Jak ušetřit na daních při prodeji na splátky

Měli byste se rozhodnout, že nebudete vykazovat prodej na splátky?

Při prodeji nemovitosti na splátky se můžete rozhodnout, že nebudete vykazovat prodej na splátky a zaplatíte daň z celého zisku v roce prodeje. Proč byste to vůbec dělali? Existuje několik možných důvodů.

Například můžete očekávat, že v roce 2017 budete platit nižší daňové sazby než v roce 2018 nebo 2019. V takovém případě můžete raději zaplatit celou částku daně splatnou v daňovém přiznání za rok 2017.

Nebo můžete mít kapitálové ztráty nebo pozastavené pasivní ztráty, které vyrovnají daň ze zisku ze splátkového prodeje. Proto pro vás může být výhodné vykázat celý zisk v roce prodeje namísto jeho rozložení v čase.

Nejste si jisti, jak prodej vykázat? Váš daňový poradce vám může vypočítat vaši kumulativní daňovou povinnost s vykazováním splátkového prodeje i bez něj. Pak budete mít k dispozici informace potřebné k informovanému rozhodnutí v daňovém přiznání za rok 2017.

Kvalifikace jako splátkový prodej

Při splátkovém prodeji kupující platí prodávajícímu splátky v průběhu času, místo aby předal jednorázovou částku při uzavření smlouvy. Povinnost kupujícího platit prodávajícímu budoucí platby může být uvedena ve svěřenecké smlouvě, směnce, smlouvě o pozemku, hypotéce nebo jiném dokladu o dluhu.

Podle daňového zákona umožňuje splátkový prodej prodávajícímu odložit daň ze zisku z prodeje a případně snížit celkovou daňovou povinnost rozložením daňové povinnosti do několika let. Jedná se tedy o oblíbenou techniku daňového plánování pro majitele nemovitostí.

Aby bylo možné prodej na splátky podle daňového zákona kvalifikovat, musíte po roce prodeje obdržet alespoň jednu platbu. Pokud například prodáte nemovitost v říjnu a obdržíte celkem tři měsíční platby v říjnu, listopadu a prosinci, nemáte nárok na vykazování splátkového prodeje. Naopak, pokud se dohodnete, že obdržíte pouze dvě platby – například jednu v prosinci 2017 a druhou v lednu 2018 – splňujete podmínky.

Pokud vám to vyhovuje, můžete se navíc při podání daňového přiznání za rok 2017 z režimu splátkového prodeje „odhlásit“. (Viz „Should You Elect Out of Installment Sale Treatment?“ vpravo.) Uvědomte si také, že pravidla splátkového prodeje se vztahují pouze na zisky, nikoli na ztráty.

Posouzení výjimek

Následující typy transakcí nejsou způsobilé pro vykazování splátkového prodeje:

• • Prodej zásob osobního majetku,

• • Prodej osobního majetku obchodníkem (osobou, která pravidelně prodává nebo jinak zcizuje tento druh osobního majetku na splátky), pokud není majetek používán nebo vyráběn v zemědělství,

• • Prodej timeshares a rezidenčních pozemků obchodníkem, pokud se kupující nerozhodne zaplatit zvláštní úrokový poplatek, a

• Prodej akcií nebo cenných papírů obchodovaných na zavedeném trhu cenných papírů.

U těchto typů transakcí musíte vykázat celý zisk z prodeje v roce, kdy k němu došlo.

Sklízení daňových výhod

Přestože prodej na splátky vyžaduje, abyste na získání plné reálné tržní hodnoty nemovitosti čekali několik let, nabízí tři klíčové daňové výhody:

1. Dlouhodobý režim kapitálových zisků. Při splátkovém prodeji nemovitosti je jakýkoli zisk zdaněn jako daňově zvýhodněný dlouhodobý zisk, pokud jste nemovitost vlastnili déle než jeden rok. Podle současného daňového zákona je maximální sazba dlouhodobých kapitálových zisků 15 %, resp. 20 %, pokud patříte do nejvyššího běžného daňového pásma 39,6 %. I v případě, že podléháte také 3,8% dani z čistých investičních příjmů (NIIT), je maximální kombinovaná federální daňová sazba omezena na 23,8 %.

2. Odklad daně. Namísto placení daně z celého zisku v jednom roce podléhá zdanění pouze část vašeho zisku v roce prodeje. Zbytek podléhá zdanění v letech, kdy jsou přijímány platby.

Zdaňovaná část každé platby je založena na „poměru hrubého zisku“. Tento poměr vypočtete tak, že hrubý zisk z prodeje vydělíte cenou.

Například v listopadu 2017 prodáte malý bytový dům, který jste nabyli v roce 2005 s upraveným daňovým základem 600 000 USD. Kupující se zavazuje zaplatit 1,5 milionu USD ve třech ročních splátkách po 500 000 USD. Protože váš hrubý zisk činí 900 000 USD (1,5 milionu USD – 600 000 USD), zdanitelné procento z každé přijaté splátky činí 60 % (900 000 USD / 1,5 milionu USD). Při vykazování prodeje v daňovém přiznání za rok 2017 musíte zaplatit daň pouze ze zisku 300 000 USD (60 % x 500 000 USD). V letech 2018 a 2019 budete rovněž platit daň ze zisku ve výši 300 000 USD.

3. Nižší daňová povinnost. Protože zisk ze splátkového prodeje je rozložen do několika let, můžete v každém z těchto let využít rozdílné sazby daně. Pro zjednodušení předpokládejme, že si sjednáte pětiletý splátkový prodej, kdy 50 000 USD zisku bude každý rok zdaněno 15% sazbou namísto 20% sazby (pokud by byl celý zisk zdaněn v roce prodeje). V důsledku toho ušetříte každý rok 2 500 USD (50 000 USD x rozdíl v sazbě daně 5 %), což představuje celkovou úsporu 12 500 USD (2 500 USD x 5 let). Tyto sazby se však mohou v budoucnu změnit, pokud budou přijaty daňové reformy.

Překonání dalších daňových překážek

Pozor: Daňový zákon obsahuje některé skryté „daňové pasti“ pro nepozorné při prodeji majetku na splátky. Za prvé, veškeré odpisy uplatněné na majetek musí být zpětně odečteny jako běžný příjem v rozsahu, v jakém převyšují částku povolenou podle lineární metody. Upravený základ majetku se zvýší o částku zpětně získaného příjmu, čímž se sníží zisk realizovaný v budoucích letech.

Pokud navíc prodejní cena vašeho majetku (jiného než zemědělského nebo osobního) přesáhne 150 000 USD, musí být zaplaceny úroky z odložené daně v rozsahu, v jakém vaše nesplacené splátkové závazky přesáhnou 5 milionů USD.

Nakonec je zakázán prodej odepisovatelného majetku spřízněným osobám, pokud neprokážete, že hlavním účelem prodeje nebyl daňový únik. Navíc pokud spřízněná osoba zcizí majetek do dvou let, ať už dalším prodejem, nebo jiným způsobem, je zbývající daň splatná okamžitě.

Důležité upozornění: Definice „spřízněné osoby“ se neomezuje na nejbližší rodinné příslušníky, jako je váš manžel/manželka, děti, vnoučata, sourozenci a rodiče. Zahrnuje také partnerství nebo společnost, v níž máte kontrolní podíl, nebo majetek či svěřenský fond, s nimiž jste propojeni. Abyste se vyhnuli jakýmkoli negativním daňovým důsledkům, pokud se na transakcích podílejí spřízněné osoby, zvažte přidání doložky, která stanoví, že nemovitost nelze zcizit do dvou let.

Bottom Line

Prodej na splátky není vhodný pro každou realitní transakci, ale trpělivým prodávajícím, kteří nemají nouzi o hotovost, může prodej na splátky pomoci dokončit dohodu. Váš daňový poradce vám může pomoci uzavřít výhodnou transakci s příznivými daňovými důsledky.