
– jste aktivním členem armády a obdržíte oznámení o změně stanoviště;
– jste se někdy v posledních třech až šesti měsících stali obětí domácího násilí;
– zjistíte, že samotný pronájem je nezákonný;
– váš pronajímatel neudržuje prostory v dobrém stavu a způsobilé k bydlení;
– váš pronajímatel porušil nájemní smlouvu ze své strany, například tím, že vás před vstupem do vaší jednotky upozornil méně než 24 hodin předem, ačkoli nájemní smlouva stanoví, že tuto dobu musíte obdržet.
Pokud chcete vypovědět nájemní smlouvu na základě právního nároku, nezapomeňte si prostudovat zákony o pronajímateli a nájemci ve vašem státě (můžete tak učinit zde), včetně toho, jak dlouhou výpovědní lhůtu je třeba dodržet, pokud nájemní smlouvu vypovídáte z právně přijatelného důvodu. I když je zákon na vaší straně, může se stát, že budete muset svůj záměr opustit nemovitost oznámit alespoň 30 dní předem.
Ptejte se na podnájem nebo opětovný pronájem
Ačkoli můžete mít mnoho důvodů, proč chcete předčasně ukončit nájemní smlouvu, váš pronajímatel má velmi jednoduchý důvod, proč to nechce udělat: peníze za nájem. Zeptejte se proto svého pronajímatele, zda existuje možnost kompromisu a najít si nového nájemce, který by převzal zbytek nájmu formou podnájmu. Opět se nejprve podívejte do samotné nájemní smlouvy, která bude pravděpodobně určovat, zda je podnájem povolen, či nikoli. Pokud v ní stojí, že ne, ale vy máte dobrý důvod, proč chcete nájemní smlouvu předčasně ukončit, přesto tento nápad prověřte u pronajímatele.
V některých městech, například v Chicagu, standardní nájemní smlouvy nařizují, že všichni nájemci mají právo na podnájem nemovitosti za předpokladu, že nový nájemce splňuje (přiměřené) standardy pronajímatele. Mějte však na paměti, že podnájem je trochu riskantní – přebíráte odpovědnost za nového nájemce, včetně případných škod nebo problémů, které se vyskytnou.
Můžete také zjistit, zda váš pronajímatel povolí opakovaný pronájem, což je situace, kdy nový nájemce přijde a podepíše novou nájemní smlouvu, na rozdíl od pouhého převzetí zbytku té vaší. To je z vaší strany méně riskantní a obvykle je to vhodnější volba.
Pokud vše ostatní selže…
Vždy existuje možnost, že nebudete moci nájemní smlouvu předčasně ukončit, bez ohledu na to, jak dobré důvody k tomu máte. Pronajímatelé jsou obchodníci a ne vždy budou flexibilní. Pokud se tak stane, ale vy přesto opravdu chcete odejít, zeptejte se, zda můžete nemovitost opustit, ale nadále platit nájemné, dokud nebude jednotka znovu pronajata, s tím, že pronajímatel začne okamžitě hledat nového nájemce. V závislosti na místě vašeho bydliště pravděpodobně nebudete muset čekat příliš dlouho, než někoho najde. Možná budete muset zaplatit další peníze navíc, například propadnutí kauce, ale pokud jste opravdu rozhodnuti odejít předčasně, je to prostě cena, kterou za to budete muset zaplatit.
Dobrým poučením pro všechny nájemníky je, že nikdy nevíte, kdy se objeví okolnosti, kvůli kterým budete chtít zvážit ukončení nájemní smlouvy před uplynutím doby trvání smlouvy. Nezapomeňte na to při pronájmu myslet a snažte se být dobrým nájemcem a udržovat s pronajímatelem přátelské – nebo alespoň slušné – vztahy. Pokud budete vždy platit nájemné včas a udržovat nemovitost v dobrém stavu, máte mnohem větší šanci, že se setkáte se shovívavostí, když a pokud budete chtít později nájemní smlouvu vypovědět.